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樓市也開始產能過剩了
□本報記者幹國榮/文
今年的樓市已進入收官之戰,本來以爲收官之戰會演繹得非常精彩,但事實是,跟年初開局之戰時的行雲流水相比,現在的收官似乎走得十分沉重。
“日光盤”不見了,排隊買房的人羣散了,“金九”落空,“銀十”不在,在本是旺季的日子裏,成交量卻是節節節敗退,連一個房博會,也是近幾年排名墊後。雖然天還沒有冷,但杭州樓市卻是寒意陣陣。
面對此景,倒真有點令人想不通,因爲今年杭州大多數新開樓盤價格是往上走的,尤其是今年杭州土地市場,可以說是一個高潮接着一個高潮,高價地更是接二連三產生,連外來地產大鱷進入杭州的數字,也創下了紀錄。如果光看土地市場,杭州樓市今年是不應該有收官之痛的。
爲什麼會如此?存在的必然有其合理性,杭州樓市到了年底難以收官,正是因爲已出現了明顯的供過於求現象,市場難以消化源源不斷上市的房源。
先說供應量,現在大家都知道的就是透明售房網上的10萬套房源(包括餘杭、蕭山區),這個數字已是杭州歷史上最高的庫存量了,即使碰上2007年、2009年那樣的好年份,這個庫存量也得消化近一年半左右的時間。
但事實上,杭州樓市近期真實的供應量遠遠不止這個數字。杭州有位房產大佬不久前曾對杭州樓市的供應量做過一個統計。據他估算,除了透明售房網上的10萬套庫存房源之外,在開發商手上近期要推的,再加上一些投資客想要拋出來的二手房房源,至少也有10萬套。此外,他還認爲杭州去年下半年和今年推出了大量的土地,這些土地大多數爲外來地產大鱷拍走,而他們的開發節奏又是相當快,明後年這些樓盤都要推,至少也有10萬套房源。雖然沒有現成的官方數字來證實這位大佬的估算,但從他多年的實戰經驗來看,他的話還是有一定參考價值的。當然,考慮到各種因素的變化,最後到底會不會有這麼多的房源上市,仍是一個迷,但至少杭州樓市有這麼多的潛力供應量,卻是不爭的事實。
面對壓得讓人喘不過氣來的供應量,我們有能力快速消化嗎?答案顯然是否定的。
因爲,我們的需求現在已經跟不上推盤的節奏了。
衆所周知,現在樓市最大的需求,就是剛性需求,而剛性需求當中,因結婚而買房的,又是佔了大頭。據來自杭州民政部門的統計數據顯示,近幾年杭州(包括餘杭、蕭山區)每年結婚登記人數大約在6萬對左右。這6萬對新人到底有多少人是買新房的,儘管沒有一個權威部門做過統計,但我們假設在近幾年的樓市成交量中,這些婚房佔了一半,大約也就3萬套左右。如果這個婚房需求保持下去,杭州樓市保底需求也就3萬套左右。不過,我們還應該看到,隨着人口紅利漸漸縮小,隨着保障房的逐步到位,婚房需求趨勢是呈減少狀態的。
除此之外,就是改善性需求了,其中包括投資性需求。改善性需求到底有多大,誰也說不上來,但有一點卻是不爭的事實,就是這個改善性需求變數最大,宏觀政策、資金鬆緊、經濟發展,甚至開發商推出的產品,都會影響這個需求的變化。從目前的情況來看,政策的放鬆似乎還看不到跡象,相反,一些城市提高首付比例,提高買房門檻,以及房產稅等“利空”,卻時不時在樓市的上空迴盪,這令許多即使有能力買房的人也望而卻步。
更令人不可思議的是,由於今年3、4月份一波非自然的樓市上漲行情,讓不少開發商以爲樓市重啓牛市了,紛紛提高了開盤價格,封殺了本該讓給購房者的利潤,這使得原來打算抄底樓市的資金退了回去。高高在上的房價,其實已失去了投資價值。有專家甚至斷言,即使雙限取消,真正再去投資房產的人,可能也爲數不多了。
當然,需求是個變數,隨着樓市形勢的變化,需求會或大或小。但就當前的形勢來看,樓市的需求正在漸漸萎縮。