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老宅子改造後面貌一新,吸引了不少外國人前來租住。
朝陽區何各莊村是遠近聞名的『國際村』,200多個四合院裡住著外籍人士,還有國際學校、西餐廳、畫廊……
同樣的舊宅子,農民自己『吃瓦片』時是出租大院,交給村委會統一經營後,變成了月租近萬元的高檔四合院。何各莊首創『民宅組織化租賃』,村民不用投入一分錢,收入比自己『吃瓦片』增三倍。
『吃瓦片』
何各莊不大,只有301戶人家,可是地理位置好,剛出五環,又挨著機場高速。在城市化進程中,村民的耕地沒了,老宅院成了他們最大資產,一時間,家家戶戶『吃瓦片』。
沒想到,好事變成了壞事,為了多招租客,村民動了歪腦筋,有的在院子裡見縫插針,四合院成了『大雜院』;有的把平房改建成了三層四層『小炮樓』,自家院子實在沒地兒了,就在馬路上私搭亂建。沒多長時間,好好的村莊就走了樣。
『最怕雨季和冬季,』黨支部書記田興說,一下雨就淹,一入冬就要提防安全事故。村裡每年都要花幾十萬元改造設施、治理環境,可是,幾百人的村莊住進了五六千人,花再多錢也是治標不治本。
很快,村民也從『坐地撈金』的興奮中回過味兒來,胡宗祿家250平方米的房子住進10多戶租客,一戶租金每月200元,除去水、電和修房子的錢,每年也就掙2萬多元。『那麼多人擠在個小院裡,環境髒亂不說,還得擔心他們的安全,冬天怕有人中煤氣,沒睡過一個安穩覺!』胡宗祿說,那些年,他沒出過一天遠門,就怕家裡出亂子。
闢新路
環境跟租金,真的是兩難選擇嗎?
正好在搞『新農村建設』,各種建議紛至沓來,有的說村莊全部拆掉建成樓房,有的說蓋二層小樓,一層出租、二層自住……
這時,在村裡承包果園的外村人吳運濤提供了一個新的思路,他極力反對拆掉村民老宅:『老四合院就是最寶貴的資產,重新裝修改造,專門租給高端客戶,收入還能增加呢!』
想法不錯,可是,裝修改造少說也得花三五十萬,沒有一戶村民捨得這筆投入,再說,又有幾個村民能找到『高端客戶』來承租?就算一戶兩戶改造了,村裡的環境還是這麼亂,又有誰願意來住呢?
但是田興覺得這個思路可行,他又找來幾位『智囊』,大伙一商議,火花又碰撞出來:如果由村委會出面把村民的老宅子集中起來,統一改造後出租,幾個方面的問題就都解決了。
經過幾輪村民代表大會商議,『民宅組織化租賃』的方案初步確定下來:村委會、經濟合作社以及另外4個社會投資人分別注資100萬元,成立一家公司負責村民房屋的改造與運營,村委會出面代管村民的老宅,按照戶均70萬元的標准,出資對房屋進行裝修改造後,再按照『一戶一租』的方式整體出租,房屋的所有權還是村民的。房屋每年租金標准為166平方米6萬元,每3年漲10%;面積每增加1平方米,年租金提高100元。
算下來,一平方米一年租金達到360元,比自己『吃瓦片』增長三倍,這個方案在村民代表大會上一致通過。
嘗甜頭
胡宗祿、劉長纔等8戶人家住在村西頭,離村口最近,『老北京四合院』的招租廣告一打出去,來村裡看房的人最先相中的就是這幾個宅院,『民宅組織化租賃』就從這8戶開始試點。
2007年10月,8戶村民與村委會簽約,將房子租給村委會,租期10年。不到半個月,這些村民就拿到了第一年租金。胡宗祿拿到8萬元租金,去附近租了房,『捨不得走遠,想常回來看看呢。』
胡宗祿前腳出門,施工隊後腳進了老宅。『我一看,結婚時最時髦的吊頂給鏟了,木頭梁柱全露出來,牆皮也鏟了,剩下紅磚本色,我還納悶,這是怎麼個裝法?』
過了幾天,胡宗祿悟出點味道。原來老宅子的瓦片、窗櫺、影壁都刻意裝飾得更醒目,老輩人建房時的雕龍畫鳳讓工人又仔細地描了一遍。院子裡新搭的建築全部拆掉,相反,老物件哪怕是一塊磚、一塊木都仔細留下來。房子裝好,胡宗祿自己也吃了一驚:『原來我家的房子這麼漂亮!』
門楣掛上一塊題寫『李唐春秋』的木匾,老宅改建的餐廳開張了。推門進來的食客,先不忙吃飯,而是逛風景似的摸摸這兒、看看那兒,品味老北京獨特的四合院文化。
胡宗祿常常到餐廳來,沏上一杯茶,看著往來食客,靜靜坐上半天。『這麼多人喜歡我家的小院,心裡當然高興,』胡宗祿自豪地說,『奧運會期間,羅格的夫人還來過兩次呢!』
再看其它7個院落,在恢復四合院肌理的同時,各具風格,有的被改造成瑜伽房、錄音棚、咖啡廳;有的租給藝術家開辦工作室;有的則吸引了喜愛中國傳統文化的外國人居住。
首批8戶試點成功。『李唐春秋』的經理黃正磊又把胡宗祿家隔壁租下,餐廳規模擴大了一倍,他說,『當初看中的是和村委會簽協議,比跟村民一家一戶談要穩妥。現在,這個村子形成了穩定的商圈,再想進來都難了。』
『國際村』
何各莊村首創的『民宅組織化租賃』模式,把村民的房屋資源集中起來,統一租賃經營,實現了村民增收與環境改善的雙贏。
從8戶試點到全村推廣,目前,何各莊已有200餘戶村民與村委會簽訂了合同。200多個出租大院改造成了高檔四合院,私搭亂建沒有了,村莊逐漸恢復了傳統北方村落的肌理。剩下的100個院落,也正在和村委會協商逐步進行改造。
『民宅組織化租賃』的優勢在於統一規劃、統一改造、統一出租。田興說,『我們借鑒了蘇州周莊的江南水鄉、江西婺源的徽派建築和雲南麗江的納西古鎮等開發保護模式,改造前就統一規劃出以北京傳統民居為特色的四合院建築群落,然後再針對藝術家、使館人員、外籍人士對四合院的愛好,對村民老宅進行統一改造,外觀雕飾、彩繪處處體現著民俗民風和傳統文化內涵,最後再由村委會統一出租,租戶、村民雙方都吃「定心丸」。』
2010年,何各莊被市政府確定為都市裡的傳統村落加以保護。村裡外籍人士和涉外商戶聚集,小村成了名副其實的『國際村』,而原住村民統一搬進了新建的農民新村。
房屋租約到期後,村民可無償收回這些花費了幾十萬元進行裝修的房屋。可是,胡宗祿等人卻沒有這個想法。『有免費的樓房住,每年輕輕松松就能拿到一大筆房租,老宅子也永遠是我的,感覺比做夢還要美。』