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-房地產稅立法將對房產開發、流通、持有產生一系列影響本報記者張龍攝
新民圖表整理金志剛制圖賀信
本報記者金志剛
十八屆三中全會通過了《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)。在這份幾乎囊括了中國社會發展各個方面的改革大綱中,直接涉及房地產問題的表述可謂十分有限,除了明確提出『加快房地產稅立法並適時推進改革』之外,沒有提到任何有關『房地產調控』的字眼。然而,正是這份未提房地產調控的改革路線圖,讓人們看到了解決中國房地產市場長期矛盾的希望。
對於普羅大眾來說,一系列問題跳出眼簾:什麼是房地產稅?什麼情況需要繳稅?我有兩套大居室的房子,或者我有一套別墅加一套公寓房,我是賣掉其中一套還是把它租出去『以租金抵房產稅』?針對這些問題,請看本報為您抽絲剝繭一一解讀。
房地產稅和房產稅是兩個概念
首先需要理清的是,房地產稅和房產稅是兩個概念。《決定》中明確要加快立法並適時推進改革的是『房地產稅』,而『房產稅』事實上是房地產稅的一種,目前上海、重慶已在試點征收房產稅。
房地產稅收不是一個獨立的稅種,而是房地產業務所涉及的諸多相關稅種的總稱,其中包括針對開發、流通、持有等一系列環節的稅收。中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌解釋稱,三中全會提出加快房地產稅立法並適時推進改革或意味著對整體房地產稅收體系的調整和改革。
顧雲昌指出,事實上,目前房地產業務所涉稅負已然不輕,貿然開征持有環節的房產稅可能會加重普通購房民眾的負擔,因此,官方對於房地產稅的立法和改革可能涉及到一攬子的增減調整,而不僅僅是房產稅一項。目前房地產開發環節稅費混雜,減費去費將十分重要;同時,流通環節的稅費過高會影響市場活躍度,但持有環節針對財產的稅收缺乏又會變相鼓勵『囤房』等投機行為,對整體市場帶來過熱等影響。總之,顧雲昌表示,『整體房地產稅收體系亟待完善。』
立法凸顯
『稅收法定』之原則
《決定》明確提出『加快房地產稅立法並適時推進改革』,是中央文件中首次明確提出房地產稅立法,而且房地產稅是《決定》中唯一明確表示要加快立法的稅種。
住建部政策研究中心主任秦虹認為,如果希望通過房地產相關稅收去調控整個市場,需要制定一個疏堵結合的稅制方案,而不僅是一個針對保有環節開征的房產稅種。考慮到當前我國住房市場現狀之外,房產稅短期內難以全面開征也有法律和現實操作上的障礙。『我國土地在建設和銷售過程中,已經交了很多稅,再征稅有重復征稅的嫌疑。』解決問題的唯一辦法是,建立房地產法律制度體系,在立法基礎上,再開展房地產稅制綜合改革。
『加快房地產稅立法並適時推進改革』短短15個字,透露出來的信息卻是非常豐富的,既表明房地產稅要立法且是加快立法,推進過程則要選擇適當的時機,更為重要的是,這句話的新意在於凸顯了『稅收法定』原則,這也是《決定》中特別強調的原則立場。上文已經指出,《決定》所說的房地產稅,並非單指已在上海、重慶試點的房產稅,而應是涵蓋了房地產市場的所有稅收環節,換言之,包括目前已在征收的各項稅種,都應該接受法定程序檢驗。
從增量過渡到存量
是應有之義
從上海房產稅試點來看,房產稅目前還僅限增量即新購相關房產,存量即本就擁有的房產不在征收范圍內。再加上現在住房信息系統還不配套,業內人士多認為,短期內房產稅可能還主要針對增量住房,其改革總體將呈現分區域、差別化征收的漸進路徑。但是從長遠來看,肯定會涉及存量多套房。
在中原地產首席分析師張大偉看來,一旦房產稅試點增加、范圍擴大,對多套房擁有者的心理影響將非常大,也可能給部分市場帶來一定的存量供給。目前的存量住宅市場,持有環節基本是零稅費,而在交易環節稅費部分上,存量房交易成本高達10%以上,這部分稅費大部分都由購房人承擔。『增加持有環節稅費,可能短期有利於擠壓出目前市場的存量閑置房源,有利於市場的流通。』張大偉指出,但如果不改變國人只能依賴房地產投資保值的情況,房產稅很快將轉嫁給承租者或者購房者。
雖然房產稅從增量過渡到存量是應有之義,但業內專家幾乎一致認為房產稅不會每套都收,而是針對大戶型或多套房。未來政府對於房地產走市場化的態度將是『構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。』
租房賣房
要看政策和市場而定
分析至此,問題來了:一旦房產稅全面鋪開並從增量房過渡到存量房,如果我擁有兩套房,或者是一套別墅加一套公寓房,我要不要繳房產稅?如果要繳的話,我是乾脆賣掉『多餘的房子』合算,還是把其中一套房子租出去『以租抵稅』合算?
現在上海房產稅試點以新購房為征收對象,起征點為人均60平方米,房產稅計算公式為:應稅面積×單價×70%×0.4%或0.6%(其中的應稅面積有專門的計算方式,單價指購買的二套房的單價,0.4%或0.6%為適用稅率)。未來擴圍到存量房的話,起征點定為多少平方米,應稅面積如何計算,適用稅率為多少,都要等待新政出臺,纔能揭曉答案。
至於『以租抵稅』,也要根據到時候的租金水平和稅負的比例,纔能看出到底合算不合算。此外,是只留一套房子還是保留兩套及以上房子,也要根據到時候的房價水平和漲跌趨勢來衡量利弊。
一句話,現在決定兩套房中一套的去留,為時尚早。但從政策取向和發展趨勢看,將來國家是保護剛性住房需求的,並在一定程度上打壓投資型需求。