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鄧孝華:重慶萬達商業地產有限公司副總經理
陳聖:重慶力帆置業有限公司總經理
周少偉:協信購物中心發展管理有限公司助理總經理
場外嘉賓:
李運楊:重慶市零售商協會秘書長
天貓『雙十一』,24小時成交額超350億元。
阿裡集團董事局主席馬雲日前放言稱,『雙十一』的關鍵不是交易額的數字,而是應該思考這一數字如何把商業地產的高價打下去。
對此,商業地產商們有何感想?電商對傳統商業地產造成了哪些衝擊?傳統商業地產如何應對?對此,本期老板下午茶邀請到了三位商業地產方面的負責人及業內專家討論。
態勢:商業地產需求並未放緩
重慶商報:阿裡集團董事長馬雲表示,目前的商業地產價格奇高,希望通過網購的發展,削弱傳統商業的力量,並相信網購的力量可以把商業地產價格打壓下來。各位怎麼看?
陳聖:近幾年受國家政策支持中國電子商務快速發展,復合增長率非常高,對傳統商業確實造成了非常大的競爭,但從來沒有顯示可取代傳統零售商業的趨勢。
目前中國網購人群佔比還較小,銷售額也僅佔社會零售額的5%左右,消費者網購的更多的是一些標准化的商品。電子商務雖然沒有店面租金,但網購受配送和快遞成本因素的制約,網購業內競爭也非常激烈。
中國傳統零售商業在應對電商的競爭中經過不斷的昇級換代,目前基本以體驗式消費和增值服務為主。從近期的統計數據看,核心商圈的空置率並未上昇,租金也並未出現下滑。
鄧孝華:商業地產的價格不僅僅是由租金來決定。按照我的理解,馬雲主要指的是網購會拉低商業地產的租金價格。事實上,從我們監控的數據看,這幾年,南坪萬達的『平效』(即每平方米每月產生的經濟效益)都在逐年提昇。
此外,房地產業在國內不是簡單的地產,而是一種經濟現象,加上寬松的貨幣政策和穩健的財政政策,最終都會轉化為固定資產。以重慶為例,2009年前單價2萬元的商業地產隨處可見,而目前普遍在3萬~4萬元。
周少偉:馬雲放出這個豪言,是基於當前阿裡電商目前一家獨大,相當於用一家的增長速度和整個商業的增長速度在作比較。
商業地產的價格取決於土地成本以及後期開發運營成本,無論高低都只是市場行為。目前很多品牌,尤其是國外的一些高端品牌都瘋狂布局國內的大型購物中心,說明這個價格在他們的承受范圍之內。
特點:傳統商業與電商各具優勢
重慶商報:在各位看來,電子商務的發展對商業地產的影響,主要體現在哪些方面?
鄧孝華:網購的出現對商業地產的衝擊,主要針對的是購物中心的傳統商業。但雙方並不是此消彼長的態勢,而是相互並存的格局。隨著市民消費水平的提高,整個社會零售的市場蛋糕在做大。這個過程中,電商在迅猛發展,傳統百貨也在穩健增長,只是前者的增長速度高一些。
電商的發展首先是加快傳統零售業的洗牌。未來,一定是線上線下價格的差距日趨縮小,這就非常考驗傳統零售業的品牌建設和渠道建設,必將有一個整合和洗牌的過程。
周少偉:業內驚訝於電商的迅猛,主要就是當前國內購物中心『千店一面』。電商的崛起,正是給購物中心上了一課,反促商業地產的改善、昇級和發展。
文胸和內褲成為『雙十一』的銷量王,恰恰說明電商滿足不了消費者心理上的社會化需求。打個比方說,你穿在面子上的西裝,一定要有看得見摸得著的實際體驗。購物是消費需求之一,但不是全部。
網購存在便利性和價格優勢,但這只滿足了消費者簡單的物質需求。事實上,逛街購物不僅僅是『買東西』,更是一種消遣、社交方式。相反,電商的發展,讓消費者節約了時間,他們就有更多的時間和精力去享受逛街購物帶來的樂趣。
陳聖:目前電商最發達、網購人群佔比超過50%的美國網購額所佔社會零售額的比例也未超過10%,10年後我國電商要達到50%的比例,個人認為幾無可能。
我國電商人群的主流群體是一、二線城市的白領大眾,三、四線城市的網購群體非常小,網購配送成本也高。網購只能賣產品,無法賣體驗和服務。
對策:未來購物中心主打體驗牌
重慶商報:如何應對電商的快速發展?
周少偉:協信商業現有經營、在建以及籌劃中的城市綜合體項目總面積近200萬平方米,計劃在2017年達到50個購物中心,總體量400萬平方米左右。
目前在做的是對已經運營的購物中心重新組合業態,根據每個商場的區域、定位進行調整,形成集休閑、娛樂、購物於一體的綜合場所。比如,協信在渝的商場增設KTV。其次,加強體驗性需求。從10月中旬開始,南坪星光時代廣場每晚都有2個小時的樂隊演出,周末演出達5小時;在11月28日,協信在渝商場還將舉辦一場聖誕亮燈活動。總之,營造消費者在網上體驗不到的快感。此外,對於在建和籌劃中的購物中心,在規劃設計上也會有些改變,想法延長消費者的體驗時間。
陳聖:電子商務的快速發展,給商業地產的運作帶來了更高要求。盡管目前力帆置業的力帆中心和力帆紅星國際廣場尚未對外營業,但都在作各個方面的嘗試。後者100萬平方米城市綜合體,已全面昇級為第四代商業模式。商業定位為全生活、高體驗、一站式、全客層城市活躍中心。項目還有一個重要的特點是高體驗性:我們有15個業態是體驗業態,佔比超過60%,讓消費者享受更多的體驗和更優質的服務。
鄧孝華:去年,萬達集團成立電子商務公司。我們的電商不是傳統的網上賣東西,而是分析全國70多家購物中心的消費者的特點,形成一個龐大的數據中心,指導購物中心的業態調整。2011年前萬達的傳統零售業如鞋帽、服裝佔30%~40%,現在更多的調整為受電商影響較小的餐飲、娛樂、親子、院線等業態,目前南坪萬達廣場的這些業態佔比在50%~60%。巴南萬達廣場預計在2015年10月建成營業,會提前8個月進行招商工作,肯定也會考慮到電商的競爭。
場外觀點
電商促進傳統商業創新
『誠然,目前電商的崛起,對商業地產,特別是其下的購物中心等實體零售業態以及百貨等傳統零售商造成了一定衝擊。』昨日,重慶市零售商協會秘書長李運楊接受商報記者采訪時表示,但無論是說借用網購打壓商業地產價格,還是說電商取代實體零售商業,都是不准確的。
李運楊表示,就商業的角度而言,電商和實體零售業均是商業重要組成部分,只是兩者經營方式不同。以美國的商業環境為例,其排名前十的電商運營企業,九個均是來自傳統零售企業,電商僅僅是作為其銷售模式的補充。
李運楊表示,長久以來,國內以百貨商店為主的實體零售商們往往采取聯營的方式,其優勢在於利潤可觀且風險小,然而由於中間環節過多,導致商品銷售價格和出廠價格存在較大的差距。而電商迅速崛起,很關鍵一點就是抓住了傳統零售商價格上的軟肋。
『此前,一些百貨及相關的實體零售企業也紛紛推出「官網比價」等活動嘗鮮O2O模式。』李運楊表示,但是,傳統零售商想要在未來激烈的競爭中有所發展,就必須改變現在的模式,增加自營品牌,走自營道路。同時,還要加大自主創新的力度。
李運楊表示,可以說,面對國內電商迅猛崛起,若傳統實體零售商業企業依然滿足於現狀,不求改革創新,那麼其與電商之間的差距勢必會越拉越大,傳統零售商業佔社零的比重也勢必愈來愈少。