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自打被納入2013年的第一期讀地手冊之後,杭師大地塊的走向就備受關注。作爲一塊寶地,它被業內寄予厚望,卻在今年上演了一波三折的命運:原定10月中旬出讓的杭師大地塊突然被叫停;在時間即將走到2013年末之際,又再起波瀾,杭師大的兩宗地塊合二爲一、用地性質轉變爲純住宅、容積率調整爲2.8;年內預估會重新出讓。
這塊寶地的規劃指標爲何會做出如此重大的調整?這塊地最終出讓後,杭州的土地紀錄是否會被刷新?
原定10月18日出讓
卻因故暫緩
今年年初杭州出爐的2013年第一期《讀地手冊》中,將杭師大的兩宗地塊,即翠苑單元FG03-R21-05(77號)住宅地塊、FG04-R21/B1-01商住地塊(78號)地塊收錄其中。
兩塊地的出讓面積總計4.55萬平方米,總體量達13.15萬平方米,起價229696萬元。其中,77號地塊東至翠苑單元FG04-R21/B1-01地塊,南至規劃道路,西至翠苑新村二區、翠苑單元FG03-B2-10地塊,北至餘杭塘河,出讓面積33785平方米,可建面積84462.5平方米,起價155428萬元,摺合樓面起價18402元/平方米;78號地塊東至規劃道路,南至規劃道路,西至翠苑單元FG03-R21-05地塊,北至餘杭塘河,出讓面積11764平方米,可建面積47056平方米,起價74268萬元,摺合樓面起價15783元/平方米。
在當時,這兩宗地塊的掛牌出讓文件顯示,77號地塊爲純宅地,限高90米,地塊內部需要配建幼兒園,由開發商代建,建成後須無償轉讓給政府,相關的開工建設、交付時間等都有具體要求;78號地塊爲商住用地,面積不大,同樣限高90米,其中至少30%爲商業,且需要獨立建設。
在看到地塊條件設置之後,就有業內人士表示,78號地塊體量小,形狀不規則,且有30%爲商業,難度較大。
根據據國土局的公告,杭師大兩宗地塊原定於10月18日出讓,不過在10月15日杭州市國土資源局又發佈公告稱,以掛牌方式出讓的杭政儲出[2013]77、78號地塊,因需規劃完善等原因暫緩出讓。
出讓條件
作出三處變更
果不其然,一個月之後,地塊的規劃條件進行了大幅調整。11月19日,杭州市規劃局的項目批前公示中顯示,杭師大兩宗地塊的相關規劃指標有三處重大調整:一是地塊合併。原77號地塊和78號地塊合併成一塊地,取消了地塊內部的道路,合併後地塊面積爲4.71公頃;二是用地性質轉爲純住宅。原來兩宗分別爲住宅和商業,其中原78號地塊的商業佔比30%;三是容積率變爲2.8,而原宅地容積率爲2.5,商住地爲4.0。
三處調整幾乎都在要害上。從地塊屬性上看,新地塊形狀規整,住宅體量大,條件遠比之前兩宗單獨地塊來得優越。從項目設計上來看,兩塊地中間的道路取消,地塊居住氛圍進一步提升,設計難度降低,排布上會更加容易。
爲什麼要做這樣的調整?是不是爲了暗合做地單位的意思?
“這也不是哪一家開發商的意思,只要是準備去拿地的,基本上都想要那塊77號宅地,78號商住地則沒人要。”記者從一位資深業內人士處瞭解到,原先兩宗地塊中間的一條道路,也是大家不願意拿78號地塊的原因。“本身就是一條小道路,做商業的話不倫不類,如果是單獨拿下78號地塊,設計是很困難的。”
據知情人士爆料,之前國土部門就一直提出想要更改規劃,而規劃方面則一直沒同意,“78號地塊不但沒人要,而且會對77號地塊中配建的幼兒園日照有影響。雙方一直僵持着,後來還是把規劃調整了。”
“兩塊地合併之後,無疑將地塊的利益最大化了,政府也能賣出更高的價錢。78號地塊本身起價就低,想要的開發商又少,如果一家開發商能全部吃進兩塊地還好,萬一人家不想要78號,那麼78號就尷尬了。”業內人士指出。
起價更高
多個大鱷虎視眈眈
在此前,杭州的單價地王地塊要數濱江西溪明珠,當時的拿地樓面價爲25735元/平方米。在這之後,由於杭州調整了土地出讓政策,溢價率超過49%之後,要競拍保障房面積,所以一直沒有單價地王的出現。
在杭師大原77號宅地中,樓面起價爲18402元/平方米,而77和78號地塊兩塊地合併之後,業內人士預測,樓面起價起碼要在20000元/平方米左右。按照這個價格競拍的話,基本是奔着破西溪明珠單價地王的節奏而去。
要說能成爲單價地王,也並非沒有依據。“現在90/50(即90m2戶型佔50%)基本是沒有問題的,90/30聽說還在考慮。”相關人士稱,杭師大地塊有着好學區,行知小學加上直升13中,屬於小學中學都能一條龍搞定,基本可以秒殺其他一切學區房,所以不少開發商已經摩拳擦掌,準備打一場硬仗。
據記者多方瞭解到,雖然杭師大地塊已經在進行拆遷工作,不過交地仍要到明年,“三通一平還沒有弄好,所以拍下來的不是塊淨地。”
根據杭州市規劃局顯示,地塊指標調整公示時間截止到11月29日,在這之後,才能知道具體的拍賣時間,目前還沒有單位進行勾地。“肯定會在年內舉行拍賣。”某興趣頗濃的開發商表示。
記者瞭解到,目前萬科、龍湖、融創、世茂、綠地、復地、九龍倉、濱江等公司都對杭師大地塊虎視眈眈,可以預見的是,在這塊城西老文教區內難得的寶地上,年末又將上演一場大鱷搶地的血雨腥風。