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晚報記者張駿斕滕芙勤報道晚報制圖鄔思蓓
11月,沒有硝煙的戰爭彌漫上海樓市。統計局數據稱上海10月房價同比上漲超20%,另一方面,限購再度收緊,非滬籍購房者入滬置業門檻繼續提高。在此背景下,記者連日走訪申城一二手房市場及銀行貸款機構發現,好比是『冷空氣的南下』,『滬七條』在持續兩周發酵後,已經開始引發多方聯動,申城樓市寒意漸起。
新房市場
新房成交降三成價格陷滯漲狀態
『滬七條』出爐,其主要的對象就是高歌猛進的新房市場,在兩周的調控狙擊下,連帶效應顯現,工商房管部門紛紛推出細化操作措施,新房成交出現明顯降溫,持續上漲半年多的房價出現滯漲。
配套措施:嚴查開盤控制預售
在上海市房管局出臺滬七條政策後半月內,在開發商看來屬於配套政策的措施也隨之開展起來,多個區縣工商部門開始嚴查樓盤推廣,主要針對那些沒有獲得預售證就開始推廣的樓盤,一些市區中高端樓盤的預售審批也變得嚴格,對於一些資料及價格數據的變化都要求提供詳盡說明。開發商們猜測,監管方這樣做,主要是釋放信號,告訴他們在年底一定要按規定行事,把市場控制住。
"滬七條’後,工商部門開始做跟進措施。』上周,一開發商爆料稱,近期工商部門在多個區縣嚴查樓盤推廣,自己的幾個案場都收到通知,要求在沒有拿到預售證情況下,不得對外推廣,更不得收取購房者錢款。
樓盤推廣實質就是為開盤蓄水,由於一個項目在拿到預售證後,需要在規定10天內開盤,這對於一些大容量或中高端項目蓄客,完全是不夠的,項目推廣必須做在前面,尤其是對一些客戶的鎖定。『一般最少一個月的蓄水期,因此提前推廣成為最主要的手段。大多項目會提前以路邊引導廣告等方式來推介項目,提高知曉度。有一些開發商還會做一些直投海報來宣傳。』該開發商解釋道。
但最近,工商部門對於這些擦邊球收緊監管。『幾個案場都明確被告知需要有預售證纔能進行相應廣告介紹,現在我們大多做一些上門客戶諮詢的工作,或直接讓代理去做電話營銷。』該開發商如是說。在其看來監管方這樣做,就是要求大家在年底要按規定行事,把市場控制住。
此外,近期市區中高端樓盤預售證也開始嚴格起來。雖然『滬七條』頒布首日的新聞通氣會上,市房管局局長劉海生澄清,上海沒有暫停商品房預售審批,但自『滬七條』頒布後,全市商品住宅供應量出現明顯下滑,根據德佑地產市場研究部監控的數據顯示,11月11日—17日,全市商品住宅新增供應量為22.07萬平方米,相較前一周的高峰出現腰斬。到了上周,這種情況愈演愈烈,上周的前四天(11月18日—21日),全市竟無一商品住宅項目獲取預售證。有開發商透露,目前中高端樓盤的預售審批對於一些資料及價格數據的變化都要求提供詳盡說明,使得審批時間有所延長。
昨天,一代理機構負責人透露,公司從多家開發商處了解的情況看,現在審批出來的都是剛需低價盤,如果申請項目的預售證中報價超過所在區域的成交均價,該項目就有可能被要求進行相關說明,最終的審批權限有可能要上報市局決定。一寶山項目的開發商表示,監管部門相關人士口頭放風出來,如果項目報價在2萬元/平方米,新申請的預售證審批時間將會延長,這個需要進一步核實。
業內人士指出,實際上『滬七條』列出的第一條便是『落實各區縣房價調控目標責任制』,提到『各區縣、各有關部門要按照今年初本市明確的房價調控目標積極采取措施,嚴格商品住房預銷售管理,加強市場監管,查處捂盤惜售、哄抬房價及違反限購政策等擾亂市場秩序的違規行為。切實承擔穩定房價、穩定市場的責任,確保年度目標任務完成。』『前述的情況不過是具體操作方法。』德佑地產研究總監陸騎麟說。
應對方法:隨行就市以價求量
『滬七條』落地半月,各項操作及配套措施實施,使得商品住宅供應量現明顯下滑,尤其是『滬七條』執行後的首周(11·11—11·17),本市新房新增供應量降至近兩個月以來單周最低水平,新建商品住宅成交25.9萬平方米,環比大幅下滑36.2萬平方米,創近6周新低。加上上周的數據,業內估算,新房成交量縮幅超三成。面對市場再次進入博弈期,開發商不得不以價求量。
上周末,滬上10個樓盤推出千套新房源,記者調查發現,大多數價格陷停漲狀態。如位於青浦的中鐵逸都本周末加推70多套房源,均價2.5萬元/平方米;金地自在城此次開盤均價為1.85萬元/平方米;新城香溢瀾庭均價2.2萬元/平方米。這三個樓盤的價格基本與上次開盤持平。
『這次我們加推一幢樓,50多套房源,由於價格基本沒有什麼變化,已賣得差不多了。』松江泗涇的金地自在城銷售人員昨天坦言,目前的價格基本符合剛需,開發商也在定價上更趨謹慎。該人員透露,原先大面積的毛坯房源成交均價普遍在16500元/平方米,近期所推的精裝小戶型房源,成交均價則基本處在18500元/平方米。考慮到所推房源戶型、裝修情況、區域位置等各方面呈現不同特征,當前售價基本符合『隨行就市』的基調。
對此,中房信研究總監薛建雄表示,受新政影響,上海樓市成交量將逐步下滑,房價步入滯漲。『本周末新增入市的多個樓盤,價格都比較適中,基本停漲了。』其預計接下來滬上樓市房價都將處於滯漲狀態,一直到明年3月份,樓盤開盤價格基本不會上漲,甚至可能下跌。『明年3月份開始,剛需樓盤會促銷,重新啟動市場。4月、5月份後,如沒有房產稅政策出臺,房價就會重新上漲。』陸騎麟也表示,此前滬上樓盤已經處於明顯上漲階段,價格普遍較高。受新政影響,購房者開始放慢入市、追漲的步伐,市場進入觀望期。『如果再次上漲,獲得銷售的可能性比較小。』漢宇地產市場研究部分析師張頎則判斷,在新政發揮短期效應的基礎下,將一定程度上削弱房企漲價動力,尤其以外圍區域剛需盤為重點,房價短期內更傾向於平穩走勢。
值得一提的是,在沈寂兩周後,上周末,不少開盤項目在價格沒有明顯上漲的情況下,再度傳來熱銷聲。位於浦東周康的綠地東上海三期上周六開盤,推出89-168平方米二房三房四房,共計300多套房源,均價2.8萬元/平方米,當天吸引了300多組客戶到場搖號選購。截至當日下午,據售樓員介紹,僅剩50多套房源可選,日去化超8成。而位於嘉定新城的旭輝錦庭也是23日開盤,推出200多套房源,均價1.5萬-1.6萬元/平方米,截至周日下午,售樓員表示,『房源沒剩多少了。』
二手房市場
新政落地兩周二手房現降溫勢頭
『滬七條』政策出臺兩周,對於限購限貸政策均有所加碼,雖然殺傷力有限,但仍給買賣雙方的心態造成影響,這在二手房市場最早體現出來。記者連日調查發現,政策執行後,二手房買家的入市節奏明顯放緩,帶看量出現不同程度下滑,賣家惜售、漲價現象有所緩解。
中介感覺『滬七條』影響有限
小汪在昌裡東路上的一家中介已工作5年,他說,按照以往經驗,每一回樓市新政出來,市場都會有一段觀望期,但其後,樓市依然會不可避免地回暖,成交價也會節節攀昇。小汪說,『滬七條』影響最大的是兩類人,有意購買二套房的本地客戶及外地人,『原先有置換需求的本地客戶比較多,購買二套房原本就准備了充足的資金,六成首付提高到七成,受影響不大。』小汪說,此前有不少客戶通過去除原有房產證上的名字,或先將房產出售,再向下家返租的方式,將二套房做成首套房,新政出來後,這一方式仍然管用。
至於外地人買房繳社保的期限從一年延長到兩年的規定,小汪稱影響也不大,『買得起房的外地人,一般來上海都不止一年。』盡管如此,小汪的帶看量仍然較十月份少了三成。他分析說,『滬七條』後,持觀望態度的客戶增加,『金九銀十』過後的十一月,原本帶看量就會減少,『以前每個星期都會有三四個客戶是通過安居客、搜房網等網站找過來,之後纔帶去看房的,新政出來以後,一周也就一兩個,少了一半。』
新政落地頻繁跳價現象減少
據了解,新政出臺後,部分房東心態發生轉變,一改之前的強勢,對意向買家開始松口,出現一定的議價空間。前期較為頻繁的跳價現象,自滬七條以後就基本消失。
對於中環內的二手房,『滬七條』的『威力』最明顯體現在議價空間上。小汪說,『9、10月份時,中介通常很難和房東談到低於他心理預期的價格,但政策出來以後,由於客戶量減少,後市也不明朗,有些二手房議價空間就增加了,但也不會低太多,譬如200萬元的房子,也就再便宜2萬到3萬元。』
上周,有媒體報道,山陰路某套二手房此前掛牌價一直維持在360萬元,新政出來一下子縮水至310萬元,小汪坦言,這樣的情況在市區很少看到,『少部分房東的心理確實發生變化,但縮水50萬元的情況較少見,除非是之前掛牌價遠高於市場價,房東根本不誠信賣的,現在可能會回歸理性。』
漢宇地產七莘分行經理也向記者透露近期一個案例,他們門店出售的一套蓮浦新苑精裝四房,房東自願將掛牌價下調20萬元至540萬元。此外,松江新城分行的張經理也表示,『滬七條』政策出臺後,看房客戶明顯減少,部分房東變得焦慮不安,掛牌的一套松雲水苑三房,總價230萬元,房東一改之前不還價的強硬態度,表示可以讓步5萬元,如有意向買家,還可以進一步議價。張經理透露,類似於這樣轉變態度的賣家,目前比例已提昇至15%,大多以置換為目的。
來自21世紀不動產市場研究部對本市多個板塊抽樣調查則顯示,滬七條出臺兩周後,影響更深入。在浦東金橋、源深、虹口四川北路等板塊,滬七條第二周成交量環比第一周水平,少數下降10%—20%,而金橋板塊的少部分房源也出現2%—3%的降價。
21世紀不動產上海銳豐金橋證大二店的經理汪道宇表示,受『滬七條』影響,該板塊前期較為頻繁的跳價現象,自『滬七條』以後就基本消失。部分房東恐跌,主動表示可小幅議價,如證大家園一套2+1戶型,總價在420萬元,房東最近表示可以有10萬元的議價,但市場方面的接受度不大,並未成交。
購房者由追漲轉為觀望
由於新政中對於非本市戶籍購房者的限購力度再次收緊,抑制了部分新上海人的需求。據悉這些客戶一般無長期固定工作單位,但具備一定資金實力,原想一步到位的購房計劃因資格受限暫時擱置。此外,一些剛需比較集中的區域,不少客戶因政策因素,入市意願明顯減弱,由追漲轉為觀望,這也導致區域整體的需求量下滑,這種趨勢仍將延續。
『這套房子還可以降點嗎?如果談得下來,我們下次來就下定。』在都市路21世紀不動產門店內,沈女士跟一置業經紀人說道。沈女士說自己是上海本地人,與先生兩人在顓橋有一套70平方米左右的老公房。看房已有半年,想置換一套90平方米左右的新房。但一直沒找到合適的,心儀樓盤價格太貴,便宜的樓盤,交通、配套又不行。『滬七條』出臺,沈女士直言,對上海樓市影響特別大。上海的樓市已經得到控制,『我在電視上看見,一個房東在滬七條出臺後一晚房價下降50萬元出售,這明顯看出,政策的調控效果還是很大的』。沈女士笑著說。她樂觀地認為2014年房價會下降,差不多在2月左右房價就不會再上漲,甚至出現下跌。『反正自己不急,慢慢看,等房價降下來後再置換。』沈女士坦言。
對此,漢宇地產市場研究部分析師孫黎表示,『滬七條』的意外出臺,短期內仍具備一定的震攝力,對於買賣雙方的心理產生一定的影響。一部分賣家開始改變態度,誠意度的提昇也有助於順利成交。對於買家而言,考慮到政策因素,購房更傾向於謹慎理性。需求出現降溫使得買賣雙方進入到博弈期,加上目前新政尚處在消化階段,受此影響,本月二手房交易量將繼續萎縮。
高價地塊周邊二手房也難獨善其身
記者張駿斕
晚報訊今年9月隨著徐家匯項目被新鴻基以217.7億元競得後,周邊二手房市場頓時火爆起來,賣家預期的提高使得售價也不斷提高,但在滬七條的持續發酵下,這些高價地塊周邊的二手房也難獨善其身了。『雖然聽說徐家匯地塊明年初就要開工了,但這種利好因素卻等不來看房的人。』中原地產南丹路一門店的置業經紀小劉有些擔懮地說道。
小劉坦言,上周末的帶看量只有不到3組。『電話打了一圈,基本上都不大願意來看了。』對於這一新變化,小劉也始料未及。在其看來,滬七條的發布,開始改變不少人的置業計劃,『最起碼購房者要看看這個政策到底會帶來什麼變化。』
漢宇地產南丹分行經理劉婷也介紹了近期徐家匯板塊的二手房行情變化。以主力樓盤徐家匯花園、萊詩邸和東方曼哈頓為例,當前二手房均價分別在40000元/平方米-50000元/平方米、52000元/平方米-60000元/平方米、55000元/平方米-65000元/平方米,較去年同期相比漲幅在10%左右,但與9月相比,已經出現持穩的狀態。『由於區域整體房價水平較高,主要面向高端改善型置業需求,二手房價格漲幅要低於平均水平。』劉婷介紹道。
據其介紹,在9月初,『徐家匯項目』出讓對於區域二手房市場熱度的確有一定提昇作用,甚至一些房源的跳價也很明顯,但是對於實際成交價格影響不大。一方面徐家匯板塊二手房掛牌房源比較稀缺,買家選擇房源時都比較理性,影響僅僅限於長遠預期;其次,板塊商業配套高度成熟,買家對於房源品質的要求遠遠高於其他要素。但毋庸置疑的是,11月的板塊內二手成交量將會有所下滑。一方面是受滬七條影響,部分客戶開始出現觀望情緒,另一方面年底也是傳統季節性下滑的階段。
銀行貸款
部分銀行取消首套房85折優惠
滬七條中,二套房貸首付比例的提高,對於目前改善型購房者而言,影響並不明顯,由於近期銀行額度的收緊,『滬七條』後,首套房貸也受到波及,部分銀行取消85折優惠,放貸時間更無法預知,這也造成二手房交易中出現違約風險,一些購房者為此選擇全款付清。
部分銀行7成難貸足
相比前段期間公積金年限上繳不足引起的卡殼現象,目前市場上更為普遍的是因『放貸輻射』而審批難、放貸難的現象。汪道宇表示,由於購房者對政策已熟悉,近期『卡殼』現象已被市場消化。銀行方面由於年末銀根收緊、滬七條二套貸款首付提高及相關的懮患心理,對一、二套貸款審批、放款都有所收嚴。放款期加長、或根本不確定,資質審批更嚴、優惠利率申請難、首套七成難貸款等現象橫生。『事實上,有一半首套購房者受到影響。『據介紹,金橋板塊內東陸五街坊的一名首套購房者,為上海市引進人纔,由於銀根收緊、本來資質沒問題的他,首套只能貸款6成,放款日期不定。該房源的房東需要至少5成房款購買自己置換房源。該房客只能問親友借錢,湊足5成繳首付。如果是收入一般、資質一般的首套購房者,遇到這樣的問題貸款更難。同板塊的一名上海籍客戶,原先想買153萬元61平方米的小二房,在東一小區。因為貸款金額不到7成,買房不夠款項,只能選擇購買總價118萬元的壽光小區的一房。
首套房貸優惠取消了
此外,部分銀行的首套房85折優惠也開始取消。遞交申請材料後,首套房貸優惠卻取消了,得知這一消息後,滬上知名高校碩士畢業生小馬有些懊惱。今年十月,剛從學校畢業兩個月的小馬打算與女友一同購買婚房,此前雙方名下都無房產,均屬首套房。小馬說:『原本打算明年纔買房的,但今年下半年房價實在漲得離譜,同學九月份在五角場附近看中一套房,150萬元沒出手,一個月後,同樣戶型、同樣樓層的房子,開出160萬元,想想再等下去,一年工資又白賺,不如趁早出手。』
上個月,小馬在楊高南路看中一套70多平方米的老公房,待雙方父母拿出近六成首付後,便與女友緊鑼密鼓地准備起貸款材料,計劃趁早將公積金與商業貸款都落實了,以免政策發生變化。誰知,遞交申請材料不到一周,小馬就從中介處得知首套房貸優惠取消的消息,『當時找的是工商銀行辦理房貸,信貸員和中介都說世博支行突然取消了85折優惠,我們只得另外找了交通銀行。』
有了上回的經驗,向交行遞交了材料後,小馬心裡的石頭仍沒落地,他坦言:『准備材料時信貸員承諾只是盡量申請85折,但最後批下來是幾折不能打包票,越到年底越難申請。』除了優惠額度不確定外,年末申請貸款,放款時間也或將拉長,『十一月上旬申請的,按流程應該是一個多月後放款,但信貸員的意思要等到一月纔能落實。』
隨後,記者致電工行客服人員,得到反饋稱,目前並未接到取消85折優惠的通知,但各支行貸款政策或有不同。農行客服人員則表示,銀行根據借款人不同的風險評估,首套房貸優惠會有所不同,不同區域也會浮動。
一名銀行業內人士透露:『12月31日時,人民銀行通常都會對各銀行進行指標考核,出於這樣的原因,銀行不願在年末打出利率優惠,還有一些是因為額度用完了,拒絕放貸,明年一月份後,情況會相對好些。』據了解,正常情況下,銀行房貸從提交申請到放款需要1個月左右時間,但目前放款的時間各個銀行均不敢保證,不少銀行業內人士透露,十一月申請的貸款,可能需要兩個月或更長時間纔能發放。
部分購房者全款付清
受年底銀行放款周期拉大影響,部分購房者在選購房產時,更傾向全款付清。事業單位白領小莊近期花500萬元在黃浦區購買了一套近百平方米的房產,他說,由於年底銀行放款周期長,一旦過期不放,上家又急著催款,可能會存在違約風險,『原先有套房子,賣了再添點錢,索性全額付清,銀行貸款一二十年,期間會發生什麼事誰也說不清,不想冒風險。』
中介張先生告訴記者,臨近年底,銀行放款周期加長,確實為購房著帶來些制約,『不過,通常我們會在合同上寫清楚,如果是因為銀行過期沒有放款的話,責任不需要購房者承擔。』不過,仍然有房東擔心銀行放款延期,在出售房產時要求首付比例增加,『有些房東由於急需資金,又不想等銀行放款,在賣房子的時候就會和我們說清楚,首付要七成,這樣即便之後的貸款下不來,他還是會有充足的資金去置換新房。』
巧簽合約縮減放貸時間
21世紀不動產上海區域分析師黃河滔表示,有三種解決方式。第一,就是像上述東陸五街坊的購房者,最後用借錢的方式湊款。第二,如客人資質較優,置業顧問可向銀行深入聯系,要求開放特別通道,加速放款。第三,房東需要款項較急,可自己出資800元,要求銀行加急放款。這樣房東要帶齊身份證、戶口本等證件,以及過戶收據等憑證,到銀行辦理。這樣的放款期為7—10個工作日。一般情況,20-30日辦產權正式合同、憑借產證7天放款,時間上遲了很多,目前憑證放款時間更長,有的要30天。如分行11月初成交的一套東陸二街坊的房源,就是上述情況。房東『賣一買一』,約定買房到款時間為2013年12月底。購房者要排到2014年1月纔能放貸。最後房東自費800元加急,讓購房者提前完成放貸。得到了放款總價153萬,用於購買置換的195萬元的另一房源。
在操作上,由於放貸期限、放貸額度延遲放款的現象較多。行內也有另一種提前解決的措施,如果房東不急。可以簽訂附屬合約,給予購房者充分的繳款時間。