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一些外來知名房企對清遠人的住房消費心理、消費習慣等未能准確把握,因而在清遠這個特殊市場還有些水土不服。曾亮超攝
陳步上
近段時間和一些外來知名房企項目負責人聊天,很多人都感嘆清遠市場很奇怪且有些看不懂,理由是:他們戶型非常好,在廣州市民搶著買,裝修標准都很認同,物業服務都不錯,許多清遠消費者也認同,但就是不買,反而選擇了各方面條件都比不上他們產品的一些本地房企項目。更讓他們不理解的是,銷售業績也趕不上這些本地房企。
其實從成交量看,這些外來知名房企項目清遠銷售情況相當不錯,許多業績常排在前幾名,這在許多本地房企看來相當不錯,但他們卻並不滿意。然而在許多長期浸染清遠市場的行內人看來,他們往往將目標訂得太高,比如開盤必須賣數百套,必須達到多少個億,但他們是以廣州等地方銷售標准制定的銷售目標,目標太高難實現,於是造成一種心理落差,通常這種落差在外來房企進入清遠頭一兩年特別大。
實際上出現這種落差可以理解,和企業運作模式有很大關系,這些知名大房企,通常以資金的快速流通和周轉實現高利潤,在這種壓力下,必然要靠快速出貨實現目標,清遠本地房企大多則靠時間差和土地溢價來實現高利潤。
同時在經過一段時間磨合後,他們終於發現,清遠樓市並不是外界傳的那麼好。筆者以為,他們的這些認識,很大程度上不是技術的問題,而是意識上問題,他們對清遠這個特殊市場還有些水土不服,對清遠人的住房消費心理、消費習慣等未能准確把握。
此前一個朋友准備買房,問哪個地段房子好,我說體育館附近盤不錯,她連連搖頭說太遠了,還不如廣清大道以西某項目離市區近。我很驚訝,該項目到她上班地點和體育館附近項目距離差不多,同時要穿越車水馬龍的馬路,周邊配套也不如體育館附近盤完善,為何會有這種觀念?詳細聊後發現,她常去該盤,卻很少去體育館附近,甚至怎麼走都不太清楚!
這不是個別問題,而是一個普遍現象。再仔細想想,這種消費心理和清遠這座城市特色分不開:清遠城市原本不大,市民生活節奏慢,尤其是活動范圍小,新發展起來的區域通常各項公共市政配套還不到位,人們活動常備的衣食住行很不方便,沒有特別事由,他們不會到這些地方去,於是就會產生一種錯覺——新發展區域及其樓盤離市中心很遠。
由於外來知名大房企進入清遠比較晚,地塊及其項目一般都在新區,相對項目在市中心或者離市中心較近的本地房企失去了先天優勢。
廣州城市大,生活工作節奏相對很快,中心區域房價一般市民承受不起,購房只能轉向市中心外圍;另外,廣州各區道路、生活配套等市政公共配套相對完善。於是地域性限制就沒有清遠人這麼強烈。
當然,目前還有一個不可忽視的市場問題。清遠樓市在經過了多年迅速增長後,發展後勁遭遇到城市化滯後的瓶頸,需求增長後勁不足。而房地產發展依舊迅猛,住房供大於求,各個區域房價差價未體現出來,所謂中心區域和郊區價格差不多,相比買家第一選擇是中心區域的房子。
在此背景下,消費者首要看的不一定是品牌,甚至物業服務也不是重點,高性價比也不是對比重點。
我相信,這種局面一定會扭轉過來。隨著時間推進,在逐漸准確掌握到清遠消費者消費心理、需求、習慣以及堅持不懈的引導後,外來大品牌帶來的先進技術、高品質服務,會贏得越來越多懂得欣賞的消費者。