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建立財政轉移支付同農業轉移人口市民化掛鉤機制,從嚴合理供給城市建設用地,提高城市土地利用率。
——摘自《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》
只有房地產平穩健康發展纔有利於城鎮化,新型城鎮化的發展纔有利於中國經濟的健康發展。這是房地產和城鎮化的關系。
中國房地產的管理模式,應該讓市場主導。我的看法是,政府和市場對房地產的管理可以二八分,政府佔20%,市場佔80%。
解決住房問題應以人為本而不是以房為本,其指標不應是新建多少保障房,而應是有多少家庭入住了保障房,要落實到人。
目前房地產業務所涉稅負已然不輕,貿然開征持有環節的房產稅可能會加重普通購房民眾的負擔,因此,官方對於房地產稅的立法和改革可能涉及到一攬子的增減調整,而不僅僅是房產稅一項。
顧雲昌可以說是中國房地產事業的見證者,他曾多次參與國家房改政策的研究和制定,是國家房改方案的主要起草人之一。作為少數幾個被稱為『靠譜的房地產專家』,顧雲昌的觀點反復被市場證明。
對於現在熱議的新型城鎮化問題,顧雲昌說:『新型城鎮化需要健康的房地產。只有房地產平穩健康發展纔有利於城鎮化,新型城鎮化的發展纔有利於中國經濟的健康發展。這是房地產和城鎮化的關系。』
健康發展
城鎮化給房產發展空間華西都市報:城鎮化和房地產發展是一種什麼樣的關系?
顧雲昌:城鎮化和房地產密不可分,新型城鎮化給房地產帶來了巨大的機遇的同時,也需要兩個硬件標准要達標。一是人進了城鎮要留得住,要安居樂業,所以城鎮化的關鍵是要開闢就業崗位,這個就需要我們房地產的支橕,因為任何崗位、單位都需要房子。第二是,基礎設施的改善,如醫院、學校、交通等,都和房地產密切相關。
新型城鎮化發展,必然對房地產創造很大的發展空間。中國城鎮發展應該走高質化、綠色化、和諧化的道路。高質化是指要提高土地的綜合承載能力,提高城鎮化的質量。綠色化是指提高土地和資源的利用效率。和諧化是指人的城鎮化,包括農民工的市民化。
在發展新型城鎮化過程中,是離不開房地產的,更需要健康的房地產。只有房地產平穩健康發展纔有利於城鎮化,新型城鎮化的發展纔有利於中國經濟的健康發展。這是房地產和城鎮化的關系。
市場主導
房地產管理可以二八分華西都市報:此次三中全會對房地產業將產生什麼影響?
顧雲昌:三中全會的亮點之一是沒有提房產調控,而是首次提出市場起決定作用。
我認為這實際上是在理順中國房地產的管理模式,讓市場來主導。當然這並不意味著就不要政府的管理,我的看法是政府和市場對房地產的管理可以二八分,政府佔20%,市場佔80%。
10月29日,中央政治局就加快推進住房保障體系和供應體系建設進行集體學習,其中透露的內容和過去有所區別,改變了過去把房價作為焦點的做法,沒有提調控的問題,沒有提及房價問題,而是把重點放在住房保障和供應體系建設方面,更強調未來房地產行業健康發展的問題,更關注中長期目標,而不是像過去一樣強調抑制房價的短期目標。
房地產稅
應總結試點後逐步推廣華西都市報:三中全會提出房地產稅的立法問題,您怎麼看待?
顧雲昌:我的看法是,房地產稅肯定要征收,應該是先試點,然後在總結試點地區的經驗教訓後,再逐步全面推廣,應該是漸進的過程。
三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革或意味著對整體房地產稅收體系的調整和改革。應該在全社會建立住房、信用等基礎數據統一平臺,住房信息聯網、明確個人房產的情況將有利於下一步對持有房產進行征稅。
房地產稅收不是一個獨立的稅種,而是房地產業務所涉及的諸多相關稅種的總稱,其中包括針對開發、流通、持有等一系列環節的稅收。目前房地產業務所涉稅負已然不輕,貿然開征持有環節的房產稅可能會加重普通購房民眾的負擔,因此,官方對於房地產稅的立法和改革可能涉及到一攬子的增減調整,而不僅僅是房產稅一項。
避免過熱
城鎮化要調整用地結構華西都市報:有很多人擔心,城鎮化會變成一種圈地運動,造成房地產過熱,房價大幅抬昇。
顧雲昌:我覺得可以從兩方面觀察:一是房地產的市場規律發生了變化。大家知道市場中主要是以剛性需求和制度性需求為主導,這也說明在城鎮化過程中居民買房的積極性,需求還是相當旺盛的。
第二,目前部分地區出現了城市的城鎮化快過人口的城鎮化,這種局面是中國的土地結構不合理造成的結果。目前工業用地的供應量佔到了30%,已經是過度了,在西方工業用地方面只佔15%。另一方面中國的住房用地,交通等公共用地的供應量又嚴重不足。所以接下來要做的就是調整用地結構,減少工業用地,增加住房用地。
房地產的走勢,我認為可用12個字概括:基本平穩、增速下降、分化縮小。房價總體還要向上推進,但增幅有所放緩,城市之間的房地產分化會有所縮小。
人物名片
顧雲昌
教授,高級城市規劃師,著名房地產專家。
現任全國房地產商會聯盟執行主席、中國商業地產聯盟理事長。住建部住房政策專家委員會副主任。北京大學博士後導師。
從20世紀80年代初開始著手住宅商品化研究,1985年開始研究土地問題,歷任建設部城鎮住宅研究所所長、建設部政策研究中心副主任。
1998年進入中國房地產業協會工作,任副會長兼秘書長,曾多次參與國家房改政策的研究制訂,是國家房改方案的主要起草人之一。
上世紀90年代參與2000年國家小康住宅科技項目,任產業政策組組長。
養老社區應成養老地產主流
華西都市報:針對以房養老新政策,您認為中國的養老地產存在哪些問題?
顧雲昌:養老地產可以分為三種模式,一種是專業的養老社區,整個老年社區全部提供給老年人居住;第二種是社區中有幾棟老年公寓;第三種則是社區內沒有專門的老年公寓,但是提供專業的養老設施和服務。其中,養老社區應該成為養老地產的主流。
在以房養老新政策出臺之前,養老服務業並沒有被當作一個產業來對待,而只是作為民政部的一個福利事業。養老地產剛剛興起,一些投資者盲目進入,對產業需求不了解,缺乏運營經驗,導致很多養老地產項目只是把房子建好了,相關的養老服務體系完全是空白。
所以,有關以房養老的相關政策還需要進一步細化,在資金、土地、人纔等方面提供支持。華西都市報記者王國平北京