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作為老城區罕有的大型臨江地塊,海珠廣場將大變身,打造成越秀中央文化商務區的重要節點。昨日,廣州市規劃局正式公布了經廣州市規委會審議通過的海珠廣場最新規劃。規劃顯示,海珠廣場將形成3層的地下空間、建10條地下步行通道、新增地下商業面積超過7萬平方米;還將建設兩棟超過百米臨江地標性建築,著名的五仙門發電廠舊址也將變身為華僑博物館。
●南方日報記者劉懷宇
焦點1
建築限高
恆基中心150米會否太高?
根據廣州市規委會會議上通過的《越秀區恆基中心地塊及海珠廣場地下空間控制性詳細規劃修改》,整個海珠廣場將新建兩個項目——恆基中心和海珠廣場地下空間。
據悉,恆基中心項目是香港恆基兆業地產集團在華南地區的重點投資建設項目,位於越秀區海珠廣場及其西側地塊,用地內有地鐵二號線與地鐵六號線交匯海珠廣場站。總用地面積約57705平方米,將開發城市綜合體項目,包括辦公、商業商務和康體娛樂功能。地塊內還包括了廣州市文保單位——五仙門發電廠舊址。
現狀:北塔基坑已經開挖
記者現場走訪看到,地塊內北塔的基坑已經開挖,場地全部圍蔽起來,大型機械正在施工。根據最新規劃,將建設南北兩棟塔樓,臨江一線的南塔樓高99米,23層;臨江二線的北塔樓高150米,30層,還包括6—7層的裙樓。這意味著在海珠橋和解放橋之間的臨江地帶將崛起兩棟地標性建築。實際上,早在1992年,香港恆基集團就通過政府招商引資拿到該項目的開發權,根據當時的土地出讓合同,暫定建築面積29.8萬平方米,恆基公司已全額繳清地價款6940萬元。但該項目遲遲沒有開發,其後提供征地支持廣州解放橋擴建、五仙門220KV變電站建設,淨用地面積不斷縮小;地鐵6號線隧道、高壓電纜下穿用地中北部,建設條件受到限制。
本次規劃修改後,恆基中心地塊合計容積率為8.0,計算容積率面積為173020平方米(含文物面積),北塔樓限高150米,南塔樓限高100米。而1995年審批該地塊時,容積率高達12,嚴重超過現行控規的4.5。
爭議:歷史文化街區限高是否應遵守?
對於北塔150米的限高,究竟是高還是低?存在著爭議。根據《廣州歷史文化名城保護規劃》,該用地位於歷史文化街區的建設控制地帶,新建或擴建的建築高度控制在18米以下。但恆基中心項目屬歷史上已批未建項目,規劃部門認為,建築控高不宜一刀切,應視實際情況區別對待。
有人認為,恆基中心整個項目容積率過高,建築體量過大,增加了周邊交通壓力,違背老城區改造優化和抽疏的原則。而且150米的北塔也已經過高,即使考慮商業價值也應將其降到100米以下。
但也有人認為,海珠廣場是廣州中心城區極其珍貴的城市休閑用地,當前恆基中心的方案顯得累贅,66%的建築密度過大,也縮減了海珠廣場的視覺寬度,應該降低該項目的建築密度,提高高度,北塔樓建議在200—220米之間為宜,既集約開發又可建地標。
對於這兩種意見,規劃部門仍然認為現行的北塔高度比較適宜。他們認為,北塔樓高度與廣場東側華夏大酒店高度相當,采用板點結合、南低北高的塔樓建築形態,與海珠廣場東側華夏大酒店和萬藝廣場塔樓相呼應,塑造高低錯落,均衡有序的海珠廣場空間格局。
焦點2
歷史保護
五仙門發電廠如何處理?
值得關注的是,位於恆基中心地塊東南角的是五仙門發電廠舊址,廣州市級文保單位。據悉,五仙門發電廠建於1900年,佔地面積約2788平方米,建築面積約8020平方米,是廣州市歷史上第一座火力發電廠,2008年被劃定為廣州市級文物保護單位。這座發電廠的命運備受文物愛好者的關注。
現狀:大部分商鋪門窗緊閉
記者在現場看到,位於沿江西路421號的五仙門發電廠舊址基本已經人去樓空。這裡本來屬於沿江路酒吧一條街,這棟5層高的淡黃色立面建築裡有酒吧、餐廳和服務公司等,但現在只剩下一家德國餐吧還在繼續營業,其餘商鋪都大門緊鎖,櫥窗上也貼滿了報紙,顯得很蕭條。
規劃:擬建廣州華僑博物館
規劃顯示,為保護五仙門發電廠文保單位,按『紫線大於道路紅線』原則,保留現狀沿江西路道路邊線,現行控規規劃路寬45米,申請按現狀道路寬度修改。取消原控規東西向10支路和南北向7米支路;修改為西北圍繞五仙門變電站7米支路和西南角10米細分支路;保留南面和西面地塊入口,增加北面出入口。同時將規劃30個免費地下停車位,並在東側綠化地塊預留8個大客車臨時停車位。
在保護五仙門發電廠主體建築方面,規劃要求遵守不改變文物主體原狀、充分展現文物本體東、南、西三個主要立面為原則,北面新建建築主體結構須與文物本體脫離;建設控制地帶內距文物保護范圍5米以內不得建設,5—15米范圍可建高度不得高於9米。裙樓應朝文物方向高度遞減。
此外,規劃部門還透露,今年4月,陳建華市長主持廣州文化設施規劃建設會議,決定廣州華僑博物館選址五仙門發電廠舊址,考慮在華僑博物館劃出20%的經營面積,所得收益作為廣州華僑博物館、廣州工業博物館的養護經費。恆基公司將五仙門發電廠舊址無償贈歸政府所有,用地和建築產權一並移交廣州市僑務辦公室。
一名規委會委員建議,五仙門發電廠舊址旁邊地下空間大開挖,應該要提前做好方案確保文物建築安全,不然很容易對地基基礎有搖動。另外,這個發電廠雖然規劃改建為華僑博物館,但建築作為文物保護單位,仍然要保持文物的原樣。『為了利用好,適當改動是允許的,特別是內部結構可以改動一些,但外觀還是要保持原來的結構,采用不損害原有結構,原狀保護就更好了。』
焦點3
地下空間
會否改造成批發市場?
除了地標性建築恆基中心外,海珠廣場未來的地下空間將連片打造,包括海珠廣場西廣場、東廣場和恆基中心三塊。
現狀:批發市場多人車爭道險象生
海珠廣場周邊集聚了玩具、工藝品等多個批發市場,人流量非常大。昨日中午時分,記者來到海珠廣場西側的一德路,盡管地鐵站B出口與海印繽繽廣場有地下通道相連,但不少人還是選擇走地面過街,險象環生,剎車聲、喇叭聲不絕於耳……
記者走訪發現,海珠廣場周圍幾乎沒有什麼成型的地下空間,就連地下過街設施也很少。除了地鐵B出口與繽繽廣場相連外,還有繽繽廣場通往起義路的過街隧道。但這條短短的隧道也是又亂又髒,牆上涂得亂七八糟,地下睡著流浪漢,不少行人寧願跨越路面上的欄杆過街,也不走地下通道。
此外,海珠廣場周圍缺少停車場也是一大問題,不少貨車停在僑光西路,而僑光東路也成了私家車的停車場。
規劃:打造10條地下步行連接通道
根據最新規劃,海珠廣場西廣場和僑光西路新增地下建設規模41715平方米,其中計容面積25000平方米,兩層為商業、一層為停車。海珠廣場東廣場新增地下建設規模47100平方米,其中計容面積30000平方米,共計增加地下計容建築面積55000平方米。恆基中心地下商業16800平方米,整個項目地下商業空間總面積達到了71800平方米。
地下空間結合地鐵站點將地下商場、人行隧道等連成一片,打造包含10條地下步行連接通道、20個地面與地下層步行通道口的地下過街隧道系統,服務輻射范圍包括僑光東路、一德路、解放南路、沿江西路,實現區域人車分流交通體系,大大提高區域的交通組織能力。此外,恆基地塊和海珠廣場地塊將提供小汽車泊位1045個、裝卸貨泊位32個、出租車上落客泊位12個、旅游巴士泊位1個、非機動車泊位按規范要求並考慮結合周邊地鐵站設置。
有規委會委員提出,該地塊目前集聚了玩具、工藝品等多個批發市場,希望改造之後能夠仍然做批發市場。對此,廣州市長陳建華表示,老城區很多批發市場檔次不高,屬於要昇級改造的對象,海珠廣場地塊將不會改造成批發市場。