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番禺是受『穗六條』新政影響最大的區域之一。
『穗六條』出臺近半個月,買賣雙方對政策影響的判斷有所分化
『穗六條』出臺至今接近半個月,二手樓市仍處於新政消化期,買賣雙方對政策影響的判斷有所分化,部分業主出現惜售的心理,買家追漲的意願普遍較之前有所下降,調控加碼對市場的影響逐漸顯現,連續數月持續上昇的二手樓價在11月出現高位企穩跡象,一些急於放盤的買家開始『放低』目標價。文/圖:記者王荔玨
『穗六條』出臺後短短兩周內,受新政影響較明顯的非廣州戶籍人士購房市場及二套房貸購房市場,已較新政出臺前有所轉變。據合富置業成交數據統計,2013年11月廣州二手住宅成交均價為22021元/m2,環比2013年10月微降1.8%,同比2012年11月上昇17.1%。與往年同期相比,二手樓價雖仍有漲幅,但與之前數月相比,11月二手樓價同比漲幅有所收窄。
非廣州戶籍『剛需』買家成交下滑
據了解,在廣州二手住宅市場當中,非廣州戶籍買家購房比例一直穩定在六成左右,據合富置業成交數據統計,11月1~17日新政出臺前,非廣州戶籍買家購房量佔整體交投的65%,而到11月18~30日新政出臺後,這類買家購房佔比小幅回落到61%。
合富置業市場經理梁燕明表示,在『穗六條』出臺之後,部分意向入市的非廣州戶籍買家受限於新政而需將購房計劃延後一兩年,導致市場上有資格購房的非廣州戶籍有效購買力較之前有所減少。
相比起改善型置業的非廣州戶籍買家,希望在廣州紮根的非廣州戶籍首次置業人士,受『穗六條』影響更明顯。據合富置業成交數據統計,11月非廣州戶籍人士購房個案當中,高達六成多都是首次置業型購房,其中,11月初到新政出臺前,約有67%非廣州戶籍買家購房個案為首次置業,而新政出臺後到11月底兩周時間內,首次置業型非廣州戶籍買家購房個案佔比輕微下降到63%。非廣州戶籍人士改善型置業個案的比例在新政前後變化不大,均保持兩成多佔比。
二套房貸購房佔比跌至10%以下
『穗六條』出臺後二套房貸首付從六成增至七成,對改善型置業者來說,按揭購房首付支付壓力大於新政前,導致新政後二套房貸購房佔比出現下降的現象。來自合富置業成交數據統計,11月1~17日新政出臺前,二套房貸購房個案約佔整體成交的13%,而11月18~30日新政出臺後,二套房貸購房佔比下降到9%。
由於二套房貸首付提昇,購房者從銀行可獲取的貸款額也相應減少,導致按揭購房與一次性付款購房在資金支出的差距較新政前有所縮小。統計顯示,11月1~17日新政出臺前的改善型購房個案中,僅有48%是一次性付款購房,而在11月18~30日新政出臺後,改善型購房一次性付款的佔比大幅增加到65%。而在新政後的改善型購房個案當中,一次性付款的降價成交個案平均降價幅度為12.6萬元/套,而按揭購房的降價成交個案平均降幅僅10.5萬元/套。
筍盤多來自『賣舊買新』者的折讓
新政之下,受影響最大的是『賣舊買新』的業主。據合富置業高級營業經理潘朝運表示,目前,華南板塊二手樓價為16000~17000元/m2左右,新政前後客戶睇樓量無明顯變化,由於前兩個月板塊內中小戶型盤源的增多,消化了大批『剛需』客戶,目前板塊內睇樓的客戶集中以改善型客戶為主。亦有部分改善型客戶急於籌集新購物業首期的樓款,願意讓價以求盡快成交,如華南新城一套91平方米的低層電梯樓三房兩廳單位,新政前放盤價為155萬元,現時業主願意降價至145萬元吸引客戶交易,物業適合想一步到位的『剛需』客戶購買。
在洛溪板塊,同樣有此類現象出現。合富置業洛溪二分行主管李炯欽表示,受新政影響較大的是打算換樓的業主的放盤積極性,由於目前樓價處於高位,換樓成本增大,而且購房資格受限,所以部分想換樓的業主會暫緩換樓計劃,惜售手上的物業。
目前,洛溪板塊如吉祥北園、吉祥樓等樓梯樓物業的二手市場均價為14000~15000元/m2,而洛濤南、廣州奧林匹克花園等電梯樓物業的二手均價為18000~20000元/m2,有部分在年中放盤的業主,由於當時定價稍高,導致兩三個月依然未有客人接盤,急於回籠資金的業主願意降價5萬~10萬元以促進成交。李炯欽表示,大石海濱花園100平方米的樓梯樓中層物業,原來放盤單價需17000元/m2,現時,業主願意以150萬元成交。另有洛濤南80平方米的物業,業主原放盤價為155萬元,現在業主願意降價至145萬元,這兩套物業適合『剛需』首次置業買家入手。