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西郊莊園1.2容積率藝術臻品
無論是刀耕火種的農業經濟時代,還是機器轟鳴的工業文明時期,土地都是人類賴以生存的基礎資料。正因為此,土地從來都既佔據政治、經濟、民生價值的制高點又掌控基礎面。在中國城鎮化的歷史進程中,房地產成為將土地高速轉化為人居產品的唯一路徑。正所謂『安得廣廈千萬間,大庇天下寒士俱歡顏』。於是,城市土地便成為房產價值無可爭議的根基。
1.2 容積率,直接佔據最高層次的固定資產——土地
在上海這樣一個國際化大都市,寸土寸金早已是人所共識。而在東浦東、西虹橋的雙中心時代,虹橋的土地不再僅僅是土地,更承載了上海這個中國經濟中心的未來。在十二五規劃中,大虹橋作為上海『四大中心』之國際貿易中心的核心依托點,將成為整個上海貿易經濟發展的龍頭,得到政府政策及人力、物力、財力等多方面的扶持與傾斜。大虹橋作為未來上海的核心,貿易發展將領銜上海,並銜接整個長三角,成為輻射整個長三角的中央核心商務區。
可以相信,在這樣的土地上佔有一席之地將是何等的不易——目前大虹橋核心區住宅規劃體量極小,佔比不足5%。其中,虹橋核心區具有緊鄰『大虹橋』的區位優勢,新增土地供應量極為稀缺,住宅用地明顯供不應求,板塊成長價值一路上揚。
就在這樣一片土地上,西郊莊園落子成形。西郊莊園·馬德裡洋房容積率僅1.2,建築密度僅13%,綠化率高達45%,只有十四幢5~15層的建築,僅602戶!容積率是一個表達土地與建築面積之間比例關系的參數,即相當於房產價值與土地價值之間的『匯率』,1.2容積率就意味著幾乎1:1佔有土地,買1平米西郊莊園房產幾乎就是同時買了1平米大虹橋土地——直接佔據了最高層次的固定資產!
土地供應不斷限制,低密豪宅市場難求
1997年起,歷經16年精心打造,西郊莊園逐漸形成了佔地800畝成熟的低密度國際別墅社區。『別墅型生活社區、市區型生活配套』,使西郊莊園國際社區成為最受層峰人士青睞的居住社區。如此低密社區將因其自身產品的稀缺性和不可復制性而獲得市場中獨一無二的、無可替代的市場地位。更重要的是受土地限制,西郊莊園周邊區域2-3年內沒有類似的高端公寓的供應量。
數據顯示,2013年上海高檔公寓成交量開始明顯攀昇,9至10月呈現『金九銀十』態勢,其中9月份成交量為21萬平方米,而10月份則為22萬平方米,創近幾年月度新高。另外,從高檔公寓佔上海全部住宅成交比例來看,2013年二三季度的比例達到6%,再創近幾年最高紀錄,說明市場成交顯著的趨於活躍。而從目前上海高檔公寓的成交狀況看,市場需求並沒有達到飽和。展望未來,隨著上海『四大中心』的加速建成,還將有更多內地和境外高端商務人士湧入上海,從而增加對國際性高檔公寓的需求。上海高檔公寓前景遠大。背後支橕這一態勢的,是上海強大的富豪聚集能力以及居民收入的持續增長。2013年發布的《2013胡潤全球富豪榜》顯示,上海是大中華地區富豪居住地的第三大選擇,富豪聚集度極高。此外,來自長三角、以及境外的富豪也在不斷進入上海。同時,上海的高檔公寓購買人群在不斷發生變化。國家統計局統計數據表明,上海目前人均收入位於全國領先,2013年上半年,上海城市居民家庭人均可支配收入為22243元,蟬聯收入排行榜的首位,而全國水平為13694元——富豪財富的聚集和居民收入的增加又使得客戶層面在變化中不斷在向上發展。
市場面的雙重熱力作用之下,以西郊莊園為代表的高端物業將持續走熱,這是市場經濟必然的規律。
結語:
剛剛閉幕的十八屆三中全會強調了市場在經濟發展中的決定性作用。在經歷了房地產持續高速發展的今天,消費者已經深深懂得土地在不動產中的價值地位。而在宏觀經濟越來越開明、越來越淡化政府乾預的情況下,物以稀為貴、供不應求背後的市場規律,將深刻的展露出來。像西郊莊園這樣罕見低密的高端物業,無疑是未來資本市場的香餑餑,值得高端人士重視。