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據中介機構的數據:新政出臺後二手房多是降價成交。
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『穗六條』出臺後,在限購限貸昇級的政策影響下,廣州二手住宅市場掀起一波『末班車行情』。據廣州市國土房管局官方網站陽光家緣公布的數據統計,正值新政出臺的上周一(11月18日)廣州二手房網簽量超過300套,創出10月以來最高二手房日網簽量,與11月11日相比增幅達127.8%。
中介機構昨日發布最新市場分析報告稱,自上周一『穗六條』出臺至今超過7成的二手住宅成交個案屬於降價成交的情況,其中,總價二三百萬元的物業降價幅度多則可達十來二十萬元,少則也有四五萬元。
部分外地人購房計劃被迫延遲
據廣州市國土房管局官方網站陽光家緣公布的數據統計,正值新政出臺的上周一(11月18日)廣州二手房網簽量超過300套,創出10月以來最高二手房日網簽量,與11月11日相比增幅多達127.8%。
不過,自『穗六條』出臺次日起,二手房網簽量出現逐步回落的跡象,而到本周一(11月25日)廣州二手房網簽量回落到100套左右的水平,是近一個月以來二手房日網簽量最少的一個周一,數據反映此輪『末班車行情』已基本接近尾聲。據分析,自11月起銀行房貸額度不斷收緊,估計12月房貸額度狀況將更偏緊,再加上外地買家的入市門檻提高,二套房貸首付比例提昇至七成,距農歷春節僅剩兩個月的時間,短期內市場上行空間將受到壓縮。
合富置業的報告指出,在非廣州戶籍買家佔據六成市場份額的二手市場,在『穗六條』外地人士購房門檻提昇之後,部分意向入市的非本地人受限於政策而需將購房計劃往後推一兩年纔有資格購房,導致市場上有資格購房的有效需求量較新政前有所減少,市場觀望氣氛開始積聚,此前願意追漲的購房者追漲意願即時下降,急於出售物業套現的業主心態出現變化,賣房誠意度在提高。不過,也有部分不急於出售物業套現的業主,在『穗六條』出臺後出現惜售的心態。
急售業主一夜降價10萬
10月初劉先生將一套位於南洲路的電梯兩房以220萬元放售,由於他堅持不還價,雖然也有買家看中,但直到11月初還未能成功售出。而劉先生在11月初也終於買到心儀已久樓盤的電梯3房,但由於業主要求一次性付款,手頭錢不夠亦未將舊居成功出售的劉先生,不得已向朋友借了50萬元應急,但需在一個月之內歸還。為了在期限前盡快出售舊居套現還錢,劉先生只好將放盤價降到210萬元,但要求買家需一次性付款。雖然降了價,但恰逢『穗六條』出臺,市場上觀望情緒加重,再加上劉先生對買家付款方式有要求,來看樓的人突然少了,眼看還錢的期限日漸逼近,劉先生心裡有些焦急,於是向經紀人表示如有符合付款條件的意向買家,還可以再協商議價。上周日剛好有一個換房客看中劉先生的物業,也願意以一次性付款的方式購買,但要求降價到200萬元。眼看月底就要還錢了,劉先生考慮了一晚後,只能咬咬牙接受以200萬元將舊居出售,但要求買家在簽約後馬上辦理交易手續,在遞件的當天先付60萬元。
合富置業市場經理梁燕明表示,近期類似劉先生這樣轉變態度降價的急售賣家,確實有所增加,若是買家願意以一次性付款的方式完成交易,即使是總價只有一百來萬元的物業,也有可能說服賣家降價三五萬元出售。『穗六條』後價格出現降幅的物業,普遍比維持原價或漲價出售的物業更快售出,亦更容易被買家接受。據合富置業成交數據分析,自上周一(11月18日)至今超過7成的二手住宅成交個案屬於降價成交的情況,其中,總價二三百萬的物業降價幅度多則可達十來二十萬元,少則也有四五萬元。
投資客高位出貨套現
相比起將物業作自用型賣家的心態變化,『穗六條』對投資型賣家的影響更為直接。梁燕明表示,近一周有一些投資型賣家高位出貨套現的現象,業主希望趁目前樓價正處於近年來高位的行情下盡快出售物業套現,以避免日後因市場交投膠著而影響到自身資金周轉速度。
『在非廣州戶籍買家較多的天河區,由於市場交投暢旺,市場需求量大,租賃市場也相當活躍,是投資客紮堆的熱點區域。』梁燕明表示,『穗六條』出臺之後,天河區率先有投資型業主高位出貨套現的現象出現。如近日有一宗出現在天河公園板塊的非廣州戶籍買家購房個案,承購的物業正是出自投資型業主之手。該業主在年初以220萬元買入並將物業放租,租金回報超過3.5%,『穗六條』出臺後擔心市場交投會轉淡,而業主近期正有動用資金作另一項投資的打算,眼見現時出售物業有利可圖,為免日後市場轉淡後可能遭遇被套牢的風險,該業主打算以250萬元略高於市價的價錢出售物業套現,到拍板時雖買家要求降價5萬元纔願意簽合同,但業主考慮到即使降價出售後自己仍有約20多萬元左右的獲利空間,因此該物業最終以245萬元成交,對比年初購入價,該投資型業主通過一買一賣賬面獲利25萬元。
梁燕明表示,雖然『穗六條』後市場有業主惜售的情況出現,但因靠近年底,市場上有個別由投資客或做生意需要周轉資金的業主放售的筍盤,價格約比市場價便宜5%—10%左右,不過,業主往往對買家的付款方式有一定要求,而能夠一次性付款的買家最能解決這些業主資金周轉的燃眉之急,因此這些放售筍盤的業主往往在面對願意一次性付款買家的時候,在價格上亦更容易作出讓步。
南方日報記者鄭佳欣實習生田博