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十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”,這立刻使人聯想並熱烈討論起小產權房的上市問題。
事實上,由於深圳的土地資源非常緊缺,深圳市政府此前已作出過這方面的探索,寶安區鳳凰社區一塊14568平方米的土地預計年底將掛牌出(轉)讓,有消息稱,村民與政府將分攤收益。
坊間所謂“第三次土地改革”眼下備受萬衆期待。不過有專家稱,深圳遍地皆是的小產權房短期內不可能“漂白”。
樓市今後告別政策市?
十八屆三中全會提出“建立城鄉統一的建設用地市場”。有專家認爲,這句話釋放了一個明確的戰略信號,預計未來中國房地產市場將由行政導向轉爲市場導向,表明未來房產和土地的供應將會加大以達到供需平衡。
深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示,以往政府對待房地產市場重在“管需求”,“管需求”就容易形成導向,比如老百姓買房子,政府出臺各種管控措施,限購、限貸、限價等,“限這麼多的結果是,把正常需求包括剛性需求都限制住了。”他預計,以後政府手段將由管需求轉到管供應。
農地入市收益咋分配?
也有專家表示,“建立城鄉統一的建設用地市場”這種說法以往也被提過,但一直沒有取得實質性進展。“農地入市”不僅要先解決“同地同價”的問題,收益如何分配也值得研究。深圳大學經濟學院當代金融研究所所長國世平認爲,“有很多人認爲土地的收入肯定應給農民,錢怎麼用還是有很多研究的。”
宋丁認爲,農村土地一旦可入市交易,地方政府賣地收入或許會降低,而這個擔心會導致地方政府以往的消極應對態度,成爲實現農村集體用地和國有用地同地同價同權的一個阻力。不過,宋丁指出,改革不可避免,解決的辦法可以是把地方要做的事收一部分回中央,或讓地方政府擴大財稅收入來源。
短期轉正是天方夜譚?
在深圳,民間所謂的“小產權房”其實就是違建的一部分。專家認爲,十八屆三中全會雖然有釋放出解決“小產權房”的信號,但並不可能通過補差額等方式一次性解決,“短期內能解決”更是天方夜譚,而最後可以逃過強拆而“漂白”轉正的也只是其中的小部分。
宋丁表示,沒有哪個個人直接擁有和政府談判的機會,“我們要單槍匹馬地買一個小產權房,指望將來有差價收益的想法依然不可取。”國世平也表示,“未來三到五年內不會解決這個問題,一旦小產權房轉正,房地產就會出現暴跌,中央也不希望房地產暴跌。不過房地產(價格)調下去後再解決小產權房問題就比較好解決。”
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首個“農地入市”最快年底掛牌交易
此前有媒體披露,深圳寶安區鳳凰社區將成爲首個原深圳“農村土地”入市試點,該宗地塊位於深圳寶安區福永街道鳳凰社區,毗鄰深圳機場和廣深一級公路,用地面積14568平方米。有關部門表示,該地塊掛牌前期的各項工作正在開展中,最快可以在年底通過深圳市土地房產交易中心,以掛牌方式公開出(轉)讓該土地使用權。
此外,對於收益分配方式也有相關規定:一種是原農村經濟組織繼受單位和市國土基金各一半;另一種是所得收益的70%歸市國土基金,30%歸原村集體經濟組織,成交後,村集體組織還可繼續持有不超過總建築面積20%的物業專用於產業配套。
有消息稱,鳳凰社區的該塊土地將採用上述第二種模式,即所得收益鳳凰社區和市國土基金按3∶7比例分成,成交後鳳凰社區還將繼續持有總建築面積約20%的物業專用於產業配套。