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□本報見習記者王春
□本報通訊員海薇
已經簽了合同,交了定金與首付,並在住建局備案的房子,總樓層數卻從17層變成了18層,這下買房人小敏(化名)不樂意了。他向浙江省海寧市人民法院提起行政訴訟,要求住建局撤銷已覈准備案的《商品房買賣合同》的具體行政行爲,並先行賠償購房首付款、雙倍定金及利息。11月13日,海寧市法院公開審理了此案,房產公司作爲第三人蔘加訴訟。
狀告住建局
庭審現場,小敏的丈夫阿濤(化名)作爲原告的委託代理人出庭。“明明是18層的房子,卻說只有17層,這是故意誤導我們。”阿濤在法庭上說。
今年3月27日,小敏與海寧某房產公司簽訂了《商品房買賣合同》。阿濤認爲,由於房地產公司故意告訴阿濤夫婦總樓高虛假信息,導致他們誤判,纔會簽訂該合同。同日,該合同經海寧市住建局覈准備案,而後,他們便向房產公司支付了購房首付款27萬餘元,其中包括定金11萬餘元和房款16萬餘元。
7月19日,夫妻二人在住建局下屬部門主辦的網站上查詢發現,他們所買的商品房所在大樓總高應爲18層。
阿濤認爲,住建局作爲房地產行業監管機關,在《商品房買賣合同》預售備案中沒有盡到相應覈實義務,未仔細審覈樓層數就覈准了備案,導致他們在充分信任政府機關覈准的情況下,向房地產支付了鉅額買房首付款。因此,他請求法院判令撤銷住建局已覈准備案《商品房買賣合同》的具體行政行爲,並由住建局先行賠付買房首付款、雙倍定金以及利息。
爭議備案時間
住建局在庭審上指出,根據檔案上的記錄,小敏是3月27日簽訂合同並支付款項,3月29日纔去備案,並不存在所謂的“在充分信任政府機關覈准的情況下才支付鉅額買房首付款”的情況。
阿濤說,3月27日籤合同當天,小敏與房地產公司在住建局提供的平臺上進行了網籤,並生成了一個合同號。“對老百姓來說合同號生成了,我們就認爲備案成功了。”阿濤說。
“這是把網籤與備案混爲一談。”住建局表示,網籤只是住建局爲開發商與買受方提供的一個網上籤訂合同的平臺,並不進行審查,不等同於房屋備案,因此並不存在電子備案的說法。
住建局有關人士解釋,房屋備案的審查重點是買賣房屋所屬的房地產公司是否有預售許可等合法文件,同時防止“一房二賣”的情況出現。按照相關規定,住建局只對生效的房屋買賣合同進行形式審查,對符合條件的核準備案,並不對具體條款進行實質審查。
作爲第三人的房地產公司在法庭上發表意見稱,此前已明確告知小敏總樓層數,而將18層寫成17層,屬於員工筆誤。“這樣的情況更正即可,而且我們已經與該樓的其他買受人簽訂了變更樓層補充協議,只有小敏這一戶行不通。”
法院駁回起訴
總樓層由17層變爲18層,對第8層買受方有何損失,爲何不肯簽訂補充協議,還將住建局告上法庭?阿濤解釋,雖說實質影響不是很大,但是樓層高了,自己很有可能就多掏錢買了這套房子,存在價格誤判,“我們心裏很不舒服,總覺得上當了。”
法院認爲,被告住建局對原告與第三人簽訂的涉案商品房買賣合同准予備案的行政行爲,與原告與第三人簽訂的《商品房買賣合同》不會產生影響,對原告的權利義務不產生實際影響。根據《最高人民法院關於執行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》的相關規定,對公民、法人或者其他組織權利義務不產生實際影響的行爲不服提起訴訟的,不屬於人民法院行政訴訟的受案範圍,應當裁定不予受理,已經受理的,裁定駁回起訴。最終,法院依法駁回了原告小敏的起訴。
辦案法官告訴記者,如果小敏確實認爲自己的利益受到了損害,也存在第三人故意虛高樓層,可以通過民事訴訟解決,可以對合同的效力進行確認究竟是不是存在欺詐進行判斷,如果確實存在欺詐,可以要求撤銷合同,也可以要求在繼續履行合同的情況下,要求對方賠償部分損失。