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通訊員陳書琪
每一條路的開通、每一次交通方式的變化,都會改變一個城市的版圖。縱觀杭州樓市,亦是如此。
2012年杭州地鐵一號線正式通車、投入使用。而藉助地鐵這一利好,地鐵站點附近的樓盤高舉着“地鐵樓盤”旗幟也跟着風生水起。今天,地鐵一號線開通快滿一年了,一年的時間會否讓地鐵沿線樓盤,尤其是受影響較大的遠郊地鐵盤持續增值?爲此,筆者特地挑選了幾個典型區域,以其中“血統純正”的地鐵樓盤爲樣本,對比一年前後,看一看地鐵樓盤到底有何變化。
地鐵樓盤價格
變化不是很大
地鐵在杭州樓市早已不是新鮮事,自傳聞杭州籌建地鐵以來,“地鐵樓盤”就被開發商們絞盡腦汁炒作了一次又一次。早在2002年,臨平的房價就通過炒作地鐵概念,從3000元/平方米上漲到了4000元/平方米。
杭州地鐵一號線屬Y字型,北到臨平,東至文澤,南達湘湖,中間貫穿杭州主城區繁華地段。從地鐵一號線的站點來看,武林廣場、鳳起路、龍翔橋、湖濱、火車東站、城站火車站,均位於杭州最繁華的商業中心。對於遠郊樓盤而言,原本抵達市中心需要一個多小時的車程,地鐵開通後縮短到30分鐘以內,在心理上,遠郊不再遠了。
如此,地鐵開通快一週年了,這些遠郊地鐵樓盤的價格變化如何?
筆者調查了喬司、下沙、九堡,以及濱江板塊後發現,就以上四個板塊一年前後的數據顯示,地鐵利好作用並不十分明顯,除濱江板塊樓盤均價同期有所上漲之外,其餘幾大區域樓盤均價多與去年同期持平,甚至有些樓盤還出現了下跌的現象。而漲幅驚人的喬司板塊的復地又一城,在去年年底有一波漲幅之後,今年全年價格趨穩。
四個主要板塊受益程度不一
喬司、下沙、濱江、九堡及城東等四大板塊,是地鐵一號線受益程度最大的板塊。
近兩年,喬司板塊不僅借地鐵之勢,踏上了房價上升通道,連區域內樓盤也相繼增多,朗詩、保億、佳兆業、東田等知名開發商紛紛進駐。其中最爲典型的地鐵樓盤有東冠逸景、復地又一城。今年10月份,東冠逸景均價12000元/平方米,與去年同期持平。而東冠逸景在去年12月份均價曾一度跌至10666元/平方米。復地又一城去年10月份均價8500元/平方米,今年10月份均價在12000元/平方米,上漲了約41.18%,與東冠逸景均價相當。
下沙板塊目前可分爲金沙湖板塊、下沙沿江及下沙大學城北板塊。就地鐵一號線下沙段的設置而言,金沙湖板塊不少樓盤可以直接享受地鐵帶來的便捷。其中較爲典型的有緊鄰金沙湖站的德信中外公寓。中外公寓去年10月份均價在16500元/平方米左右,之後一路上漲到今年1月份的最高點17500元/平方米。截止今年10月,中外公寓的均價跌至15600元/平方米,相比去年同期還下降了5.45%。同區域純住宅樓盤和達御觀邸去年9月份開盤,均價爲15800元/平方米,一年之後它的均價爲17000元/平方米,價格上漲了約7.6%。
九堡及城東板塊是杭州城市東部入口,一直受到溫州、台州投資客的關注。藉助地鐵的開通以及火車東站的投入使用,區塊樓盤熱度不減。其中,距離區域地鐵站較近的住宅樓盤主要有九和路站附近的遠洋心裏,以及客運中心站附近的德信泊林印象。遠洋心裏去年10月份均價在15800元/平方米,地鐵開通後價格一路上漲,至今年10月份均價在19000元/平方米左右,上漲了20%多。不遠處的德信泊林印象全年價格有起有伏,今年10月份均價迴歸到去年同期,在17000元/平方米左右。
地鐵一號線在濱江的走向,大致集中在濱江區政府一帶,共設置三個站點。其中星耀城、榮安望江南一度價格暴漲,而地鐵開通的一年中,星耀城從去年10月份的25000元/平方米左右,上漲到現在的29000元/平方米左右,而榮安望江南的價格也從去年10月份的24750元/平方米,上漲到現在的26000元/平方米。這裏的房價普遍看漲。
利好出盡
拼的還是板塊優勢
業界普遍認爲地鐵樓盤的升值是有階段性的,其中有三個重要的升值時間節點。第一個節點是公佈地鐵線路,也就是地鐵盤的身份首次得到確認。第二個節點是地鐵開通時間臨近,人們對地鐵的預期明顯加重。第三個節點是地鐵開通之後,已經享受到地鐵生活的便利。
在地鐵剛剛開通之際,購房者能夠直觀感受到地鐵帶來的便利,這對地鐵樓盤的銷售是一種無聲的宣傳。然而利好出盡之後,大多數購房者普遍趨於理性,最終板塊優越性更高的區域,樓盤的價值才能得以持續維持。
以喬司板塊爲例,因爲地鐵的利好,喬司板塊前兩年房價上漲得非常快。但是因爲該板塊整體宜居性不強,區域內又沒有綜合性的商業配套,目前所能依賴的最大利好也僅僅是地鐵一號線的通車。位於該板塊內的復地又一城歷史價格顯示,該樓盤雖然一年之內均價上漲明顯,上漲幅度高達41%,但是在今年1月份之後,其價格一直趨於平穩,沒有太大波動。東冠逸景的表現亦是如此。
反觀濱江板塊,濱江近年來作爲高新產業的聚集地,房價一度飆到了30000元/平方米左右。以復興大橋爲界,原先的濱江,發展較早的爲一橋附近,而最近這幾年,復興大橋以東的濱江區政府板塊也逐漸興起。隨着濱江整體的發展,板塊宜居性逐年增強,地鐵一號線的通車,讓濱江與市區的距離更近一步,也能從實際上改善濱江到市中心道路擁堵的情況。榮安望江南在今年8月份又迎來了一次小漲,就足以說明這個板塊的價值。
市中心商鋪租金漲50%
遠郊樓盤這一年中的漲幅不甚明顯,但市中心的商鋪卻有意外收穫。地鐵除了方便了人們出行之外,也將城市周邊的人流帶到市中心,旺盛人氣。開通一年來,市中心地鐵旁的商鋪租金有一定的漲幅。如鳳起路地鐵站開通後,對孩兒巷附近以及延安路口商鋪的影響就比較明顯。來自中原地產商業部的統計數據顯示,地鐵開通前,該區塊商鋪租金均價爲10元/天/平方米。開通後,均價爲15元/天/平方米,漲幅爲50%。此外,西湖文化廣場地鐵口商鋪也有不俗的表現,開通前租金均價約6.5元/天/平方米。開通後,均價約爲8元/天/平方米,漲幅爲30%。