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南方消費、南方金糧油基金經理杜冬鬆
土地問題是中國啓動經濟轉型、推動新型城鎮化的中心挑戰。土地改革成爲十八屆三中全會的焦點之一,大衆期望通過土地改革開啓新一輪制度紅利,從而爲中國經濟、也爲資本市場注入新的活力。
土地改革所涉及的影響面是比較廣泛的,如果僅僅從房地產行業的角度評估,潛在影響可能在於以下幾個層面:
第一,城市中存量集體建設用地入市將大大加快城市改造的進展,城市改造類型的公司將會受益。中國目前將近5萬個城中村,城市中有2.6億人居住在農民宅基地或小產權房屋,面積約6-8億平。從珠三角案例看,該地區城市建設用地中,30%爲國有,70%爲集體,在集體建設用地中40%是經營性用地,60%是工棚、宅基地等形式的住宅用地。總體看,集體建設用地流轉空間極爲廣闊,可緩解城市土地指標的約束:從現有土地利用結構看,城鄉建設用地佔全國國土面積的2.3%,其中81%以上爲農村建設用地,城市建設用地比重不到20%;理論上,將現有農村建設用地轉化爲城市建設用地空間極大。
從中長期來看,這種改革將增加行業長期土地供應,使房價、地價增幅會同時放緩,政策行政調控壓力減弱、購房門檻降低,從而爲房地產行業打開長期健康發展空間、提升估值水平。但同時也擔心負面情況的出現:在經濟增長中樞下移、住房有效購買力趨弱的背景下,如果土地供給放量,購買力難以跟進,特別是限購令不取消的條件下,這可能會對市場形成負面的衝擊,有可能打破房地產市場的正反饋效應。
第二,基於“三權分離”的農地流轉改革將會釋放更多的勞動力,從而推動人口城鎮化,並使個別三四線城市受益,從而填充這些城市的供給泡沫。基於“三權分離”的農地流轉改革,即所有權、承包權和經營權的分離,將進一步穩固農地流轉關係,從而推動農業的集約化生產與效率提升。按照2011年的流轉面積和流轉增速簡單框算,中國將於2020年前實現耕地“全流轉”。目前流轉水平最高的地方集中在沿海發達省市,2011年上海、北京、江蘇、浙江的流轉面積佔比分別已達58%、46%、41%、40%。這種趨勢將加快沿海省市的落後地區城鎮化進程,並使這些區域內的三四線城市吸收更多的農村人口流入,從而爲當地的住房市場提供潛在的需求,我們認爲長三角和珠三角城市圈內部的個別三四線城市將更爲受益。
第三,相對更爲確定的房地產行業受益路徑是工業用地的“盤活”,這將引發土地價值的重估,使部分持有這類用地的上市房企受益。把一部分低效利用的工業用地轉變爲住宅用地。持有閒置工業用地儲備的公司,或具有老舊工業區及城中村改造經驗和優勢的公司將最爲受益。