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海南省位於我國的南端,這裏湛藍的天空、金色的沙灘、美麗的海島,給予每個到訪者無限的遐想。如今,越來越多的北京“候鳥”選擇前往海島過冬,那麼,海南樓市現狀如何呢?去年的三亞宰客事件,讓整個海島蒙上一層淡淡的陰影,更多的人開始重新審視這座美麗的濱海度假勝地。
本期全訪談嘉賓是鴻洲集團營銷中心總經理曹志剛,在他眼中,今年海南房價沒有上浮的可能性。
他認爲,衆多開發商近期的主要任務是持續走量以緩解龐大的運營資金壓力。樓市價格戰仍將持續很長一段時間。
三亞、海口房價仍有上漲空間
記者:今年三亞樓市的銷售情況並不樂觀,高端市場沒有回暖跡象。未來三亞會不會進入剛需時代?
曹志剛:現在說剛需時代過早了。不過,如今海口的需求量越來越大,三亞供應量越來越小,兩地房價、市場差距在逐步縮小。三亞作爲中國唯一的熱帶地區大城市,有較完善的城市配套資源,例如國際機場。因此,它具有持久魅力,即使房價貴了,也還會有人去置業。政策的影響以及消費限制,短時間內會對三亞樓主產生影響,但長遠來看不會有太大影響。
從市場方面看,到三亞旅遊的客羣成分有所變化,數量方面變化不大,但是旅遊客羣的購房意願、購買力在逐漸下降。
記者:您曾說三亞樓市正在擠泡沫,有人認爲泡沫擠得差不多了,未來仍有上漲空間,你認爲呢?
曹志剛:其實,大家對市場的判斷並不一樣。在我看來,這兩年三亞房價仍處於低位,房地產泡沫不大,大部分房子的價格爲峯值的六七成左右,三亞所有樓盤的均價在每平方米2萬元左右。
剔除了泡沫,房地產才真正具有投資價值,未來三亞樓主應該會有很好的市場表現。如今,到海南購房的人羣逐漸轉爲度假客羣,我稱之爲健康客羣。
這部分人的年齡多在四五十歲以上,他們要健康,要生活品質,也具有購買能力,他們只需在北京賣套房,就能在海南買套別墅。對健康的需求,會持續加大這部分人在海南置業的動力。
目前,三亞的樓盤均價僅2萬元左右,仍有上漲空間。未來,海口普通住宅的價格將達到2萬元,地段好的房子價格要到4萬元。
“候鳥”南來
加大城市配套壓力
記者:目前,海南東線除了文昌以外,萬寧、陵水等地的一線海景稀少,因此都在開發二線產品。這對海南主打一線海景的旅遊度假地產會不會有影響?
曹志剛:會有很大影響。來海南置業的人,基本上都對大海或者海洋資源有着深切的情感。前些年,開發商都在賣一線海景項目,由於沿海資源有限,這些樓盤對顧客吸引力很大,價格也是持續上漲。但這些項目的購買客羣只是短時居住。如果開發沿海二線產品,購買客羣就會由旅遊度假者轉爲旅遊度假移民,我覺得這是個很大的變化。
我所說的移民是大批北方人到海南置業,人來得越多,包括你的親戚朋友都來了,你需要回去的時間少了,你就成爲了城市移民。
記者:如您所說,旅遊度假移民潮正在成型,海南各地配套是否能保證“候鳥”們的生活需求呢?
曹志剛:這些移民對當地的配套需求非常強烈,包括醫療、教育和商業配套等,這對地方政府來說也會形成很大的壓力。配套一旦滯後,就會對房價造成很大影響。在購買海景二線房產時,更多購房人會考慮這些因素。
二線海景房價格並不便宜,人們購買後對當地的配套需求也會越來越明確。配套如果跟不上,入住人一多,就容易產生矛盾。二線城市如果不解決這些問題,房地產的發展就會受阻。
而海口和三亞這種核心城市已經具備了基本的生活配套,東線高鐵、高速路都已開通。
但北方移民的到來會加重海南的城市負擔,加大人們對城市道路等方面的要求。
中小房企被迫轉戰中、西線市場
記者:海南的東線、西線有何區別,爲何鮮有大房企進入西線市場?
曹志剛:東邊的海水資源好,一線海景沙灘質量較高。而西線曾經是海南的工業區,有很多廠房和產業生產線設在這裏,不適合居住,所以發展慢。
但是隨着西線產業的逐步改造和交通的日趨便利,房地產市場也將逐步打開。此外,西線房價是東線的一半,只要東、西線房價差異存在,西線仍有大的發展潛力。
記者:中線呢?未來,您認爲中線市場該如何發展?
曹志剛:中線位於海島的山脈上,沒有海嘯侵襲的危險。五指山、七仙嶺房價很貴,因爲當地負氧離子高。中線的購房者相對特殊,他們對城市要求不高,更喜歡田園風光。因此,有一定渠道背景的開發商纔會去中線開發。
以五指山爲例,當地房價並不低,每平方米均價在7000元左右。但當地還沒有大的開發商入駐。
目前,僅保亭地區有大開發商入駐。但開發商需要與政府做資源置換,幫政府實現一些社會責任,政府纔會把土地出讓給他們。因此,開發商拿地成本相對較高。大部分開發商都在東線拿地,特別是三亞、海口等熱點區域。
很多中小房企認爲東線拿地成本過高,於是就先從中部拿地試水。如北京春光在中線拿地也能銷售,不過其市場渠道拓展花費了很長時間。我認爲,中線只有有影響力的大房企進入,才能促進當地房地產市場成熟發展。
今年海南仍將以價換量
記者:2012年,外界對海南樓市的總結是以價換量,2013年呢?
曹志剛:2013年依然是以價換量。今年10月,海南開盤數量突現井噴,有31個項目上市,爲近幾年開盤數量之最。延續“銀十”的熱流,11月海南開盤數量雖有所減少,也仍有22個新盤擬開,其中不乏雅居樂、合景和魯能等名企的新品。
歲末將至,海南樓市旺季即將到來,開發商都想緊緊抓住機會出奇制勝,以價格優勢先博得購房者的眼球。此外,衆多開發商近期的主要任務是持續走量以緩解龐大的運營資金壓力。開發商之間的價格競爭恐使樓市再起波瀾。
所以,我認爲今年海南房價只有下浮,沒有上浮的可能性,但到了明年銷售旺季會有所好轉。
記者:北海等地也擁有優質的旅遊度假資源。與之相比,海南有哪些優勢?
曹志剛:目前,國內大部分城市都在加速城市改造,生活、娛樂配套達到人們的要求,房價自然就會跟着上漲。
北海的金灘銀灘海景也很好,其房價僅爲海南的一半,確實會分流部分海南的客源。
目前,海南進行了大規模的城市改造,主辦了衆多國際性會議,同時還在加快國際旅遊島支柱產業的發展等,這些都會提高海南市場的吸引力和競爭力。中國民航報