隨着北京、上海、深圳陸續出臺新一輪房地產調整政策，今年以來房價領漲全國的廣州，昨日調控的“靴子”終於落地。《廣州市人民政府辦公廳關於進一步做好房地產市場調控工作的意見》昨日正式出臺，這份被業界稱爲“穗六條”的調控意見提出，將根據廣州市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例，同時還進一步提高非本市戶籍居民購房門檻。業內專家表示，“穗六條”出爐有望拉住廣州房價快速上漲的步伐，使房價保持平穩，短期內將對樓市成交帶來衝擊。

　　●南方日報記者鄭佳欣

　　外地買家社保年限延至三年

　　“京七條”、“滬七條”、“深八條”，領漲於全國的3個一線城市深圳、北京、上海近期頻繁出招，加碼樓市調控。房價同比同樣居高不下的廣州昨日也出臺新政。保利地產代理有限公司市場部總經理吳定金告訴記者，“穗六條”綜合了深圳、上海等地的調控政策，在二套房貸和提高外地戶籍購房門檻方面“雙管齊下”。

　　昨日出爐的“穗六條”暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，即將非本市戶籍居民家庭提供繳納個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的年限從之前的1年調整爲3年。吳定金表示，這一要求甚至比上海更爲嚴厲，也超出了業界對於廣州調控政策的預期，將有不少外地購房客被被拒之門外，短期內將對樓市成交量帶來一定影響。

　　“目前廣州各個樓盤的外地購房客比例不一，比例最高的甚至達到了五成左右，低的也有一成左右，預計該政策將使得市場成交量下跌近兩成。”中原地產項目部總經理黃韜說。

　　限購令下，仍有部分中介和開發商幫着外地購房客拿假證明騙取購房資格。對此，“穗六條”專門規定，從嚴查處各類住房騙購行爲。對提供虛假購房資料騙購住房的，不予辦理房地產登記；對存在規避住房限購措施的商品住房項目，責令房地產開發企業整改；購房人不具備購房資格的，企業要與購房人解除合同；對教唆、協助購房人僞造證明材料、騙取購房資格的中介機構，責令停業整頓，並嚴肅處理相關責任人；情節嚴重的，追究當事人的法律責任。

　　二套房首付提高難改市場趨勢

　　廣州還效仿深圳和北京、上海，確定二套房貸首付由六成上升到七成。“穗六條”明確提出，人民銀行廣州分行應在國家統一信貸政策基礎上，根據本市房價控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例。對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例調整爲不得低於70%。

　　業內人士告訴記者，二套房首付提高至七成在業界早有預料，與其他一線城市收緊二套房貸的做法一致。二套房貸首付七成短時間內會令購房需求有所下降，對市場會造成心理的影響，但並不足以改變廣州樓市的整體趨勢。據其分析，由於今年廣州房價漲幅較大，早已讓不少換房者放棄了換房計劃，目前二套房的買家多數是資金比較充裕的購房者，相比首付再提高一成，他們可能更擔心房價的大幅上漲。

　　合富置業成交數據統計，對於改善型以及投資型買家而言，資金實力相對雄厚，支付能力較強，再加上部分買家可能會受到“限貸”的影響，他們都更青睞於一次性付款。其中，改善型買家當中按揭和一次性付款比例各佔一半，而投資型買家當中按揭比例更只有三成。500萬元以上的高價位物業或200平方米以上的大戶型物業的成交個案，對貸款的依賴程度相對較低，上述兩類個案當中選擇貸款完成交易的分別佔兩成多及三成多。

　　住宅地供應今年將增20%以上

　　今年全國各地“地王”聲不絕於耳，而廣州每個區只要有新地塊推出，成交價基本都可以成爲該區域的新單價地王，其中南洲路地王拍出的3.459萬元/平方米的樓面地價，讓珠江新城都無法直視。

　　對此，“穗六條”從土地供應發力，廣州將增加住宅用地供應，力爭2013年住宅用地實際供應量比前5年年均實際供應量增加20%以上。2013年12月31日前制定並公佈2014年全市住宅用地供應計劃，確保2014年住宅用地計劃供應量不低於2013年計劃供應量。

　　對此，合富輝煌首席分析師黎文江表示，增加住宅用地供應是政府的意願，但是這些住宅用地到了開發商手上能否如期開發，增加20%以上的樓市供應，仍是一個問題。

　　廣州將加快中低價位商品住房供應，控制高端商品住房供應。加快中低價位商品住房供應，加強對中低價位商品住房項目預售款的監控和劃撥使用管理，確保房地產項目順利完成開發建設。已批准建設的低密度商品住房項目須完成房地產初始登記後方可銷售。

　　業內人士分析，通過加快中低價位商品住房供應抑制房價上漲的方向是正確的，但是需要有確切的配套政策。

　　廣州樓市限價暫不鬆綁

　　爲了遏制房價上漲勢頭，廣州市國土房管局從今年4月份出臺空前嚴厲的“限售限籤”政策，規定房企項目申報價格過高且不接受房管部門指導的，暫不核發預售許可證；超過申報價格銷售的，暫停網上籤訂商品房買賣合同。

　　隨後，大量樓盤採用“雙合同”的方式規避“雙限令”，即通過剝離精裝修費用等策略，以打破“限價”之困。

　　不過，最近業界瘋傳廣州放開限價，如南沙樓盤限價出現鬆動跡象等。而昨日出爐的“穗六條”打破了這些人的幻想：按照規定，廣州將引導開發企業理性定價。根據2013年本市房價控制目標，繼續對新建商品住房預售價格實行價格指導，對不接受政府價格指導的項目，暫不核發預售許可證。這也意味着，廣州樓市限價仍無望鬆綁，還將持續一段時間。

　　-部門說法

　　近半年一手房價漲幅回落

　　今年以來，廣州的調控壓力不小。根據年初目標，廣州今年的房價漲幅控制目標在10%，即低於15448元/平方米。而據測算，前9個月廣州一手房均價爲15965元/平方米，仍高於廣州今年房價控制目標將近千元，調控壓力較大。在此前的新聞發佈會上，當媒體問及廣州市市長陳建華是否有信心完成這一目標時，他坦言“壓力很大。”

　　廣州市國土房管局昨日表示，廣州市調控工作取得了初步成效：保障性住房加快建設，1—10月籌集保障性住房18071套，提前超額完成省下達的目標任務(1.6萬套)。住宅用地供應量大幅增加，1—10月，全市共供應住宅用地6平方公里，同比增加190%。新建商品住宅價格快速上漲得到一定遏制，2013年1—3月，全市新建商品住宅成交均價13880元/平方米，同比上漲24.4%；實施調控後，4—10月，全市一手住宅成交均價13078元/平方米，同比上漲8%，漲幅回落16.4個百分點。

　　-業界分析

　　“穗六條”能否降房價？

　　國家統計局昨日發佈的10月房價數據顯示，北上廣深四個一線城市的新建商品住宅價格同比增幅悉數超過了20%，而實際上，這一統計數據從今年5月份開始就已然進入了“兩位數時代”。

　　在十八屆三中全會召開前，北京、深圳等地的房產調控政策進一步升級，在年底房價調控目標問責壓力陡增的情況下，“穗六條”應聲落地。合富輝煌首席分析師黎文江表示，對於廣州、深圳這樣房價上漲過快的一線城市，短期內放開行政調控，市場必然存在失控的風險。

　　中原地產項目部總經理黃韜表示，“穗六條”可以說是“國五條”落地細則的升級版，確實將對目前的廣州房地產市場帶來不小的影響，但是希望立竿見影把房價降下來並不現實，預計房價保持平穩不漲的可能性較大。他表示，此時政府再不出手加碼調控，房價還會進一步上漲，隨着“穗六條”等短期內過渡性政策的出臺，將使得前一階段瘋漲的房價平穩下來，可爲房地產調控的長效機制出臺做好鋪墊。

　　在不少專家看來，必須建立市場化的長效機制，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施，才能滿足行業的良性發展。黎文江表示，房地產市場的長效機制雖然在三中全會的決定沒有明確的表述，但是從各個條文中可以理解得到，如政府與市場的關係、全社會房產數據統一平臺的建立、房地產稅、城鎮化等，都回答了大家心裏的疑問，特別是提到住房保障與住房供應體系的建立，“以後從供應方面來調節市場，沒有那麼多行政限制”。

　　“深八條”(10月11日)深圳市將第二套住房的首付比例提高到七成，並相應提高利率。

　　“京七條”(10月23日)北京市公佈包括推出“自住型商品房”政策，未來兩年供應7萬套等。

　　“滬七條”(11月8日)上海發佈樓市調控，包括二套房首付從六成提高至七成，外地戶籍購房社保年限從“購房前2年內在本市累計繳納1年以上”調整爲“購房前3年內在本市累計繳納2年以上”等。

　　“穗六條”(11月18日)暫定對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房(含新建商品住房和二手住房)，並將第二套住房貸款的首付比例從六成提高至七成。