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2011年報中,中房股份將房屋及建築物的殘值率由原先的1%-5%的比例變更為0%,理由是為了與實際控制人中交集團相統一,但中交集團旗下中國交建房屋及建築物的殘值率為5%
近期,中房股份(600890.SH)出售了位於長春的凌宇分公司包括土地和房屋在內的資產,最終轉讓價格為1,100萬元,該筆收入將計入公司的營業外收入,而公司前三季度的營業收入僅為594.73萬元,公司仍然存在被披星戴帽的風險。
實際上,中房股份此番出售資產的交易對象剛成立不足2個月,且其注冊資本僅為10萬元,由此上演了一出『蛇吞象』的有趣現象。
同時,中房股份所公布凌宇分公司的土地使用權證書除了比長春市國土資源局所列的少了1個以外,土地面積也少了4566平方米,令投資者不解。
值得注意的是,中房股份的會計政策也存在令人迷惑之處,其中房屋及建築物的殘值率不僅異於同行,甚至與實際控制人中國交通建設集團有限公司(以下簡稱,中交集團)旗下絕對控股的中國交建(601800.SH)也不一致,從而令公司當初聲稱為執行與實際控制人統一的會計政策而變更會計政策的理由顯得有些矛盾。
資產出售上演『蛇吞象』
11月26日,中房股份發布《關於處置凌宇分公司資產的公告》稱,公司以1100萬元的價格轉讓凌宇分公司資產,該轉讓價格較1039.85萬元的評估價格略高60.15萬元。
本次轉讓協議完成後,中房股份年度的淨利潤將由此增加1100萬元,但公司本年度能否成功扭虧尚不明朗。歷史公開資料顯示,繼2012年度虧損之後,中房股份在2013年前三季度再次虧損了1235.03萬元,此番出售資產也未能使公司完全扭虧,而本年度能否實現扭虧仍寄望於公司第四季度的業績。
鑒於中房股份前三季度的營業收入僅為594.73萬元,且此番所出售資產將計入營業外收入,而公司若本年度營業收入未能達到1000萬元,按照交易所最新退市規定,公司股票將存在被『*ST』的風險。
值得注意的是,中房股份此番出售資產的交易對象是一家成立不足2個月的公司。資料顯示,中房股份出售資產的交易對象是長春市普卓經貿有限公司(以下簡稱,長春普卓),根據吉林省工商局數據,長春普卓成立於2013年10月21日,迄今不足2個月。同時,長春普卓的法人代表為夏振軍,注冊資本僅為10萬元,小公司卻『吞下』中房股份價值1,100萬元的資產,頗令投資者注目。
土地面積存疑
實際上,中房股份此番將資產匆忙出售給一家成立不足2個月的小公司,背後是否另有隱情尚未得知,而公司對該資產所公布的土地面積卻與長春市國土資源局的數據存在矛盾,令人不解。
根據公告,中房股份所出售的資產位於長春市綠園區青石路11號,該資產包括土地和房屋兩部分。其中,包括總面積為10,179.40平方米的11棟幢房屋,以及面積為16,000平方米的土地。上述宗地共分三幅土地,有3個土地使用權證書,分別為長國用2002第060122970、長國用2002第060122971、長國用2002第060122972。
矛盾的是,中房股份所披露的土地面積卻與長春國土資源局的實際面積並不一致。長春國土資源局數據顯示,坐落於長春市綠園區青石路11號的土地共有4個土地使用權證書,土地證號分
別為2002060122970、2000060111752、
2002060122971、2002060122972,而土地面積分別為11127.1平方米、4565平方米、4565.3平方米、308.3平方米,土地面積合計為20565.7平方米。同時,上述4個土地使用權證書的登記時間為同一日,時間顯示為2000年8月10日。
由此,中房股份所公布的土地使用權證書除了比長春市國土資源局所列的少了1個以外,土地面積也少了4566平方米。
會計政策之惑
此外,中房股份此番出售凌宇分公司資產,牽出公司會計政策之惑,其中關於房屋及建築物的殘值率不僅異於同行,甚至與實際控制人中交集團旗下絕對控股的中國交建也不一致。
2011年報顯示,中房股份變更會計政策,公司將房屋及建築物的殘值率由原先的1%-5%的比例變更為0%,而公司或又認為凌宇房產缺乏可回收價值,一番減值准備計提之後,使得凌宇房產的最終賬面價值為0,由此直接影響到該房產的最終評估定價。
事實上,中房股份房屋及建築物殘值率為0%的會計政策,異於同行業的多家企業。
根據申銀萬國行業分類,《證券日報》記者對滬深兩市的132家房地產開發上市企業進行觀察,以2013年12月5日為觀測點,分別選取市值排名前5及最後5位的企業,其房屋及建築物的殘值率分別4%、4%、0-10%、10%、3%-5%、3%、5%、5%、10%、10%,甚至連*ST九龍(600555.SH)和*ST珠江(000505.SZ)的房屋及建築物的殘值率也均為5%。
此外,中房股份當初變更會計政策的理由是為了執行與實際控制人中交集團相統一的會計政策,那麼中交集團對於房屋及建築物的會計政策又是如何呢?
對此,中國交建一位工作人員表示,中國交建房屋及建築物的殘值率為5%,而中交集團是以上市公司中國交建為主體,基本沒有其他資產。
12月6日,《證券日報》記者就上述疑問聯系中房股份,一位工作人員表示,只要交易對方有支付能力,公司出售資產不考慮該公司規模大小,而對於房屋及建築物的殘值率執行0%的會計政策,這與中交集團一致。此外,公司曾委托過律師進行盡職調查,凌宇分公司土地只有3個土地使用權證。