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三季度,我市開發企業銷售情況穩中有升,整體趨勢較爲穩健。但受到房地產市場整頓影響,開發企業在銷售狀況方面呈現出一定的分化。改善型消費者依舊是市場持續上升的主導力量。受此影響,開發企業推盤意願仍較爲強烈,其中普通住房是開發企業推盤的熱點。
市場意願
開發企業入市意願強烈
中國不動產研究中心河北分中心相關調查資料顯示,受房地產市場整頓影響,三季度不少開發企業的推盤計劃被迫調整,但依舊保持了較強的推盤意願。其中,44%的受訪開發企業表示近期沒有推盤計劃;計劃推出新房源的受訪開發企業佔36%。此外,20%的受訪開發企業表示,將視市場走勢而定。
根據統計,今年第三季度,我共計發放34個商品住宅項目商品房預售許可證,環比上漲26%。在房地產市場整頓要求之下,一些項目證件辦理提速,促使商品房供應出現上升。獲得預售許可證的項目明顯加快了入市步伐,在三季度市場表現活躍。
通過對開發企業的深度訪談,發現,開發企業保持了較強烈的推盤意願,但受制於房地產市場整頓的要求,市場整體供應節奏放緩。
9月8日,石家莊保利花園迎來再次開盤。首次來石買房置業的購房者鄭先生說,選擇保利花園主要是因爲證件齊全,買起來比較放心。這次搖號也比較幸運,他選到了一套自己心儀的兩居室,房價是7724元/㎡,再加上其他優惠,價錢也可以接受。據瞭解,保利花園本次開盤,許多熱門樓層、戶型房價都達到8000元/㎡以上,相較2012年F區開盤上漲千餘元。一房難求不僅僅是搖號選房難,不斷上漲的房價也給許多有購房需求的市民增添了壓力。
主力房源
普通商品住房受市場熱捧
改善型消費需求和首套房消費需求的旺盛促使開發企業在商品住房市場加大了供應力度,這一點得到了開發企業的普遍認同。中國不動產研究中心河北分中心數據顯示,52%的受訪開發企業表示,其推出的新房源將以普通商品住房爲主;將推出商業地產項目的受訪開發企業佔20%;將推出豪宅產品和別墅產品的分別佔16%和12%。
第三季度,我市房地產市場延續了第二季度的特點,銷售情況較好的多爲戶型合理、總價適中、性價比較高的普通商品住房,特別是改善型消費者較爲關注的中等以上戶型,以及社區環境相對較好,居住舒適度較高的項目。不少受訪企業也表示,購房對於居住品質的要求日漸提高,而石家莊房地產市場需要在產品品質方面做更多投入。
同時,受到第三季度首套房需求與改善性需求繼續主導房地產市場的影響,開發企業在推盤時也對主力戶型做出了調整。不少受訪開發企業表示,目前,我市消費者購房需求持續釋放,但購房需求更加多元化。一方面,目前消費者的購房選擇趨於理性、務實,部分首套房消費者在總價可接受的情況下,更願意採取“一步到位”的購房理念,將滿足基本需求的小戶型調整爲中等戶型。此外,隨着消費者投資意願的提升與投資渠道的限制,也使得開發企業對於“投資性剛需”的關注度開始提升。
此外,第三季度石家莊商業地產供應量大幅擡升。受訪開發企業表示,石家莊商業地產未來將面臨激烈競爭,開發企業開始在產品定位方面尋找差異化。區域內的社區商業,以體量適中、定位人羣精準而受到商業地產開發企業的關注。
銷售情況
成交量受政策影響出現分化
據瞭解,第三季度,我市消費者保持了積極、強烈的購房意願,我市商品房成交量隨之保持了上升趨勢,開發企業的銷售情況整體平穩。中國不動產研究中心河北分中心調查資料顯示,64%的受訪開發企業表示,其銷售情況呈現穩定上升的趨勢;表示變化不大的受訪開發企業佔32%。值得注意的是,4%的受訪開發企業表示有所下降,而在2012年第三季度沒有開發企業表示有所下降;同時,表示快速上升的受訪開發企業由2012年第三季度的12%下降至0%。
另外,第三季度我市針對房地產市場違規建設和違規銷售進行市場整頓,讓長期以來非正規市場放量供應的現狀被打破,直接造成了開發企業出現分化。其中,證件不全的開發企業項目進入停工、停售的狀態。
整體來看,我市開發企業銷售情況穩中有升,但受房地產市場整頓政策影響,開發企業對於市場情況的判斷更加謹慎,推盤計劃被迫調整。不少受訪開發企業表示將在第四季度保持平穩的銷售策略。
市場預期
開發企業對市場前景謹慎看好
市場上升的趨勢得到普遍認同,但開發企業的整體預期較爲審慎,特別是對政策層面存在的不確定因素和房地產市場整頓之後的市場走勢較爲關注。因此,開發企業普遍採取了較爲穩妥的定價策略,在新購置土地方面也較爲靈活。
開發企業對政策預期的判斷,影響到了其對房地產走勢的判斷。中國不動產研究中心河北分中心數據顯示,48%的受訪開發企業表示,石家莊房地產市場將保持平穩;表示持續上升的受訪開發企業佔32%;表示觀望的佔20%。從整體上來看,第三季度石家莊開發企業對房地產走勢的判斷更爲謹慎,但依然對長期市場看好。
“我們認爲,受房地產市場整頓影響,開發企業對我市房地產市場的震盪需要一定的適應過程,長期積累的歷史問題需要解決,市場運作需要進一步規範,這一點也得到了開發企業的普遍認同。”中國不動產研究中心河北分中心相關負責人分析表示,儘管受到中期政策環境不確定的影響,但面對消費者較強的購買慾望,開發企業仍有進一步加大推盤力度的傾向。多數受訪開發企業表示,一旦證件齊全,近期會是推盤的好時機。
而從長期市場來看,多數開發企業對我市房地產市場發展表示看好。值得注意的是,房地產市場的發展受到城市發展規劃的影響。石家莊城市總體規劃的獲批,爲城市開發建設帶來了新機遇。受訪開發企業普遍表示,我市二環至三環、正定新區等區域將爲房地產市場的持續增長提供空間。