-本期嘉賓：

　　薛建雄中國房地產信息集團研究總監

　　張文德正略諮詢合夥人

　　鄭宇潔中投顧問研究員

　　王丹青睿信致成管理諮詢合夥人

　　近段時間以來，有關小產權房可能轉正的猜想，讓不少城市中的小產權房徹底火了一把。剛剛閉幕的十八屆三中全會通過的《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。

　　此前，一份由國務院發展研究中心公佈的“383方案”中提到：對已經形成的“小產權房”按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入，有條件轉正。“小產權房轉正”的風聲也隨之再起。

　　話題一

　　緣何備受青睞

　　受“小產權房轉正”等利好消息的刺激，北京周邊的多個小產權房價格出現上漲，其中通州區太玉園小產權房最近一月更是上漲千元以上。而之前深圳的媒體報道，深圳的小產權房市場也暗流涌動，不但價格有所上漲，“小產權房”有望轉正甚至成爲一些中介推銷的理由。小產權房爲何如此受青睞？另外，小產權房究竟能買嗎？

　　薛建雄：“383方案”中提到的“補繳地款，有條件轉正”的內容，引起了熱議。但是在這其中，炒作的意味較爲濃重。正如此前的上海自貿區效應那樣，不少房產中介以及開發商都藉此來炒作。但實際上，自貿區周邊房價和小產權房的價格，並沒有出現特別領先市場的表現。

　　張文德：小產權房備受青睞的主要原因有：第一，平民百姓的收入增長趕不上房價的快速增長幅度；第二，大家對於房價增長的預期，大部分人還是看漲，或者害怕一漲再漲。所以，即使沒有足夠的錢來買商品房，也要及早冒一定風險從其他渠道購買房子，如：小產權房。

　　“383方案”中提及的內容，更多地是解決歷史遺留問題，也即是小產權房的存量問題，而不是鼓勵建設與銷售小產權房。房屋銷售需要合法的程序保障。所以，房屋銷售中介機構，以此政策爲噱頭，進行房屋的營銷推廣，對於購買者來講，具有很大的風險。

　　購買風險主要體現在幾個方面：房產管理部門基本不予小產權房登記，即不能合法化；對於小產權房，購買時，不能貸款，在購買後再次轉讓、戶口遷移、孩子上學等多方面都不能辦理相關手續。

　　鄭宇潔：小產權房受到青睞的原因，最直接的有兩個，一是價格低，可以滿足一些經濟能力上有困難的買家，因爲他們的支付能力決定了他們的選擇。二是之前的“383方案”中提到，小產權土地有可能轉正，這樣一來，讓消費者們看到了較爲樂觀的前景。

　　但是，如今小產權房存在的問題，不是能不能買。而是它歷史遺留下來的產權問題橫在其中。買了小產權房後，必須承受相應的風險：小產權房能不能轉正，什麼時候轉正？轉正之後繳納的土地轉讓金是怎麼計算的？

　　所以購買小產權房或許能夠獲得短期的利益，但是長期來看，存在的風險值得警惕。

　　王丹青：小產權房所在的土地價格較爲低廉。這是很多消費者對其感興趣的原因之一。其二，十八屆三中全會上，涉及到了土地產權出讓的問題，讓很多人看到了小產權房的調整空間和上升預期。

　　然而，不可否認的是，小產權房被用來買賣是違規的。它的存在處在國家政策的邊緣，目前看來很難得到徹底解決。與此同時，還涉及到土地出讓金的制定問題。這對於國家相關部門來說，也將是一個很大的難題。

　　話題二

　　方案“難產”爲哪般

　　從2007年原建設部發布預警，提示城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋後，小產權房的問題開始爲社會所關注。雖然被認定違規，但整體解決方案始終難出，至今已經過去6年。那麼，爲何解決小產權房的方案始終難以出臺？背後存在哪些利益問題？

　　薛建雄：農村土地集體所有制和城市建設用地國有制，是保障國家穩定的基本國策。在國家以“失業、養老、醫療”爲主的社會基本保障網沒有完全建立成熟之後，是不可能改變土地基本制度的。

　　在土改方面最有可能的是，建立社保與土地掛鉤制度(給農民城鎮社保後，將農地轉城市建設用地)、集體土地與國有建設用地流轉制度(因建設需要佔用農地，在其他地方用同面積城市建設地換)、集體土地異地流轉制度(現代農業大規模開發中，有些農民不願離開土地，拿更方便有利區域的土地跟農地換)。用這三個制度來解決目前土地市場遇到的矛盾和困難，提升土地使用效率。

　　張文德：解決小產權房的方案始終難以出臺的原因及困境主要在於：一方面，對於已經出售的小產權房，數量不在少數，雖然是違法建築，但進行大規模強制拆除造成的社會影響太大；如果補繳土地出讓金讓小產權房轉正，那麼，補繳的金額標準如何確定是個難題，補繳金額過低，助漲不正之風，若要求補繳過高，購買者不買賬。

　　鄭宇潔：我國小產權房涉及的數目太多、範圍太廣，所以短期內，國家無法對小產權房的產權問題進行切實有效的解決。與此同時，小產權房的“轉正”必然會對當地的房地產產生一定的影響，大規模小產權房開閘，甚至會導致當地房價的下跌。這樣的情況，是很多對土地財政過於依賴的地方政府不願意看到的。

　　而且小產權房本身就不具有合法的產權，在現有的國家土地制度的規定中，它要被“轉正”還需要經歷漫長的過程。這其中涉及到當地政府的利益問題，國家土地制度改革的問題，還有土地轉讓金的問題。

　　王丹青：首先，小產權房的“轉正”必然會影響國家土地政策的執行。曾經的土地管理制度中，小產權房是不合乎規範的。其次，它對於房地產市場將產生一定的影響，如果小產權房被大規模入市，那麼那些農村土地將進入房地產市場，大大提高了國家土地的供給量，這將對房地產市場產生極爲有力的衝擊。

　　話題三

　　該何去何從

　　數據顯示，全國小產權房竣工建築面積僅“十一五”期間就達2.83億平方米，到目前，全國總量或已超過70億平方米。若按100平方米/套計算，相當於全國有7000萬套小產權房，以每戶人家住三口人計算，相當於住了2.1億人。對於如何處理小產權房的問題仍爭論不休。究竟該如何根治小產權房？

　　薛建雄：小產權房問題應該在社保與土地掛鉤制度、集體土地與國有建設用地流轉制度完善後解決，具體來說，其一是給失地農民(小產權房佔用的土地)社保和就業，然後將小產權房轉成大產權；其二是拿同等面積的城市建設用地來換，比如一些工業用地多出來，轉成農民耕地，然後把小產權房轉成大產權房。

　　但是這兩個方法，對政府來說成本都非常大。這就意味着需要向小產權房業主徵收較高的土地出讓金，而小產權房業主也並不一定會同意。所以小產權房的處理肯定會是一個長期緩慢的過程，不可能在短時間內解決。

　　鄭宇潔：個人認爲，小產權房“轉正”充滿爭議，目前不可行。首先，從我國土地制度的內容來看，小產權房屬於集體土地，它若轉正，則是“名不正言不順”，不符合規範。另外，存在一個非常重要的問題，就是若是“轉正”，那麼消費者該如何繳納土地轉讓金？這個價格該怎麼定？誰來定？這樣一來，便又回到之前說的小產權房會遭遇的幾個障礙的問題上，成爲市場和消費者，開發商和消費者，地方政府和消費者之間的博弈。

　　王丹青：顯然，讓國家立刻對小產權房問題徹底解決，不太現實。它是國家特定環境中的歷史產物。在過去的政策下，它是違法的。在新的政策下，它又有望獲得“轉正”的機會。其中涉及到的就是過去和現在制度上的衝突。

　　然而在新的環境下，改革是必須的，可是面對中國現在的大環境，個人覺得小產權房問題或許會被擱置。因爲目前的情況，“轉正”小產權房的條件並不成熟。後期條件成熟的時候，或許國家能夠探索出徹底解決小產權房問題的好辦法。

　　話題四

　　補繳轉正標準咋定

　　目前，很多人認爲如果農村集體建設用地入市，會攪動小產權房市場，推動小產權房轉正。“383方案”提出的“補繳土地出讓金”的方式備受業界關注。事實上，據報道，2009年，南京八卦洲的八卦花園和長江花園與南京國土局簽訂土地出讓合同，分別繳納每平方米480元和每平方米492元后就於2010年“轉正”。這也是南京最早爲小產權房轉正的案例。那麼，在您看來，補繳土地出讓金“轉正”的方式是否普遍可行？如果可行，又該如何補繳？標準如何定製、按以前的價格還是目前市價？

　　張文德：補繳土地出讓金的額度，可以適度低於周邊區域市場價格，使得購買者願意出錢轉正；另一方面，爲了避免其短期盈利或者對於近期的房地產市場造成不良影響，可以規定其轉正後，再次確定入市交易時間，比如，必須滿十年。這樣，既不影響購買者日常生活，也可避免小產權房對樓市的過度衝擊。房地產價格漲幅過快的主要原因還是供需問題，根源還是在於土地資源的市場化進程。

　　薛建雄：業內有觀點認爲，如果繳納費用不高，可能會導致執行層面更多的集體土地去新建小產權房，那麼新建小產權房的合法化便沒有盡頭。對此，我倒並不是太擔憂，實際上像上海拿農民地的成本是非常高的，利益空間不大，所以新建也只可能是局部的。

　　鄭宇潔：小產權房轉正的問題不能一刀切，要經過長期的磨合研究。然而，若是小產權房得以“轉正”，那麼繳納的轉讓金就成爲了重要的一環。個人認爲，從地方政府和開發商的角度看，土地轉讓金一般會按照市價進行計算。這樣一來，對於消費者來說，也會是非常鉅額的一筆開銷。我們知道，小產權房受到青睞是因爲其價格相比商品房來說，較爲低廉，但是補上按照市價計算的土地轉讓金後，和商品房之間的差價不會太多。對於消費者來說，這是非常不利的。所以，建議消費者選購小產權房之後，要謹慎對待。

　　王丹青：不可否認，繳納“土地轉讓金”是小產權房“轉正”的出路。但是這樣的出路存在一系列問題。土地轉讓金的標準是按照過去的土地價格標準來定製？還是按現在的市場價格定製？若是按照過去的土地價格，等於變相地承認了小產權房在過去是合法的。但是按照之前的土地制度，它卻是違規的。如果按照如今的市場價格繳納出讓金，消費者也會有很大的不滿。因爲近年來，我國土地價格上漲得非常迅速。

　　所以，最後國家會不會對此進行“特殊”對待暫且不知。因爲這涉及到我國土地制度的一些遺留問題。

　　話題五

　　“入市”能否平抑房價

　　“383”方案對於小產權房的入市想法，讓那些掙扎在買房道路上的糾結買房人看到了一縷曙光。有觀點認爲，以目前的小產權房供應量，一轉正樓價肯定會馬上一跌而下，就等着樓市“跨掉”。但也有人認爲，對樓市影響不大，大部分小產權房現在被居住着，真正流通到市場的應該還是很少一部分。那麼，在您來看，轉正對樓市影響有多大？又是否能夠達到平抑房價的效果？

　　薛建雄：土地改革對房價的影響、包括房產稅等政策對房價的影響，實際上不能簡單用房價在改革後跌了沒有來判斷。因爲，解定房價最重要的兩個因素是收入增長和人口增長。只要這個城市的收入和人口是增長的，房價上漲趨勢是不會變的。

　　小產權房、房產稅等政策，主要是調節供需中出現的不平衡現象。比如，小產權房的出現，可以使城市的有效土地供應能力上升，供應能力大就可以讓房價中的不合理部分減少。

　　房產稅的目的是讓持有多套房的人出讓多餘的房子和出租多餘的房產，以提升房屋使用效率，以降低房價中因爲使用效率低造成的偏高部分。

　　所以，可以肯定的是，絕大多數城市特別是人口和經濟增長能力都比較強的一、二線城市，房價仍是長期上漲的。

　　張文德：“383”方案對於小產權房的入市影響不會很大；即使小產權房真正能夠轉正，也需要補足相應土地出讓金、相關手續等費用。整體計算下來，價格也不可能比不同區域的同質量商品房低很多，否則對於其他居民具有很大不公平。此外，如果大量的小產權房一窩蜂地入市，將嚴重影響正常的市場經濟環境，對於房地產市場健康發展不利。

　　鄭宇潔：國家如今不會作出大規模小產權房轉正的決策，只會對控制下的部分小產權房“轉正”，所以對於樓市不會造成任何影響。

　　與此同時，就目前情況分析，很多購買小產權房的消費者多爲經濟能力有限，卻急需住處的消費者。他們對於小產權房的需求是剛需，不會涉及到炒房等問題。而且如今小產權房位置多處於偏僻的農村郊區，交通不便，文化設施不發達，社會中上層多半不會選購。如此一來，購買小產權房的消費者數目較爲有限。

　　就算日後小產權房被“轉正”了，還會涉及到高額的土地出讓金，完全能夠彌補之前的差價。並且會隨着地價等因素，自身水漲船高，價格提升。

　　王丹青：小產權房是否會對房地產業造成一定的影響，歸根結底要看它們以什麼樣的方式進入市場，以及國家將在未來怎麼去安排這些土地。

　　香港地區平抑房價的方式就是調整房地產的供給狀況。但是內地情況特殊，而且對於農地入市的問題，國家正在解決中。所以只有將農業土地進入市場的問題解決了，才能夠有成熟的條件去解決小產權房“轉正”的問題。這將是一個需要等待的過程。