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對於一個全國性的房地產企業,如果在北京沒有項目那麼將是一件很尷尬的事情,即將跨過千億門檻的恆大地產正在狂補這一短板,從沙河到豆各莊再到日前拿下的東壩地塊,恆大地產短短半年時間內就耗資127億元在京圈地,面對這樣“土豪”式的做法業內不乏質疑之聲,恆大進京是在賠本賺吆喝。
拿地的邏輯
在外界看來,恆大在北京的三塊地並不是賺錢的項目。
沙河地塊是一個非商品房用地,該塊地總面積51萬平方米,其中需要配建26萬平方米“公共租賃住房”,回購價格爲1.1萬元/平方米。此外,剩餘居住部分全部用於建設園區安置房,房屋銷售限價爲1.4萬元/平方米。恆大拿下該塊地的成本價爲6964元/平方米,總價爲35.6億元,由於限定價格,恆大的利潤空間並不大,但未來銷售不愁,可以說還是一個比較不錯的“練兵”項目。
而市場對豆各莊項目的質疑聲音最大。該宗地塊位於豆各莊鄉黃廠村,總建築規模約29.46萬平方米,其中居住用途建築規模約24.33萬平方米,包括5.15萬平方米的公共租賃住房和19.8萬平方米的限價2.2萬元/平方米的商品住房。恆大耗資40.4億元拿下這一項目被業內稱爲“零利潤”項目。
東壩地塊可以說是恆大真正意義上在北京拿到的第一塊可以操作的地塊。該塊土地總建築面積20.84萬平方米,其中限價商品房1.69萬平方米,自住型商品房11.2萬平方米,可以操作的商品房部分7.95萬平方米,恆大耗資51.3億元。
總體而言恆大前兩塊土地限制頗多,自身的迴旋餘地並不大,東壩地塊儘管有近8萬平方米的商品房可以操作,但是成本樓面價已達4.8萬元,相比此前保利首開拿地時的4萬元/平方米的價格上漲了20%。
縱觀三塊土地可以看出恆大在北京發展策略的蛛絲馬跡,沙河地塊可以說是在鍛鍊北京公司的運營能力,豆各莊地塊在考驗恆大的成本控制,而東壩地塊則是恆大創品牌的一個項目。
其實,豆各莊地塊也並非外界所質疑的毫無操作空間,一位接近恆大的人士向北京商報記者表示,豆各莊地塊還有約2500個車位、1.6萬平方米的商業和3.8萬平方米不限價的公寓可以操作,而這對於擅長成本操作的恆大而言只能說利潤不高。同時從豆各莊地塊競拍現場來看,當時參與該塊土地拍賣的包括了融創、中海、住總首開聯合體、恆大、合景泰富、富力、中鐵建、招商以及葛洲壩(行情, 問診)等多家企業,除恆大之外的多家企業均是在北京運作多年的成熟企業,深知市場之道,經過43輪拍賣,可見這一價格也是符合大多數房企預期的。
正如恆大總裁夏海鈞所言,隨着恆大越來越有“錢”,進入北京等一線城市是未來的發展目標,因此做品牌樹立形象是恆大在京拿地的主要目的。
進京的圖謀
北京作爲不少房企夢寐以求的戰略高地,讓不少房企風光過也讓許多房企就此折戟。
北京星河灣的一戰成名,纔有了上海星河灣的銷售輝煌,而一個長安8號卻讓奧園地產折戟敗北。對於不少房企而言,進京是一家房企全國化的必修課,也是一門最難及格的課程,而恆大此來又意欲何爲呢。
其實和恆大地產進京“趕考”的還包括了融創、泰禾以及京投銀泰(行情, 問診)。當年順馳與華潤清河地塊一戰成爲了順馳在北京的最後一役,東山再起的融創依然選擇了北京作爲其崛起的重中之重;蟄伏北京市場十年之久的泰禾,也從去年開始發力,成爲最猛的一匹黑馬;聯手萬科的京投銀泰似乎並不滿足於聯合的狀態,斬獲了東小口和玉淵潭鄉兩塊土地親自操盤。
而這次恆大是手握着800多億元現金而來,按照夏海鈞的設計,恆大來一線城市要做的是高科技、高端以及民生地產。
在市場看來,恆大一線城市圈地爲的是高利潤而來。11月25日,大和總研發表研究報告稱,上調恆大地產集團2013-2015年每股盈利預測至7%-11%,預期恆大地產平均售價及毛利率會有改善。該行上調恆大地產投資評級,由“持有”升至“優於大市”,目標價由3.3港元升至3.8港元。
該行表示,發現恆大地產正改變購地策略,積極購入一二線城市土地,以取得平衡。而恆大地產土儲原先側重於內地三線城市,截至上半年其三線城市土地佔公司總建築面積的65%。年初至今,恆大地產已大筆投資併購北京、廣州、深圳以及其他二線城市的多個項目。大和認爲,這些項目將較以往三線城市項目取得較理想的平均售價及毛利率。