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今年以來,珠江新城寫字樓租金不漲反降,其中不乏部分超甲級寫字樓通過延長免租期或提供額外租金優惠,以求穩定優質租戶。而反觀寫字樓買賣市場,無論是全新項目還是二手寫字樓,其成交價格節節攀昇。導致以往被用作衡量寫字樓投資價值的租金回報率,屢創新低。
面對寫字樓『租跌價漲』的行情,多位資深業內行家並不擔心。在他們看來,廣州寫字樓市場的『租跌價漲』並不意味著整個市場出現泡沫。世邦魏理仕廣州分公司董事總經理馮文光表示,造成寫字樓租金下調的主要原因是優質寫字樓租存量不斷增加,2012年,廣州優質寫字樓的租存量約500萬平方米,到2013年已上昇至600萬平方米。供應量的增加直接導致寫字樓空置率的上昇,而考慮到空置期的持有成本,加之從2012年開始,經濟大環境的不景氣,導致國內外企業對寫字樓的需求明顯下降,無論是大業主發展商,還是小業主投資客,采取減租招商的策略挽留租客也是意料中事。
盡管珠江新城優質寫字樓租存量已出現供過於求,但受訪的業內人士都提到一個現象:市場上可售優質寫字樓遠不及市場需求。相關數據顯示,2000年,廣州優質寫字樓共有100萬平方米,其中可售部分約70萬平方米,當年只租不售的面積僅為可售部分的一半。而隨著商業地產日趨成熟,越來越多發展商選擇自持寫字樓作長線經營。馮文光預計,到2016年,廣州優質寫字樓總量或將達到850萬平方米,當中以只租不售的寫字樓佔比較高,其面積將比2000年上漲近17倍,而可售面積僅比2000年增加5倍。眼看優質寫字樓的可售面積越發珍貴,這也不奇怪投資客為何無視當下珠江新城寫字樓租金下調,向著飆至50000元/m2的高價寫字樓進軍。
采訪過程中,記者亦向多位行家諮詢該如何看待寫字樓的投資回報。中原地產工商鋪寫字樓部營業經理謝麗珠指出,就目前的寫字樓租售價格而言,單看租金回報率往往會錯失入手良機。對於成熟商圈,如體育中心商圈、環市路商圈,由於其穩定的租值和低空置率,加之無後續新增供應,昇值前景可以預判,投資客可以參考其租金回報率去衡量入市與否。但對於新興商圈如珠江新城、琶洲板塊,因其仍處於新增寫字樓的供應高峰期,投資客需把重心放在長遠的物業昇值而非短期租金回報。