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近期出現的升級版調控短期目標較爲明確,就是遏制房價的過快上漲。部分城市無法完成年度房價調控目標已成定局,按照年初調控政策要求,這些城市將面臨問責。因此,不少城市紛紛作出“調控姿態”。
繼北京、上海、深圳、廣州等一線城市升級樓市調控之後,南京也於11月26日發佈樓市調控新政“寧八條”,其中明確要求開發商要嚴格執行商品房明碼標價制度,加大住宅用地供應;二套房首付款比例從不得低於60%提高至不得低於70%。
11月25日,廈門、南昌、瀋陽出臺了進一步的樓市調控措施,在幾日前,武漢也出臺了“漢六條”。“接下來,其他城市跟風的可能性很大,但對樓市影響有限,僅僅是表明一種調控姿態。”昨日,復旦大學房地產研究中心主任尹伯成對《國際金融報》記者直言。
二線城市跟風
記者發現,無論是一線城市還是二線城市,相繼出臺的升級版樓市調控政策,主要內容都是提高二套房首付,進一步提高外來人口的買房門檻,同時增加供應量。
據悉,南昌“洪六條”提出,提高二套房貸款首付比例;非本市戶籍居民購房需提供繳納個人所得稅或社會保險繳納證明的年限,由連續一年調整爲兩年;嚴禁未成年人購買住房等。
“沈九條”指出,非本市戶籍居民家庭購買的住房需提供的納稅證明或社會保險證明年限由一年以上提高到兩年以上;對居民家庭申請貸款購買二套住房,商業貸款和公積金貸款首付比例提高至65%。
與此同時,提高供應也成爲共識。南京提出對今年400公頃商品住宅用地和350公頃保障房用地計劃,尚未完成的要落實供地時間表,今年住宅用地供應規模在前五年平均供應量的基礎上增加10%;廈門2014年住房用地供應總量,比前五年年均實際供應量增加20%,同時嚴格查處閒置商品住房項目;南昌提出2014年全市住宅用地計劃供應量爲2013年計劃供應量的120%,力爭130%;瀋陽提出,中小戶型普通商品住房、棚改房和保障性住房用地供應比重達到75%以上。
調控目標受壓
國家統計局公佈的數據顯示,10月份,70個大中城市當中,新建的商品住宅價格同比上漲的城市有69個,僅溫州一地下降。其中,北京、上海、廣州、深圳價格均同比上漲超過了20%。21個城市房價漲幅高於10%,還有26個城市漲幅在8%至10%之間。
尹伯成告訴記者,近期出現的升級版調控短期目標較爲明確,就是遏制房價的過快上漲。部分城市無法完成年度房價調控目標已成定局,按照年初調控政策要求,這些城市將面臨問責。因此,不少城市紛紛作出“調控姿態”。
中國房地產信息集團研究總監薛建雄對《國際金融報》記者表示,二套首付比例提高影響很小,但外地人在上海買房從需一年社保變爲兩年,會直接導致一大部分購買力被限制。
尹伯成則指出,不排除未來會有更多城市跟風複製的可能性,但這種形式大於實質的措施,對樓市的影響有限。
漸顯分化趨勢
值得一提的是,正當不少城市爲難以完成年度調控目標發愁時,有的城市卻開始“鬆綁”調控。據報道,三線城市徐州從限購人羣、區域及戶型三方面對原本的限購政策進行了鬆綁。
據悉,徐州市今年以來的商品住宅成交情況相對低迷,其中8月成交47.73萬平方米,同比下降35%,僅在最近兩個月略有起色。而在此前,浙江溫州也因爲樓市低迷影響,對限購政策做出了放鬆性調整。迄今爲止,溫州樓價已連續25個月下跌,部分高檔樓盤價格甚至遭“腰斬”。
中國指數研究院分析,與一二線城市不同的是,三四線城市更多面臨的是市場發展問題。之前,溫州、蕪湖已相繼放寬限購政策。針對全國房地產市場嚴重分化的現狀,現今調控政策主導權正逐漸由中央政府放寬到地方政府手中,一改過去“一刀切”的調控方式,措施手段在各地呈現差別化。
尹伯成指出,徐州對政策做出放鬆性調整主要是因爲當地樓市“供大於求”,不同的城市因房價而異,調控方向也出現分化。
薛建雄則認爲,短期內差異化會是趨勢。三四線供應短期內過剩,庫存壓力比較大。但用不了兩三年,三四線城市也會重新進入一輪上漲週期,屆時會跟一二線城市一樣,需要抑制。