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本輪調控以來,杭州房價出現了戲劇性的一幕。先是受“限購限貸”影響房價逐步下跌,到了2012年上半年價格戰幾乎遍地。而後房地產市場整體迅速回暖,房價也迎來了逆勢上揚的態勢。不過,隨着近期杭州多個板塊價格戰蠢蠢欲動,這一輪房價上漲行情事實上已經戛然而止。
需求疲軟房價漲不動
自去年下半年以來,杭州房價漲了多少?不同的統計機構會拿出不同的數字,有時候這些數字與購房者的感受甚至大相徑庭。
得益於市場回暖以及大量剛需入場,去年下半年開始,杭州房價掀起了一波快速上漲的行情,某種意義上說這是對前一階段房價大跌的一種必然反應。這一波房價上漲到了3、4月份達到頂峯,不過此後卻鮮有樓盤繼續提價。
一個顯而易見的事實是,2012年下半年至今年4月,這大半年時間內杭州樓市成交量處於高位,主要原因是大量先前一直處於觀望的市場需求,延後到這個時間段突然爆發了,因此是不可持續的。自5月份以後,杭州樓市步入平穩期,成交量遠不及去年下半年,即便“金九銀十”也是黯淡無光。
庫存高企,需求不振,成交量低迷,這樣的市場難以支撐房價繼續走高,這樣的一種判斷,在開發商心目中也達成了一定的共識。此後,衆多樓盤放慢了漲價的腳步,漲聲一片的市場格局基本上告一段落。而一些先知先覺的開發商,甚至開始嘗試“低開”的方式,實現快速突圍。
6月,西溪華府首次開盤,起價1.68萬元/平方米,將西溪板塊的房價迅速拉回到20000元/平方米以下,正式宣告這一波房價回漲行情的終結。此後市場進入了僵持階段,既沒有大張旗鼓漲價的樓盤,也沒有高調宣佈降價的樓盤。到了8月,同屬於城北板塊的北宸之光和德信曉宸先後低開,將該板塊的均價拉低了3000元/平方米左右。
這些樓盤先後選擇低開,其實也是不得已而爲之。因爲剛需已經在前期過度消耗,市場需求短期內不可能大幅反彈,這對新開的樓盤而言蓄客壓力非常大。如果首開的價格偏高,開局不利的話,樓盤的後期銷售就會很被動。因此開發商寧可犧牲一部分利潤來實現開門紅,採取低開高走的策略,這更多的是一種比較務實的選擇。
這一階段的杭州樓市,總體上說是量縮價穩。雖然還沒有出現大規模的價格戰,尤其是赤裸裸的降價,但是房價已經停漲,爲後市的大規模價格戰做好了市場鋪墊。
A
下沙房價在萬元線徘徊
遠郊是樓市價格戰的主陣地,也是每一次樓市調控中房價變動最快的區域。下沙是本輪調控中最早降價的板塊,如今大多數樓盤的單價仍然在萬元線上徘徊。
位於下沙沿江板塊的世茂江濱花園,是一個擁有數千套房源的超級大盤。歷史統計數據顯示,2008年5月,其開盤均價爲8000元/平方米,2010年5月達到歷史最高點,均價17000元/平方米。此後價格一路下滑,到了去年均價僅10500元/平方米。如今,世茂江濱花園的二手房均價也僅11000元/平方米左右,相比歷史最高點下降了30%左右。
位於下沙大學城北的杭州碧桂園,今年初首開起價僅8990元/平方米,均價10000-11000元/平方米。目前杭州碧桂園在售高層公寓房源,均價10500元/平方米,與年初相比幾乎沒有變化。由於毗鄰這一區域的海寧樓盤房源供應量十分充足,所以這一區域的房價很難有上漲動力,可能很長一段時間內都會在萬元線上徘徊。
下沙金沙湖板塊的房價曾一度超過20000元/平方米,雖然有地鐵的強力支撐,但這一區域如今的在售樓盤價格均尚未觸及先前的價格線。比如曾在2011年率先降價的德信中外公寓,目前的售價雖然相比價格戰之初有所回漲,但也僅17000元/平方米。此外,這一區域的酒店式公寓非常集中,市場競爭也十分激烈,精裝房的均價全都在10000元/平方米左右。
C
勾莊丁橋重現“萬元房”
進入四季度之後,隨着樓市庫存量的進一步增加,部分板塊的房價開始出現明顯鬆動,甚至出現了久違的“萬元房”。
最早在樓市扔下重磅炸彈的是勾莊板塊的嘉凱城名城博園。9月底,有關名城博園即將以震撼價低開的消息,就傳遍了杭州樓市。果不其然,名城博園10月23日開盤,起價低至8500元/平方米,均價也僅11000元/平方米。名城博園低開,可以看作是北宸之光、德信曉宸低開效應的持續發酵。相比北宸之光和德信曉宸,名城博園的價格優勢達到5000元/平方米左右。畢竟是在繞城之內出現這樣的價格,名城博園成功吸引了一大批剛需。
丁橋是另一個出現“萬元房”的熱門板塊。就在上週,尚未開盤的保利羅蘭香谷宣佈起價:8999元/平方米,這重新燃起了一些剛需以10000元/平方米以內的價格,在丁橋置業安家的夢想。去年上半年,丁橋的四季公館和崑崙天籟價格激戰,雙雙把丁橋的置業門檻拉低到了8500元/平方米的水平。此後丁橋房價一路上漲,如今在售樓盤均價已經達到15000元/平方米,璽之灣的起價也已達11500元/平方米。雖然保利羅蘭香谷的地段相比四季公館和崑崙天籟要遜色一些,但它無疑將丁橋的置業門檻拉回到了10000元/平方米以下,將對丁橋目前的價格秩序產生不小的衝擊。
而丁橋板塊的另一樓盤龍湖名景臺,緊鄰同協路,交通和地理都很有優勢,且擁有采荷學區,起價也僅13800元/平方米,成爲近期樓市中又一備受關注的熱點樓盤。相比周邊區域的一些在售樓盤,這些低開價格的優勢普遍在2000-3000元/平方米左右。
城東新城房價衝擊大
今年的土地市場上,城東新城是一個最熱門的板塊。彭埠、天城等多宗土地密集出讓,更有華家池這種超高身價的土地成功拍賣,但是這一區域的房價並未應聲漲價,相反一些樓盤甚至打起了價格戰,尤其是一些新盤開出的價格令人意想不到。
今年9月,華家池三宗地以130多億元的身價“出嫁”,按照樓市的一貫經驗,周邊樓盤必然會顯現出溢價效應。然而無論是在售新盤還是二手房,價格幾乎按兵不動。由於這一區域土地供應充足,如今的房源供應量很大,到明年供應量還會增加,因此儘管今年已經拍出不少高價地,但是對房價的拉動作用微乎其微。
充足的供應量,已經對這一區域新開樓盤的價格產生了深刻影響。與火車東站毗鄰的天陽尚城國際,以17600元/平方米的起價低開,相比預期足足低了3000元/平方米左右,要知道今年上半年毗鄰的一宗土地樓面價已高達13000元/平方米。城東地鐵盤鐵建國際花園起價14800元/平方米,相比之前的遠洋心裏等樓盤,也有較大的價格優勢。
而在九堡沿江板塊,如今在售樓盤的房價也仍然沒有觸及到20000元/平方米的歷史高點。宋都陽光國際全新組團藏瓏169平方米房源,近期更是打出了15600元/平方米的超低起價,宣稱把價格打回到5年前,雖然未免有些誇張,但是相比宋都陽光國際精裝修房源先前27000元/平方米的價格,確實回落了不少。