11月15日晚間，十八屆三中全會《中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》公佈，決定當中對與房地產行業長效機制相關的土地、金融和財稅等方面的改革都進行了較爲詳細的部署。我們認爲，三中全會後，土地、財稅等長效機制可能逐步替代限購、限貸的短期調控行爲。當前地產股可謂進可攻退可守，建議及早佈局並維持超配。

　　長效政策支撐穩增長

　　關於房產稅，《決定》這樣表述：“加快房地產稅立法並適時推進改革。”房產稅作爲深化稅制改革一個組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產稅將立法先行，通過立法獲得合法性，並自上而下全面推行。我們認爲，隨着三中全會《決定》的公佈，地產長效調控機制將逐步代替短期調控，未來地產穩定增長的預期增強。

　　由此，儘管近期房價高漲導致政策壓力不斷，但是市場的擔憂將很快緩解。一方面，雖然10月百城房價漲幅創下近三年新高，但已是強弩之末。11月以後房價漲幅收窄的原因有：供給的持續放量、10月土地市場的降溫和去年房價的基數效應；另一方面，政府房地產調控思路已經發生轉變，房價上漲已不再是抑需求政策加碼的充分條件。新一屆政府以增供給爲主導的調控政策，不僅可以起到釜底抽薪的效果，而且還將促進商品房市場的穩定健康發展。

　　關於土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向，“建立城鄉統一的建設用地市場”被譽爲此次土地改革中最大的亮點。相較十七屆三中全會，本屆三中全會將“逐步”二字去掉，表明了對土地制度改革的決心。在業內人士看來，建立城鄉統一的建設用地市場，必將推動進一步增加土地改革試點，集體建設用地有條件通過市場化交易將成爲下一步改革的方向。

　　我們認爲，前期爆炒的農地流轉概念股近來受三中全會低預期影響持續大跌，而近幾日工業用地流轉概念股接棒農地流轉繼續被熱炒。但是目前尚無相關工業用地流轉的細則，本屆政府在土地制度改革方面的態度尚不明朗，我們提醒投資者謹慎對待對工業用地流轉概念的炒作。

　　地產板塊可攻可守

　　上週股指運行節奏明顯、主線清晰；地產板塊依然處於波動調整中，受此前上海調控政策出臺的影響，週一大跌1.6%，後三天小幅調整，週五以2.22%的漲幅收盤。其中，地產股陣營分化明顯，商業地產領跌。全板塊微跌0.15%，商業地產以3.16%的跌幅領跌，而地產+X卻以2.48%的漲幅領漲。從板塊整體來看，上週地產依然處於震盪調整之中。

　　從基本面上看，在部分地區調控政策出臺之後，樓市繼續降溫，上週樓市成交小幅回落。同時，儘管樓市成交下降、庫存升高，但是季度平滑後，去化週期保持穩定，一線城市去化週期維持在29周，二線城市去化週期維持在46周。

　　實際上，自去年以來的新一輪房地產週期是由剛需主導的，這與此前的房地產週期具有本質的不同，也意味着政策和信貸對樓市的邊際影響小於需求，而需求對成交的邊際影響小於供給。因此，儘管信貸偏緊而政策風聲不斷，但是8月以後供給的改善依然推動了成交的回暖，而四季度成交量高位企穩的跡象已然顯著。

　　由此，“長效機制塵埃落定之時，一定是市場悲觀情緒的化解之日。”因爲在投資收益率邊際遞減的背景下，經濟對地產的依賴度明降暗升。我們測算，維持7%以上的GDP增長率需要不低於16%的房地產投資增速，這就意味着長效機制推進將是一個以時間換空間的過程，未來幾年房地產市場的穩定增長才是政府的首要調控目標。

　　霜降時節以來，儘管地產板塊依然小幅跑輸大盤，但是招保萬金等主流品種的估值修復行情已經啓動，而自貿區等題材股則延續了下跌的頹勢。無論是整個A股還是地產行業內部，風格切換的態勢已經非常明顯。當前地產股可謂進可攻退可守，建議及早佈局並維持超配。重點推薦龍頭股(招商、金地、萬科、保利、華僑城)和績優股(華夏、南國、榮盛)。中證網