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依據北京市土地整理儲備中心官網顯示數據統計:2013年11月,全市共出讓各類土地34宗,比10月多15宗。總規劃建築面積432.4萬平方米,單月土地出讓金達407億元,環比分別增長189.6%和381%,上述3項指標均爲今年以來的最高。34宗土地中,18宗爲住宅用地,總規劃建築面積315.6萬平方米,環比大漲431.3%,也創下2013年內新高。
“麪粉”加緊研磨,“麪包”的出爐量也在增多:據不完全統計,11月,北京共有25個住宅項目入市,7個爲純新盤,另18個是老項目後期。共新增房源7756套,環比大漲24.1%,這一點上也是今年前11個月以來的最高量。預售許可面積達70.6萬平方米,環比增長8.3%。
土地市場活躍始終賣方有心買方有意
亞豪機構副總經理任啓鑫認爲:“活躍”是今年北京土地市場貫穿始終的關鍵詞,其主因是爲彌補2011—2012年因土地出讓不足而導致的房源供應短缺。而年底不但沒有“紮緊”土地的口袋,反而又敞大了袋口多撥了一批住宅用地入市,則很大程度上是要兌現年底前供應2萬套自住型商品房的承諾。經記者粗略覈算:截至目前,已成交的4塊配建有自住型商品房的宅地上,未來可建成的自住型商品房面積已達到135.2萬平方米。而土儲中心官網上掛出的6塊“正在交易的經營性用地”中,還有1宗集中建設自住型商品住房的用地正在交易,規劃建築面積約34.7萬平方米,即將在本月出讓。按此計算,今年結束前,自住型商品房累計供應面積有望突破200萬平方米,基本能夠完成計劃。
“國土局搭臺,開發商唱戲”——土地的批量供應也獲得了房企的積極“捧場”——回顧前11個月每塊土地——特別是宅地的交易過程,幾乎每宗都有數家“參競”,幾塊地理位置較爲靠近市區的優質地塊甚至出現“白熱化”、“戲劇化”的競爭過程。任啓鑫分析:北京土地市場中出現這樣的情況屬正常,且之後這種情形或會愈演愈烈。主要是由於北京特殊化的城市地位,使其在各大房企的全國佈局版圖上都會是“紅圈裏的星”。但由於土地的不可再生性,和多年來隨着發展不斷外擴的“郊區化”供應特性,北京的宅地格外稀缺。因此一旦有北京的居住用地出讓,再遇上位置相對近核心區的,衆房企必然聞風而上。另外,去年下半年以來市場的向好,房價的穩升,也讓很多開發商“攢足”了拿地的錢,這也是保持今年土地市場始終火熱的根本,和助推數塊高價地成交的燃料。
同時,自住型商品房的出世雖能惠及於民,但從另一方面也會壘高普通商品房的樓面價。以華遠取得的大興孫村地塊爲例:刨除保障房後,樓面價達1.7萬元/平方米,已逼近區域內現售價;而兩宗朝陽東壩地塊樓面價則高達5萬元/平方米左右,甚至超過目前區域在售項目價格。日後,商品住宅市場分化趨勢將更爲明顯。
“新京七條”推滑成交,中低端項目扛大旗
11月,北京商品住宅共實現成交7370套,面積78.58萬平方米,環比分別出現21.3%和15.8%的降幅。
對此,任啓鑫認爲主要是受10月底頒佈的“新京七條”影響。雖然新規內容上主要是對以往政策的強調與完善,但透露出了政府堅定調控不動搖的決心,其改變房價繼續上漲的市場預期導向意圖也很明顯。這直接降低了直到目前的市場活躍度。
除此之外,自住型商品房的切實推進和即將上市,也轉移了部分客羣的關注。首個搖號的恆大豆各莊自住型商品房項目御景灣,11月30日上午10:00整開放申請。短短數小時內,能應對10萬人登陸的報名網站就一度癱瘓。可見“”的魅力之大。北京市房地產業協會祕書長陳志早就預計到:“比周邊項目單價便宜1萬多元的價格太具有誘惑力了,自住型商品房將會起到明顯的平抑房價作用。”
從11月的成交特徵來看,中低端項目仍穩扛主力大旗。據亞豪機構統計數據:11月成交房源中,單價1萬元—2萬元/平方米的產品佔近半數,而如果將單價放寬至3萬元/平方米,在這個範圍內的產品成交佔比則高達78%。成交排行也能佐證:11月單月成交排行前十名的項目中,單價不超過2.5萬元/平方米的佔據了八席。
任啓鑫告訴記者:“4萬元預售禁令”讓目前市場中的高端盤幾乎絕跡,這是中低端產品“無敵手”的最直接原因。而一旦明年這一禁令中止,成交特徵會出現新變化。
避未來競爭繼續推盤12月成交或再“翹尾”
與往年一過10月,項目就紛紛“平淡拖過年”不同,今年儘管很多房企已提前完成全年業績,卻仍沒放緩推盤節奏的原因,經任啓鑫分析是:爲避免與今年出讓的自住型商品房用地項目在明年“迎頭相碰”,因此他們才“錯峯”,在今年就不遺餘力地積極面市。另外值得一提的是,11月的新開盤中,商住項目表現搶眼——共6個。且單次推盤量不少,總計3151套房源,佔總供應量的四成還多。
從上月開盤項目報價情況看,11月,價格快速上漲的勢頭已不再強勁,多數都以平價或微漲入市:如位於通州的潤楓領尚,此次爲第三期產品,報價爲2.6萬元/平方米,相比9月開的第二期只漲了4%;同樣到地處通州的華遠銘悅世家,報價2.2—2.3萬元/平方米,基本與上期持平;大興區的純新盤衆美城則以1.65萬元/平方米搜首亮相,在同區域內幾乎是“墊底價”。
任啓鑫表示:年底北京住宅市場價格開始不再“攀險”而“走穩”,一方面是由於住建委“年底前漲價項目一律不批;不允許捆綁精裝,取什麼證賣什麼房”的閉門會議精神。這會迫使部分計劃在今年上市的項目延期開盤,而若按原計劃,就只能降低定價;另外,從開發商主觀方面說,選擇在年底入市的項目,多以高週轉、多走量爲目標,平價入市主動性較高。而不“浮誇”的價格,也直接導致部分項目被擁搶。如11月27日開盤第二期的葛洲壩·紫郡府,推出433套房。參與搖號的人數卻有2100餘人,房源與蓄客比高達1:5 ;京投萬科·西華府的540套房源,則更驚人地引來了3861個客戶。任啓鑫預計:如開發商的平和心態無變化,繼續保持平價, 12月份的成交也會“淡季不淡”,甚至或將再創一個小高峯。