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近兩個月的數據顯示,鄭州樓市並沒有收穫“金九銀十”該有的成績,受制於先前出臺的調控政策,樓市量價齊跌。但市場上則反映出另外一種截然不同的局面,不少樓盤的關注度依然很高,購房者享受到的實際優惠依然有限。
這顯然是一個有悖常理的現象,但聯想調控“房價零增長”的表態,似乎已經證明了此前的論斷:升級版調控政策有效遏制了房價上漲,給購房者提供了個窗口期,成爲剛需一族難得的入市機會。
數據
量價齊跌
調控效果已顯現
“單看數據,調控形勢一片大好。”在微博上,一位業內人士感嘆道。
確實,鄭州市房管局的數據顯示,10月份,鄭州市區商品房批准預售面積109.43萬平方米,同比下降23.55%;商品住宅批准預售面積84.64萬平方米,同比下降24.67%;非住宅批准預售面積24.79萬平方米,同比下降19.43%。
其中,商品房銷售7250套(間),銷售面積78.1萬平方米,同比下降8.18%,銷售均價8671元/平方米;其中商品住宅銷售5933套(間),銷售面積59.54萬平方米,同比下降18.94%,銷售均價7401元/平方米。而在9月份,商品住宅銷售6028套(間),銷售面積60.02萬平方米,銷售均價7561元/平方米,相比之下,10月樓市量價齊跌的情況非常明顯。
量價齊跌,是不是很像2011年?那一年,在“三限”政策之下,鄭州樓市跌入寒冬,成交量大幅下滑,房價也持續走低。
應該說,鄭州的升級版限購令的確起到了限制房價上漲的效果,而這與鄭州市房管局提出的“房價零增長”目標限價不無關係。據瞭解,目前鄭州市已經有200多個項目按照“房價零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。鄭州市房管局相關負責人稱此舉或能卡住開發商的“喉嚨”,9月份,鄭州市又有26家樓盤因爲房價上漲被約談、停止網籤,並被要求限期進行整改。
購房者
並未感覺到降價,剛需支撐樓市
“營銷中心開放活動的結果令我們非常滿意,當天到訪客戶有400多人,辦理入會卡200多張。”東方鼎盛集團地產發展有限公司營銷客服中心副總經理王浩傑在接受採訪時曾透露,該項目日均客戶的來訪量在30組左右,且以改善型需求者居多。這也是目前鄭州整個市場的普遍狀況,多是首次置業剛需、剛需改善型。
“我去了好幾個售樓部,人還是很多,詢問置業顧問,現在優惠也很少,價格依然堅挺。”市民李先生正在東區看房,見到他是在永威·五月花城的售樓部,他並沒有感覺到房價下降。
事實上,與數據顯示的信息相反,不少購房者反映,鄭州的房價並未出現明顯的下降,不少開發商仍然只是推出了“三萬抵五萬”之類的應景優惠。此外,有的開發商爲了沖銷量,採取了多次開盤的策略,並提供了一定的購房優惠,但據觀察,幅度並不大。
此前多個月份的統計數據也顯示,鄭州樓市需求仍然以剛需爲主,80~120平方米的面積段依然是成交的主流,這也正是首套置業和改善型置業羣體的主要購房面積區間。而且,不少此類房產開盤銷售都很不錯,也證明剛需支撐樓市觀點。
現象
房子依然很好賣,剛需一族請儘早出手
近2000套房源三小時被搶購一空,這就是上個週末萬科城開盤景象。據現場銷售經理透露,由於前來購房的客戶衆多,爲了讓每位客戶都選到心儀的房源,萬科城甚至調配了1000多位置業顧問、服務人員爲購房者服務。
而據瞭解,自8月24日啓動購房護照申辦活動以來,萬科城就吸引了全鄭州市大批購房者的關注。10月26日、27日,“遇見最美的未來”——萬科城營銷中心、樣板示範單位開放活動圓滿舉辦,兩天時間便贏得了一萬多人次的客戶踊躍到訪。截至11月1日,萬科城接待“萬科城專屬護照”申辦客戶已有萬餘人。
毫無疑問,雖然有萬科品牌的加分因素,但房子好賣是不爭的事實。而從諸多業內人士的反饋來看,雖然調控政策前所未有的嚴苛,但由於市場需求太過旺盛,開發商對後市信心很足,所以房價下降有限。而且不少開發商手裏有糧,心裏不慌,並不打算大幅度降價促銷。
“此前已經分析過,調控就是機會,每一次調控都應該趕緊買房子,2011年是這樣,‘新國五條’出來的時候也是,現在更應該抓住機會。”一位業內人士坦言,調控政策出臺的背景都是房價上漲過快,而政策的出臺都會短期影響房價,對於剛需一族來說,抓住這樣的購房機會很關鍵。
預測
增加供應將是主流
之前的“京七條”政策(10月23日推出),提出推出自住型商品房,進一步完善住房供應結構,支持居民自住性、改善性住房需求。
10月29日,深圳市政府《關於穩定房價促進我市房地產市場持續健康發展的意見》正式出臺,着重增加普通商品房供應。
11月8日,上海出爐“滬七條”,在重申原有調控政策的基礎上,強調落實“新五條細則”,具體內容包括二套房貸首付由六成提至七成,利率不變;外地人購房門檻提高;單價與漲幅超標則有可能收緊預售許可、停售;加大中小套型土地供應。
11月11日,廣州傳出官方消息,稱“穗N條”已形成,待審覈完成後擇日發佈。雖具體條款不詳,但按照當地資深業內人士的話來說,“基本的招數估計都會有。”
據觀察,無論是近期的“深八條”、“京七條”、“滬七條”,還是此前鄭州出臺的調控政策,都有一個共同的特點:基本上是通過增加中低價位房子的市場供應,從改變供求關係的角度來調控市場。而且,在剛剛閉幕的十八屆三中全會上,“增加供應”也成爲最新的表態,有專家分析,未來增加供應以平衡供求關係將成主流。