|
||||
房契和地契是一個村子的重要資料
清代『白契』
新中國初期的房產執照
衛盉是1975年2月從寶雞岐山董家村一個銅器窖藏中出土的
前不久,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合下發了《關於堅決遏制違法建設、銷售『小產權房』的緊急通知》。此前一直甚囂塵上的『轉正』傳言之後,小產權房的出路再次被關上了大門。一紙房產證,到底有多重要?古代的人們是如何買賣房地產的?幾百年前的『房產證』、『土地證』長啥樣?
古代房契強調『無重疊交易』
房產證,是房屋所有權證的簡稱,是指房屋所有者通過建造、買賣等方式取得房屋的合法所有權,可以依法對相應房屋行使佔有、使用、收益和處分的權利的證件,是國家依法保護房屋所有權的合法憑證。
在中國古代,用於證明房屋買賣的憑證是房契。房契是契約的一種,按照今天的標准去看應該屬於房屋買賣合同。古代的房契往往只有一份,並且只會寫明出賣方是誰,中間人、經手人是誰,一般不會出現買方的名字,並在買賣完成後將房契交由買方收藏。因此,在中國古代,房契一旦丟失,撿到房契的人完全可以以此自稱買方,要求房屋的居住者騰退,即便對簿公堂,房屋的實際所有人如果不能請到中間人、經手人,甚至是原房主作證,也可能很難打贏官司。
根據古籍記載可以發現,古代的房契模式基本相同,一般均采用如下格式:
立典賣房屋文契(這裡寫賣方姓名),今將坐落(這裡寫房屋具體地址)房屋(這裡寫明房屋的戶型、面積、間數、新舊程度和裝修等情況)憑中(這裡寫房產經紀人的姓名或者見證人的姓名),議價出典,由買方管業(此處寫買方姓名,但常只寫姓,有時則完全不寫),三面議明時值(這裡寫出售價格),當日一並收足,並無短缺。其房並無重疊交易,亦無他人爭執,如有等情,由典賣人理論,與現業者無乾。空口無憑,立此文契為證。契約的底下是售房人簽字、見證人簽字、經紀人簽字,並注明簽約日期,買方一般不簽字。
『白契』變『紅契』不是無償的
為了加強對房契的管理,宋、元、明、清等古代官府都開展了給房契備案的工作。而隨著官府的介入,古代契約開始有了變化,按照是否經過官府備案分為『紅契』(也稱官契)、『白契』(也稱草契)兩種,其中未向官府備案的稱為『白契』,經過官府備案登記的稱為『紅契』。買賣雙方訂立『白契』後,經過官府驗證並納稅,由官府為其辦理相應手續之後,在『白契』上粘貼由官方排版統一印刷的契尾,鈐蓋縣州府衙的官方大印,規正三寸許,方制,篆體,紅色赫然,便成了『紅契』,並由買方保存,作為房屋所有權憑證。
但是,在古代契約向官府備案並不是無償的。首先,買賣雙方要去衙門購買官方印刷的格式合同;按照要求簽訂完畢之後,需要持簽好的契約到官府辦理交納契稅的手續,而除了需要交納較高的契稅之外,還少不了給官府內辦事的胥吏們敬送紅包,不然這些人可能會故意刁難,拖沓處理,往往還需要托人求情辦理。如此一來,到官府登記辦理『紅契』,既要交納契稅,還要請托送禮,進而導致買房賣房的人們不願意到官府備案。
由於到官府登記備案的情況較少,古代房地產市場上的大多數交易都沒有在官方留下記錄,在這種情形之下,房屋所有人手中持有的『白契』,就變成了房屋唯一的產權證明,一旦丟失,後果不堪設想。
在一些影視作品或文學作品中,往往會有一些貪官污吏、地主惡霸通過偽造一張房契,霸佔他人房產的情形出現。也有一些不肖子孫通過搶奪、竊取房契,將房子賣給他人或用於典當貸款,導致老人居無定所等悲劇發生。這就是因為房屋主人手裡缺乏正規、權威的產權證明,而官府那裡又沒有登記認可的交易記錄。
清朝時出現分期付款
滿清前期朝廷對旗人施行的是免費分房政策,原則上,一品官分20間,二品官分15間,三品官分12間,四品官分10間,五品官分7間,六品官分4間,八品官分3間,九品官和沒有品級、沒有工作的普通旗人每人分兩間,只要是旗人,人人有房住。
後來公房不夠分了,旗人內部苦樂不均,清廷開始搞『房改』,免費分房變成了福利購房——朝廷按優惠價把公房賣給旗人,一家只許買一所,不許多買,不許騙購。然而即使按優惠價,也有一些旗人買不起,不能一次繳清房款,於是從乾隆年間起允許分期付款,房款在千兩以上的,可以首付一半,剩下的8年之內付清。嘉慶即位後,旗人分期購房成為定例,無論總價多少,都是首付一半,還款期限則視房款而定,500兩以上的7年付清,300兩以上的6年付清,100兩以上的5年付清,如果房款在100兩以下,限4年付清。
乾嘉時期旗人分期購買公房無需付給朝廷利息,只要在朝廷規定的還款期限內還清就行了,這也算是朝廷對旗人的一項優惠政策。
進入民國,分期購房不常見,按揭購房卻在上海出現過。民國16年,著名中醫陳存仁在上海老城區買房,一幢兩層小樓,賣方喊價25000塊大洋,陳存仁手頭只有5000塊,從朋友那兒借了10000塊,錢還是不夠,只好先簽房契,然後拿著房契去某個錢莊求助。錢莊用房契做抵押,替陳存仁付清了餘款,陳存仁住進新房之後,再向錢莊還本付息。什麼時候清賬,什麼時候拿走房契,這就是典型的按揭購房,只不過當時辦理按揭的是錢莊,而不是銀行。也有銀行提供按揭服務的,像在上海開設分行的花旗銀行和香港國民商業儲蓄銀行,都有按揭項目。
整個民國,可以按揭購房的城市只有上海,所以1936年3月4日的《申報》評論說:在上海買房跟在其他城市買房不一樣,在其他城市買房,必須攢夠全款,所以房地產交易量不大,房價也不是很高;而在上海,『以三四成之墊本,即可購置產業,向中外行商押抵六七成之借款』,只需要首付30%到40%,就能去中外金融機構辦理按揭,買下房子。民國時期上海的房地產市場一枝獨秀,房價畸高,原因之一就是可以按揭。
現代房產證可指紋加密
憑房契作為房屋所有權憑證的局面,是在民國32年開始出現變化的。這一年,上海市政府仿照租界當局給業主發『土地執照』的做法,在上海全市范圍內推出『執業證』制度,土地或房屋的所有人可以拿著地契、房契到土地局辦理『土地執業證』或『房屋執業證』。
1949年新中國成立之後,曾經一度頒發過『房產執照』。1950年夏,新中國頒布了《中華人民共和國土地改革法》,在廣大農村地區進行了轟轟烈烈的土改運動,1952年土改基本完成,政府開始向房屋所有人頒發『土地房產所有證』。
從上世紀80年代初開始,很多地方開始換發房產證和土地證。1997年,國家要求各地統一發放房屋所有權證。這時候的房產證加設了防偽標志,並開始出現了共有人這一欄。因為以前的房產執照、土地房產所有證等證件上的名字往往只有一個人,該證上所載的人就是該房子的主人。1997年統一換發的房產證則允許有兩個以上的名字,共有人一欄有的記載夫妻,有的記載父母子女,還有的記載其他共有人。登記部門在發放房產證的時候,對記載了共有人的還會再發放一個房屋共有權證。
隨著科學技術的不斷進步與發展,房產證的防偽措施開始不斷昇級。2008年,北京市開始進行指紋、肖像房產證加密試點,市民可自願選擇是否加密,需要收費120元。如果房產證采用了這些加密措施,那麼在房產交易時,工作人員將開啟專業設備,查看現場持證人與《房屋所有權證》上密押膜的數碼肖像是否一致,並鑒別現場持證人的指紋與房產權屬登記的是否吻合。肖像、指紋驗證成功後,方可進行房產交易。
2013年4月,北京市住房和城鄉建設委員會稱,為防止虛假房屋買賣等行為,保障房屋交易安全,今後北京購房人拿到的房產證將可自願並免費設立密碼,房屋如需辦理轉讓、變更、抵押等登記業務時,須提供密碼纔可辦理。
五花八門
國外房產如何買賣?
國外房產交易以二手房為主,那麼國外二手房是如何買賣的呢?
美國舊房子便宜非常搶手
美國人買房子,對周圍的環境很挑剔,而所謂環境也無非是交通方便、周圍有好學校、社區安全。可以說,符合這些條件的房子基本都在城市的繁華區,在這種地段基本沒有新建的房子,都是二手、三手乃至四手的舊房子。即使有新建的房子,那價格也絕對不是一般人能承受的。因此,在美國買房子,大多是買二手房。
在美國,近年來開發的新房大多建在新開發區,距市中心較遠,交通多有不便,價格又比舊房子高出不少,因此,二手房市場中的老房子最受消費者青睞。建築年齡在50年以下的二手房,如果價格在30萬美元以內,那麼一定非常搶手,因為無論是房屋狀況還是價格都符合白領階層的要求。
在美國,貸款買房是最主要的購房形式。如果你是美國公民,只要能夠提交相應的信用證明,比如從來沒有拖欠貸款、按時交納各種費用、沒有不良記錄等,就可以在銀行輕松貸到購房款。
澳大利亞二手房多為花園洋房
澳大利亞的居住條件居世界領先地位,平均每2.7人擁有一套住宅,平均每套住宅的居住面積是187平方米。澳大利亞典型的住房是帶花園的獨立住宅,即中國人所說的花園洋房,住宅都有冷熱水、灶具、烤爐和抽水馬桶、淋浴等基本起居設施。
澳大利亞的住房不管是新房還是二手房,一般都裝修齊全,購房人基本不必再額外開支。在澳大利亞買二手房也可通過銀行提供的貸款購買,貸款金額可佔到整個房價的95%,貸款期限長達25年。
法國郊區二手房價廉但費事
法國住房緊張,僅54%的法國人有自己的房子,其餘都是租私人住宅或者住公有住房。公有住房是政府興建的低租金住宅,專門提供給那些低收入家庭居住。不過,如果個人購買住房的話,政府會提供住房抵押貸款,並根據各個家庭的收入和人口情況給予補貼。
雖然近年來法國政府加大了新房的建設力度,出現了一批新的住宅,但由於價格不菲,房屋市場還是租賃佔了優勢。當然,也有部分法國人在城市郊區購買比較便宜的二手房,那些獨立小樓式的住宅非常好賣。但是,這樣的舊房大多需要經過自己裝修纔能居住,可以說價格便宜,但很費精力。
英國七八年就換一次房
在英國,70%的人擁有自己的住房,不過,英國人經常棄舊從新,每隔七八年就要換一次房子,因此二手房市場很活躍。在英國中央銀行降息的帶動下,住房貸款利率不斷下降,任何人,只要有職業和工資收入,都可申請抵押貸款,貸款期限一般為25年,這使得英國的住房市場更趨完善。
德國租房市場有價目表
對普通德國人來說,要買一棟房子並不是件容易事。有統計表明,德國有實力購房的人不足半數,大多數德國人選擇租房住,因此二手房市場不活躍。為了增加租房價格的透明度,德國多數城市都制定了一個叫『房租明鏡』的價目表。這個價目表列出了該城市各種房產的大致租價。雖然房主和租房者可以就具體租金討價還價,但最後價格必須在這個價目表所規定的浮動范圍內。這個價目表很有權威性,就連法院在判決有關住房租金糾紛案中也會參照。
(柯欣)
歷史經典
蘇東坡燒房契
據《梁溪漫志》記載,蘇東坡從儋縣向北回來,選擇住在陽羡,邵民瞻給他推薦了一套價值五十萬銅錢的房子,蘇東坡用盡身上所有的錢剛能買下,並選擇了個吉利的日子住進新家。
後蘇東坡與邵民瞻在月下散步,偶然到了一個村子,聽到有個老婦人哭得很傷心,便推開門進去,蘇東坡看見老婦人仍然在自顧自地哭泣,就問她為何哭泣。老婦人說:『我有一套房子,世世代代傳了幾百年,但我的兒子不肖,賣給了別人,現在我搬到這兒來了,住了百年的舊房子永遠沒了,怎能不痛心?』蘇東坡問她的那套房子在哪兒,得知正是自己剛買的房子。
聞聽此言,蘇東坡立刻安慰老婦人:『你的房子是我買的,不用太悲傷,現在我把屋子還給你。』蘇東坡隨即叫人拿來買房的憑據,當著老婦人面燒了。第二天蘇東坡叫老婦人的兒子接他母親回到原來的住所,竟然不索取所花之錢。(陸承)
奇聞逸事
古代賣房多為『捎帶手』
古代房子的第一代業主,一般都是自主建房,也就是說,這套住房最開始不是從市場上買來的,而是業主自己蓋的。房子蓋好後,因為種種原因,賣給第二代業主,然後再賣給第三代、第四代業主。總的來說,從戰國到明清,中國房地產市場上賣來賣去的主要是二手房,也不存在產權年限一說。
到隋唐時,有人蓋好房子後,或租或賣,從某種意義上講,他們可算是最早的『開發商』了。有個叫竇乂的人,就是其中的佼佼者。竇乂很小的時候就死了爹娘,跟著舅舅一塊兒生活。竇乂先通過賣鞋、賣樹等生意賺了一些錢,後來有了80萬錢的身家,就開始向『房地產』行業進軍。當時長安西市有一個廢棄的化糞池,面積有十幾畝,閑置七八年了,一直沒人買。竇乂把它買了下來,僱人填平,在上面蓋了20間店鋪,租給波斯人做生意,平均每天都能收上來幾千錢的房租。
再後來,竇乂聽說當朝太尉李晟喜歡打馬球,於是斥資70萬錢買下一塊地,又花30萬錢把這塊地建成一片馬球場,送給了李晟。李晟很高興,從此跟竇乂結成死黨,有求必應。有這種靠山保駕,竇乂發得更快了,不到40歲就成了長安首富,人稱『竇半城』。
除了像竇乂這樣的『開發商』,古代的『開發商』還有一些相當於今天的『公務員』、『退休乾部』等,甚至官府自己就是『開發商』。比如北宋有個『修完京城所』,這個機構本來只能修築城牆和宮殿,後來城牆修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個機構就開始轉型,開始給朝廷搞創收。怎麼搞創收呢?『修完京城所』向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅、蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻。
這些『開發商』都不專門從事房地產開發,也就是說,他們搞房產開發只是多元化經營的『捎帶手』,沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國一直沒有職業的『開發商』,都是業餘的。
(李開周)
追根溯源
青銅器記載的地產交易
根據考古實物和歷史文獻證明,中國在西周時就出現了土地交易,在戰國時就有房屋買賣。
在一個名字叫『盉』的西周青銅器上,就刻有一段關於地產交易的銘文。意思大致是:公元前919年農歷三月,一個叫矩伯的人分兩次把1300畝土地抵押給一個叫裘衛的人,換來了價值100串貝殼的幾件奢侈品,包括兩塊玉、一件鹿皮披肩和一條帶花的圍裙。這是目前發現的最早的一宗不動產交易。
在矩伯和裘衛兩人完成土地抵押交易的93年後,也就是周厲王32年,又發生了一宗土地買賣。這宗土地買賣的交易過程也被刻在青銅器上。這次記錄的是周厲王買地的事。周厲王為擴建王宮,買下一個叫鬲從的人的地,沒有立即給錢。鬲從擔心周厲王賴賬,周厲王派人對鬲從說:『你別怕,我一定會照價付款的,如果我賴賬,就讓上天罰我被流放好了。』這在當時是個很毒的誓。
周厲王買地花了多少錢,銘文上沒寫。有人買地,有人賣地,說明當時除了有土地抵押,還存在土地買賣,房地產市場已經有了雛形。
(李開周)