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記者餘麗
“雙11”是阿里巴巴讓大夥再次見證奇蹟的時刻:支付寶全天成交金額爲350億,比去年的191億增長83%。即便在這種時候,馬雲也不忘表示:自己不關心數字,而是希望藉助市場力量將房價打下去。地產大佬任志強對此則表現得“不屑一顧”:“300億也就是幾塊地錢。”
關於房產市場的預言角力無處不在,而在樓市這個神祕的磁場中,關於影響房價的各種因素的分析也常常失靈,但一個不得不看到的事實就是,從眼下的供求層面而言:目前杭州樓市已經從“此處人傻錢多”的格局,到了“房多人少”的處境,在多重因素作用下,短期內需求大幅釋放的可能性的確已經微乎其微。
剛需出現“青黃不接”
在樓市調控的前期,每每有階段性的爆發式成交,總會歸結到一股神祕的力量,這股力量叫做剛需。在一段時期內,剛需似乎已成爲取之不盡用之不竭的救命稻草,成了樓市行情最爲強有力的支持。只是,這根稻草已開始出現青黃不接的苗頭。
根據本報與合創機構在上月剛剛結束的房博會上的調研顯示:與2012年及2013年上半年相比,意向購房者的購房準備期有所延長,一年之內明確購房的比例從今年5月的49.6%下降至37%,三個月有明確購房意向的比例從8%下降至1.6%,爲近七年以來的最低比例。
一個不得不正視的事實是: 2012年和2013年上半年大量成交的產生,其中大部分是大量小戶型的成交。“國五條”細則出臺後的第二天,位於下沙大學城的某樓盤當晚迎來今年第一次開盤,推出了100多套房源,戶型爲90-121平方米,折後均價在12000元/平方米左右,當天這批房源就基本售罄。在今年3-5月份,許多樓盤小戶型房源一房難求,現場買房也基本靠搶。
購買這些小戶型的剛需人羣絕大部分是新杭州人,急需在杭州主城區買房、落戶,同時對面積、總價也有控制,一些折後均價在10000-15000元/平方米左右、總價80-100萬元的樓盤,對剛需人羣相當有吸引力。
在調控政策等市場因素的作用下,部分潛在意向購房者提前進入樓市,而隨着大量的成交產生後,這些已經被消費掉的或者被透支的剛需購房者也隨之得以大量去化,剛需的絕對數量明顯減弱,而新生的剛需卻還需要時間培育,因此,不少意向購房者的購房計劃有所延長,剛需羣體進入積蓄期,剛需購房羣體或將面臨階段性“短缺”的青黃不接現象。
投資客銷聲匿跡
在自住的剛需市場容量保持穩定後,房產投資市場能否重新啓動,則是衡量樓市需求未來風向的又一重要因素。
杭州今年土地市場呈現了一場場的盛宴,但在高價地接連問世之後,來自市場各方的信息依然呈現一個事實:本地購房者依然是購房絕對主流,佔比達92.5%。
根據最新的統計數據,從2011年5月開始,杭州外地戶口限購政策執行初期,異地意向購房者急速減少;而到了2011年下半年,隨着房價的鬆動,投資機會再次浮現,異地購房者又開始活躍杭州樓市;到2012年,雖然外地意向購房者的比例較2011年下半年有所減少,但依然保持在較高水平;進入2013年下半年,外地購房者明顯下降,降至近三年的最低水平。
在房博會上的調查數據中,異地客羣中,省內客羣依然佔據絕對比例,其中來自溫州、嘉興和紹興三地的購房者比例最高,均爲21%。此部分客羣雖爲外地客戶,但從購房目的看,依然以自住爲主,投資比例較少。
異地客戶羣的比例大幅下降,與政策和環境的變化密不可分,一方面限購限貸政策的執行從客觀上杜絕了大部分外地客羣來杭購房的可能性,另一方面樓市在2012年出現的大幅度降價使投資者獲利空間有限,因此,投資的主觀意願減弱,外地客戶羣比例大幅減弱。
在購房資格嚴控、房產稅傳聞等衆多政策的壓力下,意味着屯房成本大比例上升,而在這樣的大背景下,投資客的捲土重來的設想已成幻影。