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人物簡介
亞太城市房地產研究院院長、國內著名房地產專家、美國GLG亞洲房地產高級研究員。針對宏觀經濟、房地產市場、房地產政策等領域,進行了十餘年的跟蹤研究,在多家主流財經媒體開設專欄。
2014年房地產形勢如何?房價是否還會繼續上漲?未來房地產市場政策如何走勢?亞太城市房地產業協會會長兼秘書長謝逸楓在分析時認為,『今年,中國房價發展較為平穩,保持了穩中有昇的態勢,近期房地產銷售回暖將持續到明年。』他指出,四季度房地產量價仍將處於高位,宏觀經濟企穩、貨幣環境相對寬松、自住性需求支持,尤其是今年9-10月部分城市的成交量是2010年至今成色最足的『金九銀十』,都是明年房地產保持穩定的利好因素。
預測:明年房地產總體平穩
『2014年房地產形勢總體會呈現先熱後平,昇溫後穩的趨勢,市場分化的距離會逐漸拉平。』謝逸楓認為,2013年,房地產市場總體上保持了穩中有昇的趨勢,調控並未給市場帶來巨大的壓力。市場需求沒有跟隨調控的腳步下降,反而刺激了更多的人買房。與此同時,房地產依然是穩增長的主力,房地產業是拉動其他產業發展的火車頭,不太可能過度打壓,會正常發展,會通過完善市場機制來進行合理的調節。土地市場的火熱也解決了城鎮化資金不足的問題。
謝逸楓認為,2014年房價沒有下降的理由,他認為調控長效機制建立在短期內不太可能實現,銀行貸款並未實質性收緊,市場仍然是不差錢的局面。而由來已久的供求關系問題沒有出現實質性解決的曙光,反而伴隨了人口增加、交通配套完善、城市與商業基礎設施的跟進。樓市供求緊缺加劇,房企資金充足、住宅庫存趨降。
調控:微調與收緊仍是局部現象
『2014房地產市場政策走勢趨向於穩的基調,微調與收緊依然是局部現象。』謝逸楓認為,房地產宏觀調控政策執行至今基本達到了四方面的調控目標。擠出投機需求和明顯的泡沫;確保了保障性住房的順利完工;投資規模不降反昇,沒有對實體經濟產生過大影響;商品房的投資規模回調趨勢明顯。
根據歷次調控看,房地產政策經歷過幾次『釜底抽薪式』調整,導致樓市走向兩個極端,從過熱迅速走向過冷,最終使得調控政策適度放松。因此,總基調不會發生大的變化,主要是維穩為主,局部微調。譬如目前鄭州、北京、上海、廣州、深圳、南京、西安等收緊,而蕪湖、溫州等城市則放松。未來更多是住房保障方面的建設。
『房地產調控長效機制建設的基礎缺乏,依然是圍繞著完善其配套政策上做文章。』謝逸楓認為,從目前決策層這種共識到確立長效機制之間還有段距離。首先是房產調控長效機制建立的前提基礎涉及到稅法修改、不動產登記制度、住宅房屋聯網系統、全國住宅房屋普查、房產稅擴容城市基礎工作等多方面內容,短期之內很難形成完整方案並落地。
破解:亟待建立長效調控機制
房價一個勁瘋狂上漲是非常的不合理,合理的房價應該是與收入增幅相匹配,謝逸楓非常贊同這個觀點。他認為,解決房價上漲最主要是解決供求關系。據他的觀察,每次住宅用地負增長之後,房價都會出現大幅度的上漲,因此首先應該平衡用地供應在一個合適的穩定的水平。供求關系之中最重要的是由控制需求轉向增加供應,只有增加供應纔能夠穩定房價。這並不意味著房價會暴跌,而是緩慢的合理上漲,在低於人均收入水平的幅度內理性上漲。
『如何從根本上解決房價上漲,必須從兩個方面來看。』謝逸楓指出,房價上漲大部分因素來自房子本身之外,譬如供求關系與地價及貨幣供應量。貨幣供應量與房價上漲存在著密切關系,2008年底4萬億經濟刺激計劃與2009年9.59萬億信貸一定程度上促進了房價上漲。而人口的流動與人口的增長幅度,也對房價有影響。第二,地鐵、交通、綠化、學校、新規劃是帶來房價上漲的小部分因素。如果要從根子上解決房價問題,就必須建立房地產調控的長效機制,就要對當前的土地制度和戶籍制度及金融制度、財稅制度、住房保障制度進行改革。
華西都市報記者李臣白蘭
調控長效機制建立在短期內不太可能實現,銀行貸款並未實質性收緊,市場仍然是不差錢的局面。而由來已久的供求關系問題沒有出現實質性解決的曙光,反而伴隨了人口增加、交通配套完善、城市與商業基礎設施的跟進。樓市供求緊缺加劇,房企資金充足、住宅庫存趨降。——謝逸楓