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《紅樓夢》第四回中,賈雨村判了一件“葫蘆案”。如果撇開後面的刑事事件不論,這件“葫蘆案”的起因,大約是這麼個經濟事件:賣家丙賣了一物予甲,又將此物賣給了乙,丙隨後開溜。不久,第一買家甲發現自己的東西被賣給了乙……
這本是一個虛構的糾結事件,爲的也是引出書中後頭的人命官司,與亂判的葫蘆僧。但在現實中,杭州田園社區的楊女士居然也遭遇了這樣一個糾結的事件。
8年前,楊女士花了近20萬元買下一房子的使用權。幾年後,其他業主們卻發現這房子其實是樓房配套設施,應該歸該樓全體業主所有。而這個全體業主中,卻並不包括買房子的楊女士。
楊女士住在半山田園社區8幢。不過,用我們常用的“X幢X單元X室”的方式,卻不太好形容楊女士的詳細住址。因爲她的住所,是8幢1樓之下的架空層。
沒有三證
架空層卻被開發商銷售
田園社區是城北半山一帶的老社區了,社區中多是6層高的建築。由於依山而建,開發商在建設時,在8幢、7幢等4幢樓增加了一個地上架空層,位於1層樓之下。
楊女士的住所便是8幢架空層的最西間。屋子面積並不大,大約85平方米,樓高卻很矮——記者1米8的身高,進出都得低頭彎着腰,加上春天潮冬天冷的,居住條件頂多算個普通。
“當時是覺得價格便宜,自己住住也夠了。”楊女士直言,自己買房時候,《物權法》尚未出臺,對相關概念也是懵裏懵懂,只是覺得便宜,自己和老人夠用,便買下了房子。
楊女士於2005年和開發商浙江田園房地產開發有限公司簽下的合同。不過,在合同中,只是對這間架空層房間的使用權做了轉讓,開發商以近20萬元的價格轉讓至2070年爲止的使用權,但並沒有相關的房產證、土地證、契稅完稅證明三證。
楊女士並非8幢架空層的唯一住戶。同樣買下了架空層房屋的王先生告訴記者,田園社區自交付後,8幢的架空層就被開發商隔成了8個房間。其中幾間,開發商作爲了辦公室,剩下4間,開發商以“庫房”的名義,以轉讓使用權的形式,賣給了楊女士等3位業主。
這一現象並非8幢所獨有,7幢、3幢等樓的架空層,也被開發商如此販售一空。
近年來許多架空層
隔成附近醫院病人的旅館
“小區建造的時候,條件比較特殊,加上當時業主們都還沒有這麼強的物權意思,所以對這些房子並沒有很強的牴觸意識。”田園社區黨委書記司馬來春告訴記者,田園社區最初是作爲牛奶公司、杭州玻璃廠等企業的職工住房建造的,後來才成了商品房進行出售。並且很快,開發商與其母公司東洲集團都陷入瞭解散的困境,而開發商對於架空層的擅自處理,至今都是田園社區一個難解的結。
“架空層原本說是自行車庫,買的時候說起來開發商會騰退的。”應先生是8幢的業主之一,在他印象中,自2002年底交房開始,架空層的地下車庫都是被開發商所佔用。開發商當時的說法是,作爲處理業主之間善後工作的臨時辦公用房。
雖然住戶們也曾數次要求開發商騰退架空層,但都被以各種理由推諉。加上小區車輛不多,對地下車庫需求不大,架空層回收一事也就是一拖再拖。也就是在這種“拖拉”中,開發商完成了架空層的“轉型”,出售了多數房間。
幾年間,架空層的許多房間,都陸續成爲了“小旅館”,提供給附近腫瘤醫院病人或家屬們的短租使用。業主們對此感到“十分不對勁”,這纔將騰退架空層一事重新提上了日程。
而此時,未經公示,也未和全體業主商議便擅自處理了架空層的開發商,已經缺席了這場糾紛。
法院判定架空層屬全體業主
令楊女士等騰退
2008年,8幢46戶業主聯合提出訴訟,作爲被告的浙江田園房地產開發有限公司經傳喚後無正當理由不到庭參加訴訟。杭州市拱墅區人民法院判定架空層應騰退歸還給8幢業主,開發商應賠償業主經濟損失144000元。
然而,業主們贏了官司,卻也迎來了開發商的解散。少了開發商,架空層如何迴歸,業主們只得“瞄準”了楊女士、王先生等3位架空層的購買者。
2011年,8幢業主將楊女士等3位買了架空層的鄰居告上了法庭。法院再次判決,地下車庫屬8幢全體業主所有,並判令楊女士等騰退出車庫。
一紙判決,卻讓楊女士如同遭了個悶棍:“我們也是花錢買來的房子,怎麼一下子就是別人的了?”
王先生在法庭上出具了自己和開發商簽訂的合同,但院方認爲王先生的購買協議對業主不具有約束力,且嚴重違反法律規定,屬無效合同。
爲何如此?浙聯律師事務所主任戴和平律師解釋說,王先生和開發商簽訂的合同之所以被判定無效,是因爲車庫屬於樓房的配套設施,屬於全體業主所有。在開發商沒有公示、沒有全體業主同意之前,開發商本就不具備轉讓其使用權的資格。何況,在合同中,開發商還將自行車庫的公用做了“轉移”,規定可作爲住宅之用,這種做法,本身也是不合法的。
雖然理智上能夠接受被開放商“忽悠”了這個現實,但近二十萬元對於楊女士和王先生來說,也並非可是隨手拋棄的小數目。
王先生直言:“他們(8幢業主)要求我們無條件騰出,不出一分錢就要收回。這讓我很難接受。”
社區也爲雙方協調過多次,但並沒有達成協議,原本還算和睦的鄰里關係也被破壞殆盡。不過,社區方面表示,還將繼續做雙方的工作,希望能夠達成一個較爲緩和的漸進式騰退方案,比如在幾年內逐漸騰退出車庫等。
(感謝杜先生提供線索)