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近日,“首付款今年付一半,明年付一半”、“首付分期付,5萬元買XX房”、“首付交一緩二,輕鬆置業”等廣告用語頻繁出現在大街小巷,處處充斥着“首付分期”的字眼。上週,龍湖地產的首付分期一出,更是引發重慶樓市一片議論。是營銷噱頭還是降價前奏?
一問:首付分期爲哪般?開發商的營銷新手段
隨着房價一路高歌,去化率也開始走下坡。晟城機構數據顯示,10月28日—11月3日,重慶主城樓市整體開盤去化率僅35%,較之前一週45%的去化率有所下滑。
同時恰逢第四季度,各路房企不得不爲完成全年任務做最後的“瘋狂”衝刺,而不斷攀升的存量以及新推房源加劇了市場競爭。據統計,目前重慶樓市存量約爲1000萬平方米,同時重慶主城11月預計還將有45盤加推或純新開盤。
在同策諮詢研究中心總監張宏偉看來,“首付分期”也就是開發商“墊首付”,無非有兩個原因:首先,由於開發商資金壓力比較大,通過爲購房者短期內“墊首付”,套取銀行貸款,緩解由於持續調控而導致的公司財務方面的壓力;其次,首付分期也成爲了一種營銷手段,同時作爲一個新聞炒作話題,吸引更多購房者的關注。
宗申天潤地產營銷總監沈殿連也表示,雖然損失了一部分資金利息,但因爲購房的門檻暫時變低了,將能觸動有需求但實力暫時有限的購房者出手,把這部分客戶的腰包慢慢打開。接下來宗申也將考慮採用首付分期的方式。
二問:首付分期靠譜嗎?其實背後也有風險
據瞭解,目前首付分期操作模式主要有兩種:一種是先付一部分首付款後,只籤合同而不辦理按揭手續;另一種則是購房者在付出部分首付款後,開發商幫助購房者墊付了餘下的首付款,因此可立即辦理銀行按揭。
“低首付”和“首付分期”圓了一些人的購房夢。但這一開發企業階段性的非常措施,其背後也是有風險的。
“首先,按照國家相關信貸法規的實際情況,首套房貸款應首付3成,二套房應首付6成,而首付分期變相地規避了法律,有可能會導致合同無效。”西南政法大學民商法學院副院長劉雲生告訴重慶晨報記者,擔心雙方抱有投機的心態。例如房價漲了,開發商可以主張此前簽訂的購房合同無效,自證違法;反而言之,如果房價跌了,購房者也可以自證合同無效。尤其要提醒購房者,購房前一定要先檢查項目是否五證齊全,沒有五證,銀行是不會給辦理按揭的。
三問:降價箭在弦上?直接降價難以出現
“就目前來看,開發商其實是很矛盾的,一方面是衝任務,一方面要贏利潤。因此,接下來市場會出現分化。”在斌鑫偉祺置業營銷總監張華看來,2013年只剩最後兩個月,面臨年終考覈的開發商這段時間會摩拳擦掌,拼命衝業績,會有相應的一些促銷,例如推出少量特價房、限時折扣等優惠。不過,整體價格仍將維持在高位,赤裸裸地直接降價難以出現。而對於目前已經快完成年終任務的房企,這段時間重點則是抓利潤,同時會伴隨一些營銷噱頭以吸引客戶關注。
此外,2013年不斷高企的土地成本也讓開發商價格上的讓步變得越來越少。張華統計發現,今年包括重慶華巖、照母山、彈子石、大渡口等多個區域的樓面地價同比都漲了1000多元/平方米。隨着拿地成本的攀升,將會直接影響後期的房價。可以肯定的是,按照一年的開發進度推算,這些區域明年4、5月份整體漲價的基調已經很明確。記者李強