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兩天來,關於央視《每週質量報告》11月24曝光的多家知名房企拖欠3.8萬億元土地增值稅的新聞,引發廣泛爭議。知名地產商任志強率先推出“任八條”進行反擊,併發微稱“正在研究如何公開起訴央視的事宜”。隨之,這場“戰爭”愈演愈烈,從對3.8萬億這一數字真假的爭辯,上升至財稅制度的改革探討。一場揭開土地增值稅徵收“黑洞”的大幕,正在上演。
舌戰
越演越烈的兩場爭辯
甲方:央視曝45家房企欠繳3.8萬億土地增值稅
代表人物:李勁鬆、馬光遠
乙方:土地增值稅不欠繳
代表人物:任志強、衆多房企
以往關於房地產話題的爭論,常常“一來二往”就畫上了句號。可這次關於“土地增值稅拖欠”的話題,卻不容易“降溫”。昨天,除了任志強表示要“研究起訴央視”,多家房企迴應“不拖欠”外,有媒體稱“深圳地稅也聲明萬科等企業不欠稅”。北京晨報記者梳理髮現,站在“3.8萬億”與“僞3.8萬億”,“欠”與“不欠”的不同陣營中,大家各執一詞。
一辯:3.8萬億是否存在?
甲方:分析的結果
央視報道,北京執業律師李勁鬆對沒有徵收到位的土地增值稅做了精心的分析測算,結果發現,2005年1月1日至2012年12月31日,這8年間全國房地產企業應該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元,而實際上8年間國家徵收到的土地增值稅爲0.8萬億元。
報道中,央視列出了45家房企欠繳名單,其中雅居樂(83億元)、SOHO中國(64億元)、富力地產(58億元)、萬科(58億元)、華僑城(49億元)、招商局地產(44億元)、合生創展(42億港元)、融創中國(27億元)、金地集團(26億元)、新世界中國地產(24億港元)。所有房企欠繳總額達到3.8萬億元。
乙方:哪來的數據?
針對央視報道中金地集團26億元的“應繳未繳”稅額,金地集團財務總監韋傳軍稱“不知道央視從哪裏來的數據,應該沒那麼高,2012年未繳的土地增值稅是十幾億”,且“2013年清算力度較大,現在(稅額)小得多”。
財經專欄作家袁一泓同樣也有一個疑問,他對有關機構對139家A股上市公司進行統計後發現,自2007年一季度至2013年一季度,139家房企繳稅額高達6429.7億元,而同期的淨利潤僅爲6265.4億。過去5年,每家A股房地產上市公司平均每年淨利潤是9億元。8年就是72億元,139家就是12093億元。3.8萬億元,相當於3倍的139家A股上市公司即417家全國最賺錢的地產商8年的淨利潤。這可能麼?
追蹤
據報道,北京執業律師李勁鬆的3.8萬億數據來源是根據國家統計局、財政部以及國家稅務總局公佈的房地產相關數據。袁一泓分析認爲,報料人是根據1994年1月1日起施行的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》中的四級稅率加減乘數得出來的,而此後國稅總局的文件對此稅率有過幾次調整。
二辯:欠繳是否存在?
甲方:存在
土地增值稅實際上就是反房地產暴利稅,徵求土地增值稅的目的,就是要加強國家對房地產市場的調控,壓縮房地產企業利潤空間,抑制房價過快增長,抑制開發商炒買炒賣土地,投機獲取暴利的行爲,避免國有土地收益流失,以增加國家財政收入。而房企拖欠土地增值稅的目的之一是獲取銀行利息。據其測算,SOHO中國截至2012年12月31日有應繳未繳土地增值稅64億元,僅按60億元來算,月獲銀行存款利息高達1500萬元,一年僅此一項的利息收入就不少於1.8億元。
乙方:誤解
任志強列舉“任八條”細數央視“無知”。其中說道,“開發商敢將應繳未繳土增稅的數據公開,恰恰說明有其未及時上繳的合法、合理性,符合稅法的結算規定。延期繳稅如無合法理由,其換來的利息收入是抵不了罰款的。只有合法纔可能利用預繳與實際結算的時間差。”尤其是上市公司,更不會爲利息而損失股票價值。央視的無知也許給社會會造成更大傷害。作爲央視曝光拖欠土地增值稅的房企,萬科、金地、世茂、華僑城等多個開發商昨天先後聲明,並未“拖欠土地增值稅”。同時,把央視此番報道梳理爲“源於誤解”。
追蹤
北京晨報記者注意到,經濟學者馬光遠昨天在微博稱,“要給裝傻的任志強補課”。理由是目前土地增值稅一方面各地預繳率特別低,而且,很少按照規定進行彙算清繳,事實上使得實際繳稅遠遠低於應繳,這是違法逃稅!此外,土地增值稅很少按規定彙算清繳,從而造成了實際的偷逃和拖欠稅款,任志強不承認這一點是赤裸裸的無恥和裝傻。截至北京晨報記者截稿前,有報道稱深圳市地稅局副局長、新聞發言人楊龍接受採訪時表示,“注意到了深圳幾家大型房企被央視點名,概念搞錯了。暫未發現被點名的企業在深圳存在拖欠土地增值稅的情況。”
-調查
針對央視和任志強關於“土地增值稅拖欠”的爭論,昨天有網友進行了投票,截至下午6點共產生268條評論:其中支持央視的有185條評論,支持任志強的有83條評論。不過,任志強打算起訴央視是一時興起,還是“板上釘釘”,任志強的祕書昨天並未給出確定答案。
思考
土增稅徵收有“黑洞”
某知名開發商昨天在接受北京晨報記者採訪時直言,“上市公司的財務報表都是國際知名會計事務所把關的,有問題也不可能出現在年報中。要是公開數據,更經得住敲打。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭則在其微博上稱,其實非上市公司在這個領域貓膩更多些。無論央視派與任志強派孰是孰非,多位人士在接受記者採訪時,透露的一個共同信息是:土地增值稅徵收中的“黑洞”正在浮出水面。
-評論人袁一泓:
“拖欠”和“預徵”是兩個概念
之所以能有這場爭論,原因是很多人沒有搞清楚“拖欠”和“預徵”這兩個概念。土地增值稅是按項目所在地政府規定的比例在預售時先預繳,按項目進度和完成的條件進行最終結算的納稅方式。政府的預繳正是無償提前佔用企業流動資金的納稅方式,目前預徵土地增值稅的稅率是1%-5%,國稅總局規定是“多退少補”。企業在項目預繳土增稅時就必須預提應繳未繳的土增稅成本並列入公佈的科目中說明這些應繳而未繳的稅項,但在未達到稅法規定的結算條件時,可以不繳,並不違背稅法,也非拖欠。很多地產商無良,該罵,但妖魔化找錯了地方,就反成笑話了。
-稅費實操中介:
預徵不科學,房企玩“掛單”
因爲我們做的業務還比較敏感,所以千萬不能公開身份。以北京爲例,很大一部分項目都沒有完成清算,因爲他們沒有把所有的房子都賣完,所謂的“日光盤”只是賣掉了他們想賣的房子。握着房子玩“掛單”,不僅僅是地產商想要掌控更多現金,另一個原因是土地增值稅徵收複雜,導致無論是企業、中介還是稅務部門,沒有一方是主動願意辦這件事兒的。
讓房企沒動力繳稅的另一個原因是,建設項目的週期比較長,成本在浮動變化,很多建築施工單位沒有正規稅票,一“清算”反而暴露了公司的財務漏洞。非上市企業比上市企業存在的這類問題更突出。
-中原地產研究部總監張大偉:
房企成本要增加了
出現這一誤解的主要原因是,房地產價格持續暴漲,導致這一稅費的預徵與清盤結算差距比較大,所以有大量的代徵稅費延遲。這是土地增值稅徵收辦法的問題,預計後續可能會分階段、節點調整這個徵收辦法。對房企來說,有可能會受到這一政策影響,增加資金壓力。
-匿名人士:
這是高層對稅改的表態?
央視表態一向意味深長。事實上,房企延遲繳納的增值稅稅款可以延長自己的資金鍊,減少融資和財務成本。這樣,房企有了更多資金就可以多買地,地方政府土地財政收入更多,這是相互印證的,彼此心照不宣。這次央視的報道,不排除說明高層對此事的態度,希望地方各稅種收入平穩,從而減輕對土地財政的依賴度。同時也能給地方政府一個提醒,該收的稅得好好收着,沒有認真追繳的稅款要追繳。
建議
“營改增”可堵黑洞
很多人認爲,央視的曝光將土地增值稅改革的呼聲推到了風口浪尖。不過,多位專業人士在接受北京晨報記者採訪時表示,稅制改革不可能一躍而就。尤其是土地增值稅改革,建議要分成終極目標和短期改革兩個方面去看待。
終極目標:“營改增”是治本之策
“可以說全面實行營改增之後,這個問題便可有效解決。”稅務專家、對外經濟貿易大學國際商學院教授王素榮接受北京晨報記者採訪時表示,當前的土地增值稅由於存在種種問題,很容易被開發商鑽了法律的漏洞,而當營改增推進到建築業以及房地產開發業之後,開發商每賣一套房,稅務部門就可以立即徵收到應有的增值稅,那時候,土地增值稅就可以取消了。
王素榮給記者提供的一組數據顯示,2011年,國家財政收到的契稅佔總稅收的比例爲3.1%,土地增值稅佔比爲2.3%,2012年,契稅佔總稅收比例爲2.9%,土地增值稅的比例則不足1.5%。“全國各地方契稅的稅率一般在3%—5%,而土地增值稅的比例則是差額的30%—60%,而近些年房地產開發商賺錢是很明顯的,但土地增值稅稅額如此之少,這裏面明顯不合理,說明很多土地增值稅沒有徵上來。”王素榮說。
“從法律意義上看,開發商可能並沒有拖欠稅款,那是因爲開發商利用漏洞規避掉了。”王素榮稱,“按照目前的土地增值稅徵收辦法,如果一個大型樓盤,開發商留着最後一套房不賣,那麼它就有可能導致土地增值稅不能進行最後的清算。”而一旦執行全行業的營改增之後,開發商就必須根據進項和銷項的差繳納增值稅。
“按照目前國家推行營改增的思路,執行營改增之後,應該使得開發商總的稅負下降。”王素榮告訴記者,根據他的研究,在營改增後,如果建築業執行6%的稅率,那麼開發商的稅率應該定爲17%,如果建築業稅率定爲11%,那麼開發商的稅率應該定爲25%,按照這種稅率計算,那麼營改增後的稅負將比現在的營業稅加土地增值稅低10%左右。
短期目標:
可調整清算制度
“目前來看,營改增推進到建築業和房地產開發業也許還需要一段時間。”對於當前階段的土地增值稅漏洞,對外經濟貿易大學國際商學院教授王素榮在接受北京晨報記者採訪時表示,從制度安排上,如果調整一下,也可以有效遏制開發商利用制度漏洞少繳土地增值稅。
“如果把土地增值稅的清算分階段進行以及按銷售比例的話,可能會有效果”。王素榮表示,例如,在開發商的某項目上馬之後預先徵收一部分後,再根據工程項目的進度,例如竣工之後預徵收一次,銷售量超過50%之後再預徵一次,等等,到項目全部完結之後,再按最後的銷售價格進行清算。
預徵率應該酌情變化
“10年前買的地600萬,如今升值變成了6000萬,這中間驟增的土地增值稅是巨大的,越拖開發商越不想交稅了。”明稅律師事務所律師施志羣對北京晨報記者解釋,雖然近幾年的土地是按照硬性規定拿地2年內必須開發,但握在手裏邊拆遷邊囤地的開發商,也有不少。因此,是否可以考慮預徵率和其他稅種一樣,對地價有一個定期評估,讓預徵率酌情變化。這樣,也能促進開發商清算的動力。最近一次對土地增值稅提出調整,還是2010年《關於加強土地增值稅徵管工作的通知》規定,除保障性住房外,東部地區省份預徵率不得低於2%,中部和東北地區省份不得低於1.5%,西部地區省份不得低於1%。