|
||||
-本報見習記者陳妍妍
『任大炮』與央視的『土地增值稅之戰』繼續發酵。
11月24日,央視《每周質量報告》曝光萬科、富力、SOHO中國等45家房企8年欠交土地增值稅超3.8萬億元。第二天晚上,華遠地產董事長任志強在微博上連發數條帖子痛批央視『愚蠢無知』,他表示,土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳的稅種,不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。第三天,任志強在微博上表示『正在研究如何公開起訴央視的事宜』。28日晚,任志強又在微博上自稱『今天領導告訴我,閉嘴。上級已經指示央視要公開正面糾錯了』。
另有消息稱,央視已經開始四處訪問專家,包括知名財經評論家葉檀、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭等人,似乎要發起『反攻』。
鷸蚌相爭,漁翁得利。時隔數日,業內對於此事件的爭論似乎已經不在於房企是否『欠交』了3.8萬億元的土地增值稅。
不少業內人士認為,央視與任志強的『土地增值稅之戰』或許會推動房產稅改革的步伐,使之更有利於房地產行業的健康發展。而土地增值稅將會是稅務部門配合宏觀調控的重要手段之一。
土增稅長年『清繳不力』
『土地增值稅本身是一種非常復雜的稅種。』中央財經大學稅務學院副院長劉恆告訴《證券日報》記者。
楊紅旭更是撰文指出:『土地增值稅,一直是房地產稅收體系中,稅種設計最復雜、征稅成本最高、稅制最不統一、官企扯皮最多的一個稅種。』
當前中國的土地增值稅實行四級超額累進稅率,對土地增值率高的多征,增值率低的少征,無增值的不征,例如增值率大於20%未超過50%的部分,稅率為30%,增值率超過200%的部分,則要按60%的稅率進行征稅。
值得注意的是,這個增值率要從房子開始建到最終賣出後纔能算出來,周期很長。在實際操作過程中,土地增值稅的繳納分為預征及清算兩個階段。首先,房產開發企業在收到預售房款時按項目所在地稅務局核定的比例每年預繳部分稅款;其次,待房產項目銷售達到土地增值稅清算條件時,根據項目所在地稅務機關審核確定的應繳額,扣除已經預繳稅款後予以補交。
事實上,『房產開發商往往是滾動開發,運作中很難分清哪個項目該不該清算,只能說階段性地算。對大的房企而言,除非倒閉了纔能清算清楚該交多少土地增值稅,否則很難清算。』劉恆指出,『但這不能算企業違法,只能說是企業「正常的費用安排」。因為這個制度本身的存在,使得清繳和預征存在很大的時間距離,纔使得企業有這個機會去利用它。』
『房地產土地增值稅清繳不力是一個長期以來的問題,從2009年到2012年都有清繳的舉動,但是都沒有完成。』葉檀發文表示。
房企紛紛『正身』
央視曝光房企『欠繳』土地增值稅的新聞後,國家稅務總局負責人表示,有關人員對土地增值稅欠稅的巨額推算是對稅收政策和征管方式存在誤解、誤讀。
國家稅務總局回應稱,由於房地產行業經營情況復雜,土地增值稅稅制設計也比較復雜。土地增值稅清算需要審核大量跨若乾年度收入、成本和費用情況,稅收征管難度大並容易產生執法風險。
企業方面,除了任志強炮轟央視外,王石、潘石屹等房地產大佬也在微博上發聲『證明清白』。
王石稱『萬科不存在欠繳土地增值稅情況』。他表示,萬科一貫守法經營、照章納稅,嚴格按照稅務機關對土地增值稅實行先預征後清算的管理辦法履行納稅義務。公司財務報告公允反映了公司財務狀況和經營成果,不存在欠繳土地增值稅的情況。從稅務總局公布的數據,土地增值稅是近年持續高增長稅種。
潘石屹指出『應該從此事件中吸取一些經驗和教訓』。首先,央視做節目應該更嚴謹,犯了錯誤也應該及時承認;其次,開發商應該更公開透明地公布財務報表和納稅狀況;第三,此次事件對公眾來說是一個財稅知識普及的過程;最後,稅務機關應簡化稅收管理,要更簡單易行。
11月25日晚間,華遠地產、金地集團等12家上市房企陸續發布澄清公告,否認存在央視所報道的『欠繳土地增值稅』的情況,並表示預售期計提應繳稅金與項目達到稅款結算條件時存在時間上的差異符合稅法規定。
華遠地產表示,該報道中關於公司欠繳土地增值稅的說法應源於誤解。公司已按照土地增值稅相關政策和地方政府規定,取得房地產預售款的同時預繳了土地增值稅,並按當期確認的收入及配比的成本對本期結利項目計提了土地增值稅。根據會計准則計提的應繳稅金與根據稅法繳納稅款存在時間上的差異是合理的,符合稅法的規定。
金地集團表示,無欠繳土地增值稅的情況。截至2012年12月31日,金地集團計提的土地增值稅餘額為25.48億元,並按照會計准則的規定已反映在利潤表中。該計提部分未達到稅法規定的土地增值稅清算條件,尚未實際產生納稅義務。
央視沒批到『點子』上?
在楊紅旭看來,央視重點批評開發商不厚道、不守規,『其實沒抓住問題的關鍵』,關鍵在於稅種設計天生不足、地方稅務局征管不力。因此,有不少分析人士認為,未來出臺的房地產宏觀調控長效機制中,土地增值稅將會是稅務部門配合宏觀調控的重要手段之一。
劉恆告訴記者:『當前對房地產的征稅有10種,土地增值稅是其中之一,始於1994年,針對的是當時土地的炒作。1992年中國經濟發展進入了一個快速增長期,有了很多開發區,但很多人簽了土地以後不投資,所以使得炒賣土地成了一些人謀利的方式。1994年稅制改革時新出了這個稅種,當時中國房地產市場還沒有正式形成,主要是針對土地的炒作,而房屋是作為附加條件,是地面的附著物。』
時過境遷,當年的土地炒作變成了如今的房屋炒作。劉恆認為,土地增值稅與當前房地產市場的發展現狀已經『脫節』,不太符合目前房產稅對房產市場調控的要求,加之其征收辦法不是很『清楚』,產生了不少亂象。在今後的改革中,市場對它的征收范圍、征收辦法、征收期限等都會做出合乎邏輯的解釋或相應的調整。
財政部長樓繼偉在解讀十八屆三中全會精神時提到『加快房地產稅立法並適時推進改革』,下一步,房產稅改革方向是減少房產建設和交易環節稅費,增加保有環節稅收,配套推進清費立稅。
而2008年以來,土地增值稅已成為房地產交易環節增速最快、金額較高的稅種。楊紅旭指出,契稅、土地增值稅、房產稅、耕地佔用稅、城鎮土地使用稅,這五類直接針對房地產的稅種,2012年全國總收入為10128億元,比2000年的449億元增長22倍。其中,土地增值稅2012年為2719億元(僅略少於2874億元的契稅),比2000年的8.4億元暴增323倍。而作為保有環節的稅種,2012年房產稅為1373億元,比2000年的210億元僅增長5.5倍。
因此,楊紅旭認為土地增值稅已成為優化房地產稅收結構的『攔路虎』,應『增加房產稅,弱化或取消土地增值稅』。
『房地產行業當前存在一些不規范的地方,需要加以調整。但不可否認的是,它在國民經濟發展中有著不可磨滅的地位,無論在國家經濟支橕還是提供財政稅收方面都做了很大貢獻。』劉恆指出,『稅制的改革應當是有利於行業的發展,使其朝著健康的方向發展。』