如果用一個字描繪樓市的特點，“漲”字可能首當其衝。但同樣的房價上漲，原因卻是多種多樣。全面理性地看待房價上漲的動力，有助於認識房地產調控的複雜性。後市調控必須注意“遠近結合”，綜合施策，精準發力，實現市場平穩健康運行。

　　以上海爲例，採訪相關部門和業內人士，發現房價上漲至少有七方面原因：

　　供求關係。近年來上海樓市供應量變化不大，但需求加大。統計數據顯示，2011年、2012年上海新建商品住房新增供應均在1100萬平方米左右，今年預計也能達到這一水平。需求方面，前兩年市場化新建商品住房成交面積分別爲682萬平方米、863萬平方米，但今年以來需求明顯增加，前三季度成交面積已達825萬平方米，預計全年將達到1100萬平方米。

　　貨幣供應。上世紀90年代日本房地產泡沫破滅、2008年美國“兩房”危機等，均與貨幣供應量有關係。據統計，以2012年9月爲基數，今年9月我國M2增長14%、M1增長9%、M0增長6%；若以2012年1月爲基數，則今年9月M2、M1和M0的增長率分別爲26%、16%和-6%。不少業內人士認爲，本輪熱點城市房價上漲，與貨幣供應量關係密切。

　　市場預期。住房從民生屬性看是生活必需品，從經濟屬性看又是投資品。目前我國資本市場不活躍，居民投資渠道單一，居民將購房作爲應對貨幣貶值、物價上漲和資產增值的渠道。同時，市場對未來房價上漲預期較爲強烈，加上部分媒體炒作的放大效應，加劇了一部分購房者的恐慌心理。

　　剛性、改善性需求較旺盛。據統計，近年來上海每年新增結婚家庭近14萬戶，其中相當部分需要購房。另外，目前上海常住人口人均住房居住面積爲17.3平方米，仍有相當部分的居民家庭住房面積較小、住房不成套、配套設施差。隨着收入增加，這部分居民家庭改善住房需求強烈。抽樣調查顯示，每年上海有住房改善性需求的家庭佔全部家庭的12%。

　　地價上漲。上海市統計局數據顯示，前兩年上海居住用地交易價格指數分別上漲13.4%、3.7%，而今年前三季度上漲20.2%。上海中心城區土地價格上漲，主要是由於舊改拆遷成本上升較快。據抽樣調查，按拆除面積計算，市中心一些區舊改徵收補償標準3年間上漲了80%。

　　房屋均價上升及住宅品質提高。去年年底以來，上海中心城區一些高檔樓盤加大推盤力度，帶動均價上揚。均價上升對房價指數影響不大，但會對居民購房心態造成直接影響。另外，上海今年加快推進住宅產業化，外環內、外環外的全裝修房比例分別要求達到60%和30%，節能環保門檻也在提高，帶動了建安成本上升。據統計，去年上海住宅每平方米平均造價達到4304元-6651元。

　　租賃市場影響，近年來上海住房租金漲幅有加快趨勢。據上海市二手房租賃指數辦公室統計，去年上海全年住房租金上漲3.7%，今年前三季度同比上漲6.6%，這反過來也會推動房價上漲。

　　日前，上海出臺了抑制房價過快上漲的七條措施。上海市住房保障和房屋管理局相關負責人表示，將進一步按照“以居住爲主、以市民消費爲主、以普通商品住房爲主”的原則，不斷完善房地產市場體系和住房保障體系。

　　“房價上漲原因的複雜性，決定了調控的複雜性。既要堅持房地產調控改革不動搖，讓市場在資源配置中起決定性作用，也要更好發揮政府作用綜合施策，構建起以政府爲主提供基本保障、以市場爲主滿足多層次需求的住房供應體系。”上海市房地產科學院副院長嚴榮說。