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一則消息能夠引發多大效應的連鎖反應?
蝴蝶煽動翅膀,就能引起一場龍捲風的震撼,或許將發生在昆明。
雙向10車道,豈是飛虎大道的全部定義?
一場真正屬於昆明的城市變革,即將到來。
17000畝控規土地,11平方公里大巫家壩片區,除此之外,昆明再無核心商務區。
而飛虎大道的消息一出,讓新昆明城市未來,更爲廣闊、更爲精彩。
昆明最高規格景觀大道?
巫家壩會以何種方式退場?一份對巫家壩新建工程的環評報告,揭開了其城建規劃的神祕面紗。據介紹,昆明計劃於今年12月中旬開工建設飛虎大道。
10月30日,昆明市環保局對飛虎大道新建工程的環境影響報告書進行了公示,部分涉及飛虎大道的規劃細節也終於浮出水面。
環評報告內透露,飛虎大道工程路線全長11.14公里,其中主線飛虎大道規劃定位爲城市主幹道,北起關景路,南止於滇池國際會展中心,總長約7.62公里,實施寬度80米,設計車速60公里/時的雙向十車道。
飛虎大道的功能定位是聯繫昆明主城核心區、關上片區、巫家壩副中心和湖濱地帶的主幹路,是城市的新軸線,是城市重要的景觀大道。
“交通需求是道路的首要功能,以景觀大道爲飛虎大道的定位,就很有些深意。”融城金階營銷總監張穎說。
從上海同濟大學規劃院“巫家壩片區城市設計方案”中可以看到,巫家壩片區分爲康體療養和全民健身區、中心商業和金融功能區、總部經濟區、文化旅遊和教育區。
該規劃設計方案中保留了機場跑道和周邊環境綠化帶,將機場跑道改造成一條貫穿南北的交通性主幹道,將副跑道改造成中央水景景觀帶。機場候飛區改造成一條80米寬、貫穿巫家壩片區的“飛虎大道”,其功能定位爲:生活性主幹道及城市景觀大道,在飛虎大道北端依託現有的官渡森林公園,規劃爲中央公園。
景觀大道隱藏的價值魔力
一個怎樣的區域,才需要如此炫目的核心城市景觀?
盡數知名城市,紐約中央公園、巴黎香榭麗舍,擁有如此規模城市景觀的城區,非富即貴。核心商務區、高端居住社區即是“富”“貴”之意。
如果世界知名城市和中國一線城市北、上、廣、深不能夠具有普遍代表意義的話,鄭州鄭東新區,即能得知未來昆明圍繞飛虎大道,將呈現何種城市圖景。
先不提鄭東新區的CBD價值,但從鄭州連接東西城市主幹線交通流向,即能反應鄭州商務走向。早上上班西向東擁堵,晚上下班東向西阻塞。
坐在出租車上,鄭州交通單項擁堵特性異常明顯。“今年鄭州房價漲得厲害,都在鄭東新區上班,住在西邊的市民,還沒考慮買房,房價已經開漲了。”出租車師傅說。
“從目前昆明土地供應來看,巫家壩片區可供應土地估計在17000畝左右,如此大規模且成片待開發的土地幾乎沒有,加之所處位置以大昆明來看,恰在城市幾何重心位置,政府部門更應該非常重視區域規劃。”張穎認爲,飛虎大道規劃出爐,也佐證着政府希望能夠圍繞飛虎大道,釋放這一片區的價值。
“如果不做成中央商務區,昆明可能就不會再有CBD了。”張穎給了一個大膽的猜想。
“應該是高端現代建築羣。”銀海地產總經理汪萬生認爲,“一個國際化城市,高端人羣的移民是重要表徵。”
“政府正在引導巫家壩片區發展,也希望提速發展城市文化價值。但未來要看發展,不要成爲規劃者的一廂情願。”
張穎介紹,圍繞飛虎大道,成爲昆明城市核心商務區的可能性比較大,不然不會建造那麼高規格的道路規劃。而一旦建成,放眼北京、上海、廣州、深圳等國際大都市,任何一個國際大都市的CBD,都有在經濟、交通、信息、高端商務人流方面的聚集效應,任何一個國際大都市的CBD,對周邊的區域和周邊城市高端的財物與人士就有一種吸附和“掠奪”。
大牌房企先行隱匿
是誤打誤撞還是嗅覺靈敏,我們無從考證。從目前飛虎大道連接的巫家壩片區和環湖路片區的拿地房企來看,衆多知名房企早已“潛伏”多時。
按照巫家壩片區的規劃初稿來看,飛虎大道連接的巫家壩片區(17000畝)、環湖路三個半島(1萬畝以上)的土地供應量或達3萬畝,超過昆明市近些年每年2萬畝土地供應量。
對於這個片區,早在2006~2007年,就已經有來自省內外的地產大鱷提前潛伏。昆明連續兩年的總價地王項目,都出現在當時名不見經傳的五甲塘板塊,現在被打造成引領高端別墅市場的俊發滇池ONE和中航雲璽大宅。此外,該片區還有近年來蜚聲昆滇樓市的融城金階、銀海·尚御、海倫國際、銀海·櫻花語等項目。
“在這片土地上,入駐的開發商幾乎都是大牌,包括雲南城投、保利、中海、招商、俊發、中航、海倫堡等省內外地產巨頭。”知情人士透露,銀海地產、金科地產等企業對三個半島片區地塊也有濃厚意向。
“除了已經開工的項目,現在這一片區所有土地都在控規範圍,不會輕易放出來。”該知情人士說,一旦以CBD定位片區,土地價值將會有大幅攀升,比照國內主要城市CBD核心地價,昆明該片區地價可能超過每畝1500萬元。
高地價意味着高房價,未來該片區也可能會像鄭東新區一樣,房價令人咂舌。“一旦CBD落位,這一片區就是國際化昆明的象徵,市場目標客羣不可能侷限在昆明,目標客羣也會更爲高端。”
城市重心的CBD效應
從現代新昆明規劃版圖上看,巫家壩片區更像是大昆明的城市幾何重心。而輔以重心城市中央商務區的配置,顯然是要讓昆明有國際化的表現。
昆明滇池國際會展中心、飛虎大道、海洋公園、兩大滇池溼地公園……這一片區未來將擁有昆明主城區的“最高配置”。
規劃圖上,整個片區將構建四橫(日新路、廣福路、南連接線、環湖東路)三縱(官南大道、昌宏路和飛虎大道)的強大路網,還有遠期規劃的3條地鐵線路。
而作爲飛虎大道連接的兩個端頭,巫家壩片區和環湖東路三個半島都是近年來昆明最聚焦片區。
巫家壩片區的空港經濟一直是推進關上繁華的最強勁引擎,使關上的商務、會展、貿易、物流等衆多經濟業態超前繁榮。長久以來,機場經濟、會展經濟、物流經濟造就了關上濃厚的商務氛圍,商務配套相當齊全。
昆明市規劃設計研究院副院長簡海雲曾說:“巫家壩是昆明成爲橋頭堡城市所可以賴以發展的爲數不多的優質空間,政府現在對東風廣場中央CBD區有多重視,今後對巫家壩片區就會有多重視。”
另一個緊鄰滇池,周邊分佈上萬畝溼地的環湖東路三個半島片區,早已成爲昆明高端別墅社區聚集地。
張穎以鄭東新區作爲對照,鄭東新區規劃的核心區是兩環60棟高層建築組成的環形中央商務區,環形建築羣的中間是橢圓形的中心公園,並佈置有國際會展中心、河南省藝術中心和高達280米的會展賓館。兩環之間是商業步行街和24小時不夜城。
“鄭東新區是環形,昆明這一片區或爲帶型分佈。”飛虎大道則是這一片區最核心位置,圍繞飛虎大道規劃核心商務區,再向外延則是高端居住社區,並且該區域還有點式分佈的地標建築。
飛虎大道,一個傳承巫家壩文化與現代規劃的複合存在,讓我們看到昆明國際化發展同時,與城市文化有了更爲緊密的標註。關於它的猜想,或是昆明城市形象迫切需要,亦或是未來昆明國際化的仰仗。(劉遠)