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濟南房地產交易大廳火爆場面堪比春運。(資料照片)
濟南目前實行的二手房交易個稅和營業稅『二選一』的繳納政策,在避稅利益的驅使下,面臨全額繳稅受捧,差額繳稅執行難的現狀。隨著全國住房信息聯網及不動產統一登記制度加快推進,過去自由的『二選一』政策將面臨收緊趨勢。
差額納稅:省了小錢不省大錢
市民王女士今年看中了一套位於市中區的二手房,房屋建築面積為150.21平方米,成交價格為130萬。近日,在辦理過戶手續的過程中,王女士面對繳稅問題犯了愁。
按規定,普通住宅指的是凡同時符合單套建築面積在144平方米以下(含144平方米)、住宅小區建築容積率在1.0以上(含1.0)實際成交價格低於同級別土地上住房平均交易價格1.44倍以下的住房。不符合上述條件其中之一的住房,則為非普通住房。很明顯,王女士准備成交的這套房產性質上並不屬於普通住宅。
而按照相關規定,自2011年1月28日起,個人將購買不足5年的普通住宅對外銷售的,全額繳納營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅及附加。
因此,王女士准備交易的這套房產作為非普通住宅需要繳納營業稅。而目前現實中一項不成文的規定,二手房交易過程中產生的所有稅費都由買房承擔。因此,要購買這套房產,產生的各種稅費自己不得不去承擔。
營業稅的繳納,分全額繳納和差額繳納兩種方式。差額繳稅按出售價與房屋原值的差額的20%繳納。全額繳納則是按照房屋交易額的1%進行繳納。同時,營業稅與個稅還有捆綁。營業稅按照差額繳納的情況下,按《個人所得稅法》規定,出售自有住房取得的所得,應按『財產轉讓所得』項目計征個人所得稅,稅率為20%。
一開始,王女士選擇差額繳稅。照她的計算,如按差額繳納營業稅需要4.2萬元,而按照全額繳納營業稅需要7.2萬元。差額繳稅必不可少的賣主方原始購房發票找不到,僅有一張房地產轉讓協議。於是,王女士為賣家的原始購房發票犯愁。
但是,沒過幾天,將大賬算明白後的王女士改變了主意,決定還是按全額繳稅方式來。因為,加上承擔的契稅、營業稅對方的個人所得稅,按差額繳稅需23萬多,而按照全額繳稅需12萬多。
全額納稅:現實交易備受青睞
按相關規定,自2011年1月28日起,個人將購買不足5年的普通住宅對外銷售的,全額繳納營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅及附加。個人將購買不足5年的非普通住宅對外銷售的,全額繳納營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額繳納營業稅。
盡管有相關規定,但像王女士這樣,購買非普通住宅按照全額繳稅的,已成為當前二手房買賣的常規做法。這是因為,在實際交易中,大部分房屋無法核實原來價值,尤其是非普通住宅。這是因為,很多此類住宅的得到方式並非購買商品房所得,而是福利分房。對待無法准確計算出差額的房屋,國家政策為統一按照出售總價的1%征收。
而選擇全額繳稅的做法更多是利益的驅使。目前,市場上慣用的手法是用『陰陽合同』,在允許的范圍內壓低真實價格進行網簽。按照1%的總價征收的稅額,往往遠低於按照差額的20%征收。這樣一來,很多能核實原值的房屋,也被當成不能核實的房屋,從而按照低於真實交易價格的總價的1%征收,以此達到避稅的目的。
房屋原值和現值的差別越大,稅費成本增加越明顯。以濟南一套80平方米左右的兩居室為例,今年成交房屋總價約為90萬元,按照房價的漲幅計算,5年前該房屋的房價大約是70萬。按照差額征收,買方共需承擔4.9萬,按照全額繳納稅費,買方共需承擔1.9萬。
山東財經大學財稅專家潘明星表示,轉讓二手房繳納20%的個稅,這項規定國家早已有之。房產信息聯網系統不夠健全,因此稅務部門無法確認房屋原價。在此背景下,各地自行出臺了相關規定,按照總房價的1%或者2%征收個稅,濟南也不例外。
建設路上一家房產中介工作人員坦言,『從未做過按差價20%征稅的業務,都是按照總價的1%繳稅。』當前在現實交易中,不管是普通住宅還是非普通住宅,兩種繳稅方式任選其一,在利益的驅使下,當然選擇全額繳納的方式。
未來趨勢:差額繳稅或全推
政策執行不嚴,市場和利益纔是導向。從長遠情況來看,城市整體房價漲幅實現放緩,更有利於減輕購二手房購房者的負擔。
相關業內人士估計,政府在未來將會嚴格執行『購買不足5年內普通住宅對外銷售,按照差額繳納營業稅和個人所得稅』的政策。這是因為,隨著城市房地產交易備案系統的健全和完善,5年內交易的住宅相關信息已能夠明確查詢。
北京部分地區已開始將政策收緊:西城區(含原西城和宣武二區)地稅部門對二手房個人所得稅做出調整,從8月10日起,除已購公房或滿5年且為家庭唯一住房的商品房外,其他商品房買賣應繳個稅,不論房齡是否滿5年,均按房款差額的20%征收,且新規定執行時間以繳稅日為准,不以網簽時間為准。據悉,此項規定的實施與西城區當前已經實現了歷史稅收查詢的功能有關。
黨的十八屆三中全會後的第一次國務院常務會議提出,整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度,由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記制度,基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺『四統一』。不動產統一登記制度如果全國推開,是全國住房信息聯網的更進一步,將讓房產稅收政策的貫徹執行更有力度。
潘明星分析,從嚴征稅對普通購房者利益的影響目前較大,但隨著時間推進將會減弱。最近兩年房價漲幅已經放緩甚至停滯,1年前買的房子現在賣掉,差價很小。『實際上,從長遠來看,按照房價的1%繳個稅,不見得比差額的20%劃算』。
在實際交易過程中,由於當前合同價越低,其與原值的差額也就越低,可以衝抵個稅差額帶來的成本增加,以及其他交易稅費都會相應成比例減少,一般消費者會通過做低合同價來合理避稅。如果購買住房長期居住不打算再次轉讓,這種方式可行,但如果考慮出售,則應考慮到最低計稅價上調在即的風險,避免為未來出售時較高的差值『埋單』。不管這個未來的交易高差價隱患由賣方還是買方來承擔,都大大增加二手房房源的流轉難度。 (本報記者蓋幸福)