|
||||
北京房地產調控對全國具有重要的導向示範作用。滿足羣衆基本住房需求,實現習近平總書記提出的住有所居的目標,必須加快建立起符合首都特點的房地產調控長效機制。在我們看來,建立北京房地產調控長效機制,必須更加註重穩定市場預期,更加註重增加市場供給,由注重限購、限價和限貸逐步過渡到重點運用財稅、金融和法律等市場化手段進行房地產調控。
(一)通過調整產業結構緩解中心市區人口壓力
調整北京產業和區域規劃佈局,增強中小城市和小城鎮的產業發展、公共服務、吸納就業、人口聚集功能,以產業升級和產業轉移引導人口向郊區縣或京外地區遷移。從調整產業結構入手把一些低端產業加快外遷,緩解中心市區交通擁堵和人口壓力。把一些爲全國服務的公共醫療、教育等機構進行轉移,在城市副中心另建醫療城、教育城、金融中心等。比照上海、廣州等同類城市,適時提高中心城區公共交通價格,緩解中心城區人口壓力。加快北京城市副中心和新城的基礎設施建設,使其公共服務、生態環境更具有吸引力,逐步發揮其疏散中心城功能和人口的作用。利用軌道交通沿線的閒置、空置和低效利用的土地建設租賃房,明確配租對象,制定優惠政策,鼓勵就業人羣就近居住。建議擴充北京行政管轄區域,增加北京土地供給,提高土地利用效率,降低徵地拆遷成本,保證土地供求基本平衡,保持房屋交易量和交易價格的穩定。
(二)構建住房三元供應模式
由此前“商品房+保障房”的二元供應模式,向“滿足中低收入羣體的保障房+滿足夾心層住房需求的限價房序列+滿足中高收入羣體的商品房”三元供應模式轉變,將北京住房供應分成三個層面:
一是保障性住房體系,主要滿足中低收入人羣需求。採取有力政策措施鼓勵社會資金參與建設,且以長期租賃爲主,在租賃價格和出售價格上進行政策性補貼。加大對保障性安居工程建設的推進力度,大力發展公租房,確保保障性住房的供給比例,每年把住宅供應土地的50%以上用於廉租房、經濟適用房、限價商品房和定向安置房等政府應該保障的住房,商品住宅用地原則上均需配建保障性住房,確保保障房佔到住宅開發量的30%,加快推進棚戶區改造,改善居民居住條件,從而建立起政府主導的、保障中低收入羣體基本住房的機制。
二是商品房市場體系,主要滿足中等以上收入人羣需求。重點通過實施稅收政策,放開行政管制,允許其自由價格交易,並根據交易價格徵收交易稅和所得稅。
三是限價房體系,通過“限房價、競地價”方式,加大自住型商品住房供應力度,在土地供應計劃中單列此類住房用地,主要滿足夾心層的住房需求。通過實施以房產稅調節高端需求、以土地制度改革和首套房貸款優惠支持中端需求、以保障房覆蓋低端需求等一系列政策組合,形成“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的長效機制。
(三)強化房地產市場監管
加大房地產市場執法檢查力度,進一步規範市場秩序。嚴厲打擊無證售房、未按規定時限開盤、捂盤惜售、囤積房源、散佈虛假信息等擾亂市場秩序的違法違規行爲;嚴厲查處違法違規用地和囤地、炒地行爲,對違規企業採取禁止參加土地競買、停止發放項目貸款、強化土地增值稅徵收管理等措施;加強商品住房價格監管,依法查處房地產開發企業和中介機構在房屋交易中的價格欺詐、哄擡房價以及違反明碼標價規定的行爲;政府對房地產項目定價進行價格引導,對於定價過高、漲幅過快的項目暫緩上市;進一步加大對房地產開發企業偷漏稅行爲的查處力度;進一步加強對金融機構房地產開發貸款業務的監督管理和窗口指導;進一步規範國有大企業的房地產投資行爲;加大限購執法力度,對弄虛作假違規騙購的購房人和企業,按照相關法律法規進行嚴格的經濟處罰甚至刑事處理;加強市場信息披露,正確引導市場預期,對於蓄意製造謠言或恐慌情緒的言行進行嚴肅查處。
(四)適時開徵房產稅
目前,我國的房地產稅收體系較爲複雜,從拿地、建設到出售、再交易,每個環節都徵繳稅費,比如契稅、印花稅、土地使用稅、企業所得稅、個人所得稅、營業稅等。爲提高房地產資源配置效率,通過增加多套房所有者的持有成本,將大量空置的存量房屋推向市場,抑制投機投資需求的過度增長,建議儘快建立不動產統一登記制度和個人住房信息系統聯網制度,在整合房地產各環節稅費的基礎上,適時開徵房地產稅。
1.徵收範圍上,北京可先對城六區開徵房產稅,其餘郊縣區暫不徵收。主要基於以下考慮:第一,城區人口過於集中,在城區土地和房屋供給有限情況下,通過徵收城區房產稅,增加房屋持有者成本,可以引導購房者向其他區域分散,緩解城六區人口住房增長壓力。第二,城區房價較高,佔有大量的醫療、文化、教育等資源,通過房產稅徵收可以完善城區周邊相關基礎設施建設,優化資源配置。
2.徵收模式上,建議採取“增量+存量相結合”模式,將房屋存量納入徵收試點。主要理由是:首先,房產稅是財產稅的一種,主要對佔有房屋環節徵收。其次,有利於擴大稅基,進一步增加房產稅收入。第三,房產稅進入存量房領域徵收,將明顯增加二手房出售房源和住宅租賃市場的出租房源,既可以平抑房租,又可以平抑房價。同時,建議確立合理的免稅空間,簡併二手房交易環節的稅費,活躍二手房市場交易,增加存量房供給。
3.徵收對象上,建議不區分本地和外地居民,不區分現有住房和新購住房,所有在城六區行政區域內持有的住房,除經濟適用房、限價房、公租房、廉租房等政府保障房外,均在徵收範圍之內。
4.稅基評估上,對於現有住房,以房地產評估值作爲參考,按一定比例確定稅基;對於新購住房,以房地產市場價格作爲參考,按一定比例確定稅基。
5.徵收稅率上,建議不同類型住房採取差別化稅率,同類型住宅採取累進稅率。具體地說,普通住宅的適用稅率可以適當從低,高檔住宅可以適當從高,對豪華住宅等還可以適當加成徵稅。實行差別稅率和累進稅率,一方面能夠合理調節收入分配,優化資源配置;另一方面在一定程度可以改變住房結構,增加中小戶型需求,促進供需平衡;同時,可以增加多套房屋擁有者的持有成本,適度擠出北京房地產市場上的存量房,以平抑房屋價格。
6.免稅面積上,按照低起點、寬稅基原則,以北京市城鎮人均擁有住房面積爲參照標準來確定北京市人均免稅面積,以保障住宅持有者的基本居住權利,同時,實行分檔累進徵收,以體現社會公平與公正。
7.徵收期限上,根據我國現行法律,房產稅是一種保有稅,在房屋所有者持有期間,每年進行徵收。對房產每年持續徵稅,會增加房屋持有者持有成本,釋放出存量房上市交易。
(五)完善房地產 信貸 政策
房地產市場與金融領域息息相關,北京房地產業的發展離不開銀行信貸的支持。在房地產調控過程中,金融應發揮更重要的作用。
1.信貸額度上,實行總量控制。北京市房地產開發貸款增幅可不低於金融機構貸款總額的增幅,個人房貸佔金融機構貸款總額的比重可不高於上一年度的比重,以增加房地產市場供給,抑制房地產市場需求。
2.信貸投向上,堅持差別化信貸政策,有保有壓。信貸資金重點投向符合國家政策、能滿足居民住房消費合理需求的保障房和普通商品房的開發建設。重點支持以市住房保障中心等爲平臺開展的公租房、廉租房、棚改房等三類保障房建設,支持中低價位、中小套型普通商品房建設,優先辦理居民家庭首套真實自住購房按揭貸款,對於其他的投資投機性購房需求?薰原則上不予支持。加強購房人資格審覈工作,嚴禁向不符合信貸政策的借款人違規發放貸款,對於違反規定的金融機構進行窗口指導甚至經濟處罰。實行貸款比例管理,要求住宅類房地產開發貸款餘額不低於房地產企業貸款餘額的70%。
3.信貸定價上,實行差別首付和差別利率政策。在繼續支持居民首次貸款購買普通自住房的同時?薰要嚴格二套住房購房貸款管理,合理引導住房消費,抑制投資投機性購房需求。對首套置業居民的剛性需求,商業銀行可繼續給予優惠政策,首付比例可不高於30%,貸款利率不高於基準利率;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)?薰貸款首付款比例不得低於40%;對第三套房一律不予貸款。加大差別化信貸政策的執行力度,貸款利率嚴格按照風險定價,對抵押貸款繼續實行差異化定價政策,在此基礎上?薰商業銀行要根據借款人的信用水平,根據房地產所處的位置,它的抵押物變現能力等各種因素自主定價。
4.信貸期限上,控制貸款投放節奏,按照項目開發、銷售週期嚴格界定貸款期限,盤活存量貸款,提高信貸資金使用效率。
5.信貸監管上,進一步完善房地產信貸風險管理制度,堅持公平、有序競爭,嚴格執行信貸標準。嚴格執行房地產項目資本金要求,嚴禁對不符合信貸政策規定的房地產開發企業或開發項目發放房地產開發貸款。對保障房貸款實行差別化監管,對於不超過一定額度的保障房貸款不納入信貸規模控制。同時,可參照個人住房按揭貸款的模式,將保障房貸款的信用風險權重調整爲50%,從而鼓勵商業銀行加大投入。完善保障性住房回購管理辦法,對政府無法及時回購的,明確銀行貸款損失補償的資金來源;建議政府給予一定優惠政策,對參與保障房建設的商業銀行,政府可通過財政性擔保公司或住房保障中心等機構進行貸款擔保、財政貼息、財政資金存放、租售資金專戶管理等形式給予一定支持,從而吸引商業銀行主動參與。
6.融資服務上,有效運用銀行各類產品滿足規範的房地產企業合理融資需求。
首先,實行名單制管理,對運營規範、四證齊全、自有資金比例達標的房地產企業列入支持名單,給予適度的信貸支持。同時,將政府對存在閒置土地、炒地以及捂盤惜售、哄擡房價等違法違規行爲房地產企業的處罰信息錄入商業銀行相關數據庫,進一步完善房地產信貸徵信系統,從嚴控制該類企業的展期貸款或任何形式的滾動授信,限制其融資。
其次,從財政預算、土地出讓金收益、住房公積金淨收益、公積金貸款、地方政府融資平臺、金融機構的中長期貸款等方面入手,多渠道籌集低成本資金,用於保障房市場建設,切實降低土地收儲機構和房地產企業參與保障房項目的融資成本,緩解目前的資金籌措難的局面,控制保障房項目開發的資金風險。
再次,改變房地產企業融資模式,加大企業直接融資比重,通過信貸資產證券化、發行債券等投行工具以及合理運用委託貸款、發行理財產品等銀行表外產品,引導民間資金通過正規渠道導入房地產領域,對銀行信貸支持形成有益補充。
最後,建議在控制風險的前提下,儘快放開房地產企業IPO以及再融資等直接融資渠道,發行房地產投資信託基金(REITS)?薰疏導房地產企業合理的融資需求,從而支持房地產企業加快商品房開發,緩解供需緊張的矛盾。