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在“擴供應”的政策思路下,今年一線城市土地有效供應量明顯提升,土地交易金額也同比大幅上升。數據顯示,今年前10月,一線城市經營性用地成交金額全部超過去年全年的水平,同比漲幅均超100%。
分析人士認爲,今年一線城市的土地交易額有望創下歷史新高。隨着土地供應規模的提升,未來兩年一線城市房價上漲壓力有可能得到一定程度的緩解。
成交金額大幅增長
中原地產研究中心近日發佈數據顯示,北京、上海等10個主要的一二線城市,合計前10月經營性土地(不含工業用地)出讓金高達6570億元,同比上漲了150%。與去年全年的4095億元相比,大幅增長。
其中,一線城市土地交易金額的回升最爲明顯。上述統計顯示,前10月北京經營性用地成交金額爲1050億元,同比上漲153%。上述水平幾乎相當於去年全年的兩倍。
值得注意的是,在經過11月上半月的旺盛交易之後,年內北京經營性用地成交金額已達1426.66億元。目前北京掛牌土地的底價合計已經達到了130億元,按照正常情況看,這些土地成交額有望突破200億元。中原地產預計,今年全年,北京土地成交突破1600億元的可能性非常大,甚至可能會超過2010年1640億的紀錄。
另外三個一線城市的上漲勢頭更爲明顯。數據顯示,上海前10月經營性用地成交金額爲1543億元,同比上漲208%;廣州經營性用地成交金額爲475億元,同比上漲252%;深圳經營性用地成交318億元,同比漲幅達到487%。
其他熱點城市中,天津、杭州的經營性用地成交金額同比漲幅超過100%,南京的漲幅則超過300%。重慶、長春、長沙等地的經營性用地交易金額尚未達到去年同期的水平。
北京中原地產市場研究部總監張大偉認爲,在政策層面,除北京一地認真執行“國五條”政策細則外,其他所有城市的政策執行情況不佳,導致整體市場依然在延續之前的熱度。
而在土地供需兩端,地方政府對土地財政的依賴性依然較大,多個城市均有大規模推地現象。同時,房企資金全面好轉,拿地做多積極性高漲。這也使得土地成交價格和溢價率明顯提升,並進一步助推土地出讓金的上漲。
值得注意的是,在廣大三四線城市樓市出現供大於求的情況下,房地產企業集體向一二線城市迴歸,使得這些城市的土地市場出現供不應求現象,進一步導致“搶地”,並擡高土地溢價率。
增加供應是主旋律
一定程度上說,熱點城市土地交易金額的提升,與政策層面的定向指導不無關係。據悉,今年9月末,國土資源部召集13個省份16個城市的國土資源主管部門,召開部分地區和城市房地產用地管理和調控座談會。除要求各地穩定地價信號外,還要求熱點城市增加土地供應規模,一線城市尤甚。
受此影響,儘管10月熱點城市的土地交易量和土地交易價格雙雙出現環比回落,但從11月開始,土地交易規模大幅上升。在北京、上海、深圳近期出臺的“強化版”樓市調控政策中,均包含增加土地供應的思路。
分析人士認爲,按照上述節奏,今年11月和12月,一線城市的土地供應量將繼續維持高位。在房地產企業拿地需求普遍旺盛的情況下,一線城市的土地交易金額也將持續攀升。
多家機構的報告認爲,由於一線城市的土地供應規模較大,明後兩年一線城市樓市供不應求的現象有望得到緩解,這對平抑一線城市的房價有利。國家統計局的數據顯示,今年9月,一線城市新建商品住宅價格(不含保障房)同比漲幅全部超過20%,這是自有統計以來的首次。
有機構認爲,隨着土地供應規模放大以及“限價令”等措施短期內強化執行,明年一線城市的房價漲幅將有所放緩。但也有分析人士指出,部分城市在土地出讓中配建了大量保障性住房用地,導致純商品房用地供應面積受到擠壓,商品房用地成本有所提高。此舉可能對未來商品房的價格產生助推作用,並進一步影響市場預期。中證網