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開發商年終忙著推商鋪。南方日報記者梁維春攝
臨近年末,往年都是樓市的衝量周期,惠州樓市今年卻出現了罕見淡市。據惠州市官方數據統計,截至11月27日,惠州樓市網簽2035套,環比下跌13.22%。可見,前期商品房住宅市場消費能力的過度透支,讓年終住宅市場成交難以為繼。
然而,作為商人中最精明的開發商群體,當然不會坐以待斃,在住宅市場不景氣的大背景下,推售商鋪作為年終保留項目悄然盛行。
住宅低迷,商業市場供量激增
據惠州市中城嘉信數據研究中心統計,整個10月份,惠州市商業物業推貨71套,而進入到11月份,截止當月25日,惠州城區商業推貨數已達到177套,環比上漲149.29%。
據南方日報記者不完全統計,進入第四季度以來,摩卡小城,御水豪庭、大新城、釣魚臺、百匯星城、朗琴灣等十餘個項目相繼推出商鋪,相較於之前市場僅依靠極少的幾個綜合體項目支橕商業市場的狀況,這一波推鋪熱潮的出現讓市場的選擇面急劇放大,市場壓抑已久的商鋪消費熱情得到釋放。
據業內人士分析,商業市場成交飆昇,主要還是由於開發商推商鋪熱情高,供量擴大使得消費者選擇增多,在住宅市場陷入滯漲階段大打差異牌,延續項目的整體成交。
商鋪成開發商現金『奶牛』
從相關機構的數據統計上看來,在推鋪潮的推動下商業市場迎來供需雙方小爆發,但具體到單個樓盤在這輪暖潮中戰況如何,記者走訪發現,結果差強人意。
位於江北三環路沿線的德威摩卡小鎮,10月20日上午,項目一期商鋪開盤,打響歲末商鋪推售第一槍,緊接著,華潤御苑、大新城、釣魚臺相繼上陣。
據摩卡小鎮王姓負責人介紹,項目進入第四季度以來銷售很不理想,尤其10月中旬的自然銷售周內出現銷售真空,項目部承受非常大的壓力。現在隨著項目前的市政規劃道路施工,沿街商鋪迎來推售好時機。適時推出商鋪單位,也剛好實現市場供需差異化。而對於記者追問推售的效果,該負責人直言:『取得預期目標,另外項目關注度也得到提高。』
業內相關人士表示,摩卡作為市區為數不多的大社區,雖然住宅銷售在大環境下遇到瓶頸,但項目為數不多的商鋪單位的吸引力是毋庸置疑的,作為自主開店或物業投資,經營收益和昇值都是有較大空間的。
而位於惠州大道義烏小商品城路段沿線的華潤御苑推鋪則主要由於社區一期業主入伙,沿鋪生活小配套先行的需要。據悉,10月末,華潤御苑一期500批次業主入伙,11月初,項目商鋪推出,在住宅市場出現疲軟背景下,推售商鋪引起了市場關注,而作為江北住宅區價格優勢最為明顯的項目,華潤御苑吸引了大批剛需購房者的關注。
據項目代理機構相關負責人透露,項目之所以大力推鋪還有一個目的,在同質化市場下打差異牌,引起市場注意力集聚,因為目前項目二期正在施工,前期認籌也即將開啟,在較長的銷售空歇期保持市場和消費市場關注,對於後期產品的推出至關重要。而對於此次推鋪則表示,『本身商鋪數量也有限,再加上前期認購,基本推出就售罄。』
10月下旬,位於『東部新城』水口核心區的南天大新城項目40-170平方米沿街商鋪開售入市。這是大新城作為商住綜合體面市以來首度推售商業單位。據市場消息,作為片區第一個商住綜合性項目,同時也是開發商開發的第一個項目。為減小風險,前期市場本著快建快銷,低價走量的原則一直以推售住宅單位為主,然而,進入下半年以來,自今年5月19日,項目推售完一期住宅單位最後一批57套房源之後,就著力打造項目展示面,後期極有可能出現價格大幅上漲局面。而本次推售商鋪則是作為一個試水,看市場對項目的一個認可程度。
對於這樣的傳言,項目負責人左西並不否認,後期項目品質提昇,適當地昇值也是理所應當的,現在所有購買了大新城房子的業主們或多或少都得到昇值。而從本次商鋪銷售情況來看,市場對項目的認可程度還可以,這也讓其對項目後期充滿信心。
可見,在此輪商鋪集中推貨潮中,盡管初衷各異,但是作為住宅市場逐漸被套牢的背景下,走差異化營銷道路,重新獲得市場關注的聚集,實現項目銷售業績的延續成為各大樓盤共識。
商鋪更易獲得貸款
對於現行惠州樓市住宅市場不給力,開發商推售商鋪來延續市場的這一狀況,相關業內人士指出,其實從下半年以來的銀行『錢荒』,一直持續到現在,現在全國范圍內銀行房貸放款已經越來越困難,尤其作為惠州,以剛需自住需求為主導的市場,各大商業銀行在惠州的分行都壓力巨大。而作為商鋪物業,因為首付比例高,貸款年限短的特性,也能在銀行辦理房貸業務中獲得更多支持。
實際上,就算是一直堅稱市場走量狀況良好,經前期市場跑量已經完成全年銷售目標的企業,也只是在樓盤銷售統計上完成任務,實際上,大量的按揭房貸並未如期辦理下來。市場在供需成交鏈中間環節出現較大面積停滯,也在一定程度上加劇了商品住宅市場低迷。
另外,業內資深人士直言,與往年歲末集中推鋪狀況相比較,今年的推鋪潮其實相對提前。作為習慣於靠農歷節慶日來安排各項的居民而言,目前盡管臨近12月,但離傳統的農歷春節尚有近三個月的時間。推鋪潮的過早出現也間接說明現行的商品房市場成交出現問題。
對此,惠州市中城嘉信地產經紀有限公司董事總經理楊錦斌表示,年終出現開發商集中推售商鋪的熱潮,這完全符合傳統的銷售習慣。但今年的推鋪潮從進入第四季度就開始出現有點反常。可是,如果聯系到近期商品房住宅市場的持續低迷也就不難理解。在前期消費需求透支和銀行房貸難的情況下,商品住宅市場出現供求滯漲,開發商轉而加速推售商鋪,作為市場的相對稀缺物業種類,差異性營銷往往能更加得到市場的關注,而從監測的成交狀況來說,效果好像還不錯。