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一位接近萬科集團高層人士告訴記者,目前雖在多地開發了養老地產項目,但總體上佔比很小,表明集團層面對養老地產依然謹慎
近日,在深圳萬科中心,泰康與萬科在亞布力企業家論壇理事們的共同見證下籤署了戰略合作協議。
對於這一合作,泰康人壽官方迴應稱具體合作細節暫不做披露。而一位接近萬科集團的人士則表示,目前萬科與泰康合作簽署的只是戰略合作協議,具體細節未定。不過,一位接近泰康人壽的人士告訴《證券日報》記者,泰康此次簽署戰略合作協議極有可能將與萬科共建養老地產。
養老地產對客戶更意味着服務
某地產商人士表示,與險企合作開發養老地產項目,在養老地產產品的服務方面,險企有更多優勢。
該人士同時補充道,保險公司與地產商合作建設養老地產,不僅僅侷限在開發投資地產項目。“其實有更多的領域可以合作,從長遠來看,養老地產提高給老人或者客戶的不僅僅是一棟房子,更多的或許是服務。”
“我爲什麼強調是養老業務而不是養老地產?因爲如果用養老地產這個思維想養老這個事情,將是錯誤的。養老一定是一種服務,房子只是一個工具,且不是最重要的部分。老齡化是社會問題,需要社會共同參與才能解決。如何爲長者服務是一個特別大的話題,我們還在研究。”萬科地產總經理鬱亮此前對媒體表示。
而對於泰康與萬科的戰略合作,國泰君安一位地產領域研究員表示,從長遠看,險企與地產商合作,地產商可以借用保險公司雄厚的資金來開發養老地產,保險公司也可以借用地產商在地產領域的品牌知名度、地產方面的運作經驗來營銷養老地產產品,這是雙贏的選擇。
事實上,在泰康與萬科簽署戰略性合作協議之前,就有多家險企已經佈陣養老地產。關於險企在養老地產方面的進展,記者進行了跟蹤。
11月10日,記者在北京昌平看到,泰康養老地產項目正在緊鑼密鼓地施工中,新建樓層已經基本成型。一位出租車司機告訴記者,他經常載客去泰康人壽的養老地產項目,多數乘客多爲40-50歲的中年人,“去那條路的出租車較少,我們一般會在地鐵口等着,只要有人出來,我們會根據年齡判斷是否會去燕園之家(泰康養老地產名稱)那邊,這樣生意好做。”
此外,記者瞭解到,合衆人壽的養老地產產品已經開售,並已有不少客戶購買了合衆人壽養老產掛鉤產品。同時新華保險、中國人壽、生命人壽等險企也在多地拿地籌建養老地產。
對於險企與地產商共建養老地產是否會構成同業衝突,上述地產商人士表示,保險公司可以給未來的客戶提供更多的保障型產品,而地產商則可以提供優質有保證的入住環境,並不衝突。
另外,該地產商人士表示,目前國內養老地產市場缺口較大。有數據顯示,到2050年,老年人口將達到總人口的30%左右。隨着我國人口自然增長率的逐年降低,人口老齡化速度將不斷加快,跨過中度老齡化門檻的地區逐年增多,由此孕育的養老產業市場前景廣闊。
養老地產運營經驗的誘惑
如果泰康與萬科在養老地產方面達成合作協議的話,最能引發業界聯想的或許是萬科多年的地產開發經驗。
作爲大型地產企業,萬科在養老地產上介入較早。早在2010年,萬科地產就宣佈在北京房山竇店試點養老地產項目“萬科幸福匯”,採用租、售並舉兩種模式,爲萬科養老地產領域鋪路。
2012年8月份,萬科與長春市政府簽署健康養老住宅及文化創意產業項目戰略合作協議,在長春打造中國北方具有典型示範意義的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。根據協議,萬科集團將投資120億元,在長春市多個區域打造總體佔地面積100萬平方米的健康養老住宅社區及文化創意產業項目。
值得一提的是,爲了真正做好養老地產項目,萬科特別聘請在全國極具老年公寓經營經驗的上海親和源集團進行服務管理,以期實現設施以及服務的專業性和完備性,滿足老年人的健康生活需求。憑藉自身的住宅建設經驗和親和源的管理經驗,萬科較其他企業更具優勢。
雖如此,但萬科對待養老地產也很謹慎。
一位接近萬科集團高層人士告訴記者,目前萬科雖在多地開發了養老地產項目,但集團層面依然謹慎。該人士表示,從投資規模來看,萬科養老地產項目只佔所有地產項目中的很小一部分,萬科依然在探索成熟的養老運營模式。
此外,據瞭解,險企發展養老地產項目依然處於初級階段,未形成有序的規模,因此相關經驗缺失。許多企業在運作養老地產項目時,普遍遇到了較大的瓶頸和障礙:一是沒有政策的大力扶持;二是養老地產對企業資金要求、專業要求極高;三是客戶渠道不暢通,客戶接受度較低。
地產龍頭企業萬科顯然要比其他企業更容易克服上述障礙。
某業內人士就表示,由於萬科具有很強的品牌資源,各地政府普遍願意與之合作以提升當地的規劃和知名度。這樣萬科更加容易獲得當地政府支持,一定程度上也可獲得政策方面的優惠。不僅如此,萬科本身運作項目較多,總體資金運作能力強,可滿足養老地產的長期開發和運營。更甚者,萬科可以憑藉品牌優勢引入保險公司、產業基金來協助項目開發。
而在客戶渠道方面,萬科可利用萬客會進行宣傳,在自身廣泛的忠誠客戶羣體中率先提供理念宣講和體驗,從而使養老地產項目獲得客戶認可。而且萬科首個養老地產項目便與經驗豐富的親和源合作,顯然在專業度上面也得到了保障。
對於擁有良好品牌、客戶優勢的地產龍頭企業,在開發和運作養老地產方面顯然較其他小型企業更具優勢,而豐富的養老地產經驗或許更能引起險企合作的興趣。