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隨著城鎮化進程的推進,人們越來越追求舒適、高效、便捷的生活方式,商業復合用地的大量增加,使城市綜合體的開發建設成為新一輪熱點。綜合體將在帶給人們便捷、綜合的生活方式之餘,它的設計方案、運營模式、持有形式、持續發展狀態也被受關注。
城市綜合體的發展進程
第二次世界大戰之後,被破壞的歐洲城市需要重新規劃建設,於是,人們開始嘗試城市多功能集中開發,按城市功能分區規劃和將不同的功能都集中在一處,使其形成互動,讓生活更方便。上世紀70年代,城市綜合體與城市公共交通實現了無縫連接,地下是地鐵站,提供大量人流,地上則成為城市的高品質消費中心,成為高定位場所。而如今,開放的城市廣場,文化功能植入,使其體現了該城市的氣質與名片,城市綜合體已不單是城市功能復合體,同時也是市民休閑娛樂購物的消費場所。
於是,我們開始思考,如何提昇這種超大人流量綜合社區的品質?使其地標性、可視性、功能性、便捷性、投資收益性最大化?
設計為城市綜合體提昇價值
我們訪問了成功設計過The Bravern 綜合體、正弘藍寶灣綜合體、華潤餘姚五彩城、加拿大溫尼伯省Radisson酒店,溫尼伯、新加坡Raffles酒店、香港置地重慶照母山北郡商業綜合體以及美國Mammoth Lakes度假村等項目的Sunlay三磊設計美國總裁王宇先生,他說,不要把城市綜合體當做一個建築來做,而是把它當做一個場所來做,用設計理念打造它的標志性、凝聚力、特殊性,讓它區別於其他綜合體。在設計上讓各種功能組合在一塊兒互相支橕、互相利用,又合理互相作用,這樣可以有加倍增值的效果。根據投資不同的策略通過規劃和設計的整合達到投資平衡,無論是政府、開發商或是投資公司,都會在最終效益得到共贏。
目前我們接觸的城市綜合體使房地產從單純的開發銷售增加了招商、運營等復合職能,盈利模式更加多樣復雜。因此,選擇正確的產權模式就非常重要。
正確選擇持有物業和銷售物業
我們訪問了Sunlay三磊設計副總裁夏國勝先生。他認為,目前,城市綜合體主要有兩種產權物業模式,第一種模式是銷售物業,即建好後出售,一次性回收資金,第二種模式是建好後持有,通過管理經營和長期收取租金以獲取利潤。那麼“持有”和“銷售”誰更優勝?對於居住功能來說,私密性比較強,應該是采取銷售的物業模式。對於辦公來說,普通辦公強調自身的領域感和歸屬感,適合銷售物業;高端辦公有同質化要求,對整體品牌和整體形象都有要求,適合采用持有的物業形式。對於酒店,最合適的是選擇一個適合該城市綜合體的酒店品牌或者酒店管理公司。商業部分是城市綜合體中最復雜的一部分,夏總認為,一般城市綜合體的商業都是規模比較巨大,它應該有統一的規劃、統一的管理或者是統一的運營纔能提昇整體商業的品牌,持有比銷售更便於統一整合。
持有更需維護保養
未來幾年,將無法回避先期開發的城市綜合體面臨後來的新生代挑戰問題。社會高速發展變化所引發的市場需求結構變化,人們的工作和生活方式轉變,以及網上服務的衝擊,使城市綜合體的維護與保養已不再是簡單的修補更換硬件、昇級軟件,而是上昇到如何在市場競爭中維持生存的結構調整和服務轉型。
Sunlay三磊設計總裁張華博士認為,那些以經營為主的銷售物業會因缺乏統一經營管理而逐漸衰敗。相當數量的持有物業會選擇以降低價格或租金的形式維持使用率。隨著時間推移,這些設施也會因品質降低逐漸被淘汰。積極的方式則是因時因地做結構調整和服務轉型。受土地政策控制,中國的城市綜合體無法在後期加建功能。只能靠剔除不適當功能來增加新內容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗服務轉型是將來不可逆轉的趨勢。
設計師合影