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□本刊評論員
“穗六條”出臺至今10日有餘,對市場的影響究竟有多大?據稱有大鬧售樓現場的退房者、有轉入觀望的買家、有降價七成成交的二手房……一時間,市場的風向似乎由賣方市場轉向了買方市場。但本刊評論員認爲,近期的多種市場反應,只能說是片面的、短暫性的反應,不是市場主流。今年年底的樓市,已經處於調控和市場雙方制衡的狀態中,需求恐有斷層但不會消失,因而樓價不會漲得更高也難降得太低。
廣州樓價已經歷了暴漲。陽光家緣統計數據顯示,今年前三個季度,廣州樓價同比漲幅超過20%,而這只是平均漲幅,就個盤而言,售價同比漲幅超過兩成甚至三成的樓盤並不少見。平均漲幅達一兩成的區域也不少見,“增城樓價一年漲了一倍”。不過,樓價這種瘋漲的現象難再延續。
首先,是調控政策仍在。截至本月26日,包括北、上、廣、深四個一線城市,全國已有12個城市出臺了樓市調控新政,提高二套房首付比例、提高限購門檻是各城市首選的調控措施。“穗六條”作爲樓市調控長效機制未建立前的“緩兵之計”,穩定房價、遏制炒風是本階段的核心功能。在新政下,廣州樓價不可能再繼續高漲。
其次,市場本身也漸漸缺乏樓價繼續暴漲的強大推力。今年以來,廣州市場主要的購房者是剛需羣體,中心區高企的樓價已迫使剛需買家轉移到更遠的郊區置業,而在控制樓價目標的限價政策下,郊區樓盤採用的“雙合同”的銷售模式,也令這羣原本經濟實力便不是很強的購房者面臨高首付的壓力,原本只要三成或六成的首付,加上無法按揭、卻必須與首付一起支付的裝修費用,首付變相增至四成或七成,首付壓力的增加,隨時會將部分購買力逼出市場。國慶節後,外圍板塊“日光”盤數量驟減,樓市整體成交沒有繼續放量,便是一個力證。年底的廣州樓市,樓價已處於高位,加上“穗六條”首付提高、限購力度加大,且信貸原本已經處於緊張的狀態,這都將打擊樓市的成交量。當一個市場的成交量與價格無法同步時,高價遲早會有停漲乃至下降的一天。
儘管如此,寄望廣州樓價大幅下降同樣也不現實,最根本的理由就在於市場需求。市場需求源自預期,近年的多輪調控,並不足以改變消費者對整體市場向上的預期,這就意味着購房羣體依然會大規模存在。這個購房羣體,不僅有首次購房的剛需買家,也有二次、三次置業的改善型買家,還有重新配置資產的投資理財買家。
因此,成交已無法繼續放量的廣州樓市,今年年底的價格不會大漲也難以大跌。當然,要打破這種均衡其實也很簡單,只要商家願意,在年底這個置業旺季有所讓利,順調控而爲,以“親民價”換取更活躍的成交量,便可實現多方共贏。
(執筆/陳玉霞)
成交已無法繼續放量的廣州樓市,今年年底的價格不會大漲也難以大跌。