《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》的市場化方向明確，對房產稅的表態好於市場過於悲觀的預期。“加快房地產稅立法並適時推進改革”表明政府對於推行房產稅節奏的把握和考量。同時當前市場成交中需求結構比較健康，以剛需、改善爲主，在此前提下推廣房產稅，不會帶來需求大幅萎縮。但未提及“房地產調控”，也許在未來各地調控將分化：房價上漲壓力較小城市可能出現限購逐漸退出；銀行按揭貸款將進一步向剛需首改傾斜，利率優惠支持等。政策轉向市場化降低有望修復估值。

　　70城市房產價格69個上漲一二線地價過高開發商擴張難

　　11月18日國家統計局發佈了《2013年10月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，數據顯示新建商品住宅(不含保障性住房)與上月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有2個，持平的城市有3個，上漲的城市有65個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。

　　目前地產行業最大的瓶頸是一二線城市地價過高，開發商擴張難。若供應上行，地價將溫和回落。地價回落將減輕成本壓力，有助利潤率上行；同時較低成本會使得開發商定價更靈活，投資銷售增有望速將上行。供應上升還將使得房價從上漲逐步趨向穩定，市場發展更爲健康，同時市場不必再擔心可能出臺的加碼調控政策。長期看，或存過度供應問題，但時間、程度都視政策而定，中短期不必過於擔憂。之前踏錯節奏，高點拿地的開發商可能將面臨一定問題。土地紅利是最大的制度紅利，部分公司可能將大幅受益於土改的盛宴。

　　由於一線城市土地價值最高，在一線擁有非住宅用地的房企將會最受益。具體包括金隅、招商、中糧地產、中華企業等。地價下降後，高週轉房企的週轉能力會獲得更大釋放，一線龍頭、榮盛發展、陽光城等都將受益。一線城市核心區土地仍將稀缺，高投資、高利潤模式仍是王道。對應看好全國佈局龍頭及一線核心豪宅開發公司，如華僑城、萬科、保利、北京城建、陽光股份等。

　　房產稅影響心理層面宅基地流轉是土改核心

　　宅基地的流轉是土改的核心，也是最爲艱難的一部分，“決定”中措辭爲“慎重、穩妥推進試點”，預計3-5年內難有突破性改革。長期看，農地流轉釋放農村財富是城鎮化的關鍵，是未來必須改革的一步，對於中國的政治經濟都將產生深遠的影響，對房地產行業來說，供求兩端均將出現新的增長極，供應端打破政府對城市建設用地的壟斷，增加土地供應；需求端使農民工有能力成爲城市人口，實現新型城鎮化，增加房地產需求。在未來集體用地全部實現與國有土地同權同價、同等入市是大勢所趨，但這一過程非常漫長。本次“決定”在這一方面突破不大，影響較小。

　　本次“決定”關於房產稅的地方僅有“加快房地產稅立法並適時推進改革”。原文指的是房地產稅，而房產稅的改革是房地產稅稅收體系改革的關鍵一環。爲短期內新增部分城市試點，仍然是針對增量房，並有一定的免稅面積。房產稅的擴容對房地產市場影響更多是心理層面，實際影響有限。一方面房產稅從立法到執行均存在較多的不確定性。另一方面，目前地方政府對房地產行業的依賴度仍然較大，房產稅對地方政府的吸引力有限。長期來看，住宅價格更多的體現爲一種金融屬性，影響因素較多。

　　開發資金來源增幅持續回落，但維持在較高水平。1-10月開發資金來源合計同比增27.2%，增幅明顯高於12年整體。餘下兩個月整體開發資金來源增幅可能仍有所下降，但幅度將不太大。

　　加快利率市場化建立透明融資機制

　　金融體制對經濟制度有着天然的依附性，我國金融制度同經濟制度“不完全耦合”，這是讓民營資本進入金融領域最根本的理論基礎。非公有制經濟在經濟中的地位、重要程度、佔比都有大幅的提高，但是銀行的股權結構依然相對單一，以國有爲主，這必然導致非公有制經濟主體難以獲得充足的發展需要的資金。

　　儘管利率市場化一直都在推進，但是《決定》中提到的是加快利率市場化，那就是加快存款利率市場化推進進程。在存款利率市場化的時間表安排中，按照先後順序是先放開面向金融機構CDs利率，隨後放開面向企業和個人的CDs的利率，接着是某些特定存款利率的管制取消，最後在存款保險制度建立以後，放開一般性的存款利率。面向金融機構的CDs即將試點推行。存款利率市場化推進進程的加快將擡高銀行的付息負債的成本率，壓縮銀行淨息差，對銀行業績構成偏負面的影響。

　　平臺貸始終是影響銀行業估值擡升最爲核心影響因素，地方政府融資方式的改變將改變市場對平臺貸的擔憂預期。建立透明規範的城市建設投融資機制，允許地方政府通過發債等多種方式拓寬城市建設融資渠道，允許社會資本通過特許經營等方式參與城市基礎設施投資和運營，研究建立城市基礎設施、住宅政策性金融機構。地方政府融資模式的多樣化、以及社會資本介入地方基礎設施的投資模式，這些將減少未來銀行業向地方政府的融資規模，從而減少平臺貸可能的風險度。

　　在這些陸續展開改革進程中，部分對銀行業是偏正面的，部分是偏負面。偏正面的改革措施主要是：地方政府融資模式的多樣化、民營銀行的組建和成立、資本項目開放進程加快帶來的人民幣國際化進程加快、普惠金融的發展；偏負面的改革措施是：存款保險制度推進、利率市場化加快。因爲《決定》更加側重對中國經濟改革的整體的深入改革，其意圖在破除不必要限制，搞活經濟，提高經濟運行的效率，在對宏觀經濟偏正面的前提下，自然對銀行業整體偏正面。(記者孫夢姝)