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很多小區電梯、路燈杆、燈箱、牆壁、樓層牌、停車場入口等都有各類廣告。這些廣告是如何進來的?廣告費有多少?得來的錢都去了哪兒?擾民廣告如何清出小區?這些問題,恐怕少有業主知情。另外,業主更關心的是這些使用公共區域做廣告的收益到底該歸誰?實踐中,面對動輒數十萬上百萬元的收支糊涂賬,業主別說想要衝抵物業費,甚至分一杯羹都無從談起。
小區投廣告應當誰同意
根據物權法、物業管理條例等法律、法規的相關規定,樓宇屋頂、外牆等公共部位所有權屬於全體業主共有,業主享有對公共部位的佔有、使用、收益及處分權。其他人(包括開發商和物業服務公司),在未經業主集體決定同意的情況下,擅自使用樓宇屋頂、外牆等公共部位,均屬侵權行為。由此可見,小區廣告的投放應當經過全體小區業主的同意。如何界定全體小區業主同意呢?一般來說,業委會作為全體業主選舉產生的業主大會的執行機構,有權代表全體業主對小區進行管理,所以在小區裡發布商業廣告,可與業委會或經業委會授權的物業公司接洽。
廣告獲收益應當歸屬誰
小區公共區域的廣告收益,到底應該歸誰呢?依據物業管理條例第55條:『利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。』因此,小區共有部分產生的收益,應屬全體業主所有,並主要用於補充小區業主的共益支出。另外,物業服務企業對共有部分進行了經營管理的,可以享有一定比例的收益。
由此可見,對於小區公共區域做廣告得來的收益,確定無疑是屬於全體業主所有的,但同時考慮物業服務企業在全體業主獲取上述收益時作出的貢獻,可以適當享有一定比例的收益,即除去物業公司為設置、維護廣告投入的必要成本和相應的勞務費用外,其他部分應當屬於全體業主所有。
經濟回報多如何談分配
公共區域雖然歸業主共有,但收益分配時應考慮到相關收益的產生,在很大程度上也得益於物業公司的管理行為,故對該部分的收益分配,全體業主和物業公司可以通過合同約定進行分配,在沒有約定的情形下,應當依法分配。
物業服務有其特殊性,如物業公司付出服務成本後絲毫不能獲得經濟回報,這對物業公司也是不公平的,也不能調動物業公司對可收益公共部分的管理積極性,故而從本質上說也不利於全體業主。同時,小區共有部分作為小區全體業主的共有物,全體業主纔是該物的所有權人,如果在收益分配上排除業主的權利,也是有悖法律原則的。據此,在存有小區共有部分收益的情形下,該收益應主要歸屬於全體業主享有,同時,物業公司付出了服務成本,也應享有合理的回報。
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物業涉嫌『私吞』廣告收益
業主可否拒交物業費
司法實踐中,經常會遇到物業公司追索物業費時,部分業主以物業公司未經業主委員會同意,擅自將小區公共部分用於出租或獲取廣告收益,故要求將上述收益折抵物業費,上述做法是否得當?就物業費交納問題,最高人民法院《關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋》第6條規定:『經書面催交,業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費,物業服務企業請求業主支付物業費的,人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務,業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的,人民法院不予支持。』此處應明確欠繳物業費的性質。物業費的性質並非物業服務企業的酬金,它的90%以上都用於業主公共部位的維修養護及其它公共開支,業主不交納物業費是損害業主共同利益的行為,因此業主沒有理由拒絕交納物業費用。