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制圖:李楚翹
時近年底,本已全面收緊的銀行房貸幾乎演變到了『有名無實』的狀態,市民要想在年內拿到資金也幾成空想。記者近日多方采訪發現,在九、十月份,還有部分銀行對不同客戶能夠提供首套房九折或是九五折利率優惠,但如今利率優惠已完全『絕跡』於市場,能不能申請到貸款纔是問題的關鍵。
貸款資金額度緊張、國家調控政策持續施壓、房貸業務相對收益下降多個因素合力,將一度是銀行爭搶的『香餑餑』,變成了如今銀行眼中可有可無的『雞肋品種』。但對有房貸需求的購房市民來說,不能借力銀行資金,無論是首次置業的剛需族還是改善住房條件的換房族,遭遇資金『瓶頸』都成了頭號難題。
●申請貸款得『從冬等到春』
近日公布的《中國房貸市場11月度分析報告》顯示,在全國32個重點城市近500家銀行房貸產品摸底調查中,包括北京、上海、廣州、深圳、珠海、濟南、武漢等城市已相繼出現暫停房貸現象。近500家銀行中,首套房僅有6.37%的銀行可執行八五折利率優惠。
昨日,記者從工行、建行、招行、中行等多家銀行了解到,雖然目前幾大銀行官方並未明確表示停止對個人房地產按揭貸款,但實際上由於前三季度投放力度較大,年末貸款額度已經用盡,可用於放貸的資金非常有限。加之各家銀行在貸款結構方面都在進行調整,住房貸款的審批和發放時間均有不同程度的延長。一家國有商業銀行網點的工作人員告訴記者,『現在買房,符合各種規定和條件的話,房貸最快也要明年1月纔能批下來,拿到錢恐怕要等到春節後了』。另一家國有銀行信貸中心員工表示,銀行目前只給有合作關系的開發商放款,不對散戶提供房貸放款。
不僅市民購買新房辦理房貸要排隊,二手房貸款更為緊張。一家股份制商行信貸經理稱,如果客戶屬於該行正在大力發展的小微企業主或是個體工商戶,已辦理了該行的生意貸等業務,申請房貸『還有點戲』,否則基本無望。
現階段的房貸利率同樣讓人難以樂觀。國有銀行首套房貸款利率普遍上浮10%—15%,處於一線城市的最高水平,即使是銀行的『貴賓客戶』也難覓優惠待遇。二套房貸款利率則上浮10%—20%不等(右圖)。
實力雄厚的國有大行嚴控房貸,頭寸偏緊的股份制商行更是力有不逮。盡管沒有明言,但事實上房貸業務已處於全面『停擺』狀態,購房者的貸款申請恐怕得要『從冬等到春』了。
●變數多多購房者內心忐忑
市民金先生國慶期間出手購房,向某銀行申請了首套房貸款,時間過去近兩個月,但至今沒有放款消息。
昨日,在深圳龍崗某樓盤,看好了房但未下定決心的李先生向記者表達了他的擔懮,『想在年末這一個月買房,就怕銀行房貸方面很難放款,聽說審批會延長甚至批不下來。但如果等明年年初再買,既擔心房價可能上漲,又害怕出臺新的調控措施,搞到買不成的地步。』
不僅是買方,房貸市場的變化對賣方的心理也產生了直接影響。正在委托中介售出房產的鍾女士由於擔心買方申請貸款出『狀況』,執意要求將『一次性付款』作為成交前提,『對方有能力一次過付款,我寧願把價格放低點出手。等銀行放款時間太長了,不知道會遇到什麼問題。』
銀行限購限貸、房價變動方向未明,兩大不確定因素使得購房者左右為難。
針對現在購房者關心的房貸熱點問題,記者專門走訪了深圳中原、世華和中聯等地產中介公司了解情況。據中原地產的物業顧問趙先生說,現在銀行對個人住房貸款的審批更加嚴格,正常情況下,銀行房貸的審批流程需要一個月,現在可能在此基礎上再延長半個月時間。趙先生告訴記者,個人首套新樓盤的住房貸款申請審批還有望爭取在年底拿下,但勝率不大,絕大多數都要等到明年一月份,屆時銀行下達了新貸款額度,頭寸寬松些自然好辦些。深圳世華地產客戶經理劉先生則明確坦言,『銀行的房貸額度肯定已經用完了,現在基本上停貸了,今年年底沒有希望放款。』
等房貸時間拉長客觀上推高購房了成本,包括出售二手房時常常涉及的贖樓資金利息、等貸款時間超出合同規定的付款期限而產生的違約金等等。
●房貸『停擺』原因多有壓有保方為上
有報道稱,目前暫停房貸、緩放貸款的『房貸荒』現象已從一線城市向二三線城市蔓延。
綜合各方人士意見分析,記者發現主要原因有幾點:
一是年末資金額度緊張,銀行的確是『無錢可貸』。某大型國有銀行信貸部門負責人表示,每年到年底都有房貸資金緊張的現象,但今年比往年早出現一個多月,主要是政策調控壓力大,銀行不願追加額度。中國房地產學會副會長陳國強認為,銀行一般在上半年集中投放貸款,到年末時,貸款額度已經捉襟見肘。
二是相比目前國家政策鼓勵的中小微企業貸款,房貸周期長而利潤太低。即使房貸利率不打折優惠,比起一般小企業貸款利率上浮20%—40%,兩者差別顯而易見,資金的流向不言而喻。
三是防范房價持續走高、調控昇級的風險而『不敢貸』。政策調控會根據房價走高而更趨嚴厲已成為共識,中央財經大學民生經濟研究中心主任李永壯認為:『房貸一般都是二十年,這麼長的時間跨度,政策的不確定性很大。如果期間因為房產稅等原因導致房價大跌,大批購房者拒絕還貸,把房子賠給銀行,銀行也受不了,因此部分銀行選擇「觀望」。 』
業內人士表示,目前購房者有高達七、八成是依賴銀行貸款完成置業的,房貸『停擺』影響面非常大。雖然目前的『房貸荒』是由多方面原因造成,年末時間點是重要因素,但在落實國家調控政策的同時,也要貫徹好差別化住房信貸政策,滿足居民家庭首套自住購房的合理信貸需求。記者李焱實習生宋春華