|
||||
伴隨近年商業地產開發高歌猛進,目前武漢人均商業面積已突破1.2平方米,超過被譽爲“購物天堂”的香港。高端寫字樓的連續入市、大型購物廣場的密集開建和開業,成爲今年武漢商業地產市場常見的景象。
高端商業體今年扎堆入市
11月19日,用?口區政府相關人士的話來說,是商業地產史上值得記載的一天:在武廣對面的京漢大道上,國內最高端的商業地產項目、投資130億、總建築面積66萬平方米的恆隆廣場開工。同一時間,位於古田的凱德廣場也舉行開工儀式。一東一西,兩大商業地產巨頭佈陣?口。
說今年是大型商場開業、開工最密集的時期並不爲過。
9月28日,漢街萬達廣場攜萬達嘉華酒店、杜莎夫人蠟像館同日啓幕。這座位於武漢中央文化區區域中軸上的漢街萬達廣場,造價是普通萬達廣場的3倍,同時開創了中國單體造價最高、中國外觀立面最華麗、中國夜景效果最絢麗、中國最大IMAX影城等多項中國之最。
11月16日,托起二七大橋商圈的奧山世紀廣場開業,華中最大真冰溜冰場等休閒體驗業態,讓青山和武昌市民大呼過癮。另外,因地鐵2號線而重裝開業的中商廣場、魯巷廣場等都拿出了看家本領搶佔市場。
中商集團還透露,爲掘金中南路,中商集團還將有“大動作”——再購地50畝,建12萬平方米的購物中心(停車位達2000個),並與中商廣場連成一體。屆時,一個超級大摩爾將出現在中南商圈。
武漢市商務局統計表明,2011年底全市商業營業面積1076萬平方米。2012年,全市銷售商鋪、寫字樓292萬平方米,其中商業面積超過150萬平方米。總人口近1000萬的江城,目前人均商業面積已超過1.2平方米,超過香港人均1.1平方米的水平。
恆隆董事長陳啓宗接受本報記者採訪時透露,雖然武漢商業體很多,但沒有一個世界級的高端購物中心,他仍然看好武漢,恆隆9年尋覓才找到武廣商圈裏的這塊寶地,對未來的市場很有信心。
經濟向好帶來寫字樓一房難求
過去的三年多裏,武漢寫字樓市場也搭上了經濟發展的快車:從2009年開始,武漢寫字樓市場平均租金出現連續上漲,增速在國內僅次於北京市。近三年來,每年都有大量企業進駐武漢,他們對甲級寫字樓的需求很大,有些企業不得不排隊等待,一房難求。
漢口的新世界中心寫字樓一樓大廳的銘牌上可以看到,這裏入駐的企業以跨國公司華中總部、國內大企業總部、高科技公司等企業爲主,常年滿租,租賃需要排隊等候入駐企業退租。新華路與江漢北路交會處的浦發銀行大廈也沒有空餘面積可租,浦發銀行大廈也是常年滿租。
仲量聯行數據顯示,目前武漢是除北京以外租金增長最快的寫字樓市場。
2005年,武漢市甲級寫字樓月均租金在41元/平方米,到5年後的2010年,也只漲到了48元/平方米。但從2010年開始,伴隨着武漢城市經濟的快速發展,跨國企業和沿海企業進駐武漢速度加快,武漢甲級寫字樓市場租金開始飆升,僅有的幾個甲級寫字樓項目長期供不應求。甲級寫字樓租金連續10個季度上漲,截至今年三季度,租金均價已經達到85.4元/平方米,甲級寫字樓更是達到了108.9元/平方米。不過,與其他商業地產“1.5線”城市如成都等相比,這個價格並不高。
房地產顧問機構世邦魏理仕發佈的數據也顯示,2005年—2008年,武漢寫字樓市場平均年供應量約11.6萬平方米;2009年—2012年,年均供應量增加至14.9萬平方米。而根據目前的開工和投資情況,不考慮工期拖延等情況,預計今年到2016年,武漢寫字樓市場年均供應量近60萬平方米——這意味着未來幾年武漢寫字樓供應量,較以往會增長3倍。
商鋪投資回報率超北京上海
寫字樓、購物中心等商業地產市場火爆,回報率如何?
去年3月份,在武漢天地企業中心5號租辦公室,租金每月不過100元/平方米左右。眼下,租金幾乎翻倍,達到每月每平米180元—190元。全球知名房地產服務運營商戴德樑行在2013年上半年房地產市場研究新聞發佈會上發佈數據顯示,武漢甲級寫字樓租金上半年同比漲幅在全國重點城市中排名第一,達到10.1%。
而餐飲業態的品牌調整帶動武漢商鋪市場發生變化,購物中心也加快調整的步伐。武漢商圈首層優質商鋪租金上漲至每月550元/平方米,和去年相比上漲6.5%,商鋪回報率在5%—6%之間,已經超過北京上海等一線城市。
戴德樑行人士分析,寫字樓未來供應量充足,租戶議價空間大,預計未來空置率也會小幅上揚。高端零售及餐飲品牌擴張勢頭持續,商鋪市場表現暢旺。剛需佔主導的武漢市場受調控影響不大,加上土地供應充足,住宅市場成交價將保持緩慢上漲的態勢,同時成交量保持高位。
戴德樑行武漢公司總經理楊良軍介紹,武漢商鋪投資回報率在5%—6%,高於北京上海的3%—4%,“一線城市的地價更高,投資成本更大”。
在今年3月底舉行的中國商業地產論壇上,多位大佬認爲,未來商業體加大休閒業態比例是方向。
論壇上公佈的一組數據顯示,目前到購物中心真正購物的消費者只佔19%,高達81%的消費者是出於休閒、娛樂需求。這或爲武漢在建的衆多項目,提供了發展方向。