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近日,有省內媒體報道鄭州市發放新版居住證時,指出“鄭州市的實有人口目前已經達到1100萬,按照國際慣例,這一數據也意味着鄭州已跨入超級大都市行列”、“按照建成區面積計算,鄭州人口密度僅次於廣州,位居全國第二”。
這些說法不但在多家網站轉載,也引起網友熱議,網易新聞轉載該文時,有兩萬多網友參與了討論。
事實上,未來鄭州的人口基數還將繼續擴大,根據中原經濟區規劃,到2020年,鄭州市總人口將達到1500萬。專家認爲,以人口遷移爲基礎的城鎮化所帶來的“人口紅利”,還將推動河南樓市快速發展20年以上。
鄭州已是千萬級大都市?
據記者瞭解,超級大都市是指城市人口數超過1000萬的城市,其中的城市人口多指城市常住人口。根據鄭州市政府官方網站2010年的數據,鄭州市總人口863萬人,其中市區人口425萬人。
今年8月中旬,鄭州市副市長張建慧在一次會議上透露,鄭州市目前建成區346平方公里,擁有戶籍的有360多萬戶,半年以上常住人口有280多萬人。根據省統計局的數字,2012年年底,鄭州全市常住人口有903.1萬人。
“1100萬人肯定是包括六個縣市區在內的鄭州市全市人口。”昨天,鄭州市政府有關負責人明確了這一點。也就是說,從全市人口衡量,鄭州的確夠得上超級大都市的人口標準。但如果從市區建成區常住人口來看,鄭州人口數量離超級大都市的標準還有很大距離。
根據官方發佈的數據,截至2012年年底,鄭州市的流動人口登記數爲323萬,按建成區面積算,流動人口密度大約是每平方公里9000人。“由於北京、上海建成區面積比鄭州大得多,所以流動人口雖然多於鄭州但密度卻沒有鄭州大。”相關人士介紹。
未來,鄭州人口還將持續增多。根據《中原經濟區鄭州都市區建設綱要》,到2020年,鄭州都市區總人口達到1500萬以上,佔全省1/5左右;建成區面積達到1000平方公里以上,其中主城區建成區面積達到800平方公里左右。
這也意味着,今後的六七年間,鄭州還將增加600萬人口,幾乎每年新增近百萬。鄭州市的城市規模將不可避免地向特大型城市轉變,城市的空間結構也將不斷地調整。
1500萬的人口究竟從哪裏來?無疑,工業化與城鎮化進程將是主要渠道。鄭州市統計局的數字顯示,自2000年至2010年,鄭州城鎮人口平均每年增加18萬。
河南商業經濟學會常務副會長兼祕書長宋向清認爲,新增人口主要來源於城鎮化進程,農村人口轉爲城鎮人口,此外鄭州都市區規劃的“六城十組團”,也將爲鄭州提供大量城市人口,比如航空新城,到2020年,建成區面積達到67平方公里,人口100萬左右;高新城,到2020年,建成區面積達到70平方公里,城區人口達到80萬人。
人口激增城區版圖不斷擴容
巨大的人口基數讓鄭州的城區版圖越來越大。2010年5月,鄭州市政府發佈了最新的城市建成區面積通告,鄭州建成區面積爲310平方公里,比2009年增加了7平方公里,比8年前擴大了一倍。
通告顯示鄭州市建成區範圍爲:三環路以內中心城區、鄭東新區、高新區、經開區、北部組團(北三環路以北至連霍高速區域)、東南部組團(宇通工業園、金岱工業園等)、須水組團、惠濟新區。
資料顯示,鄭州市的第一部規劃是1927年馮玉祥主政河南時做的,當時,這部規劃名叫《鄭埠設計圖》,規劃面積是10.5平方公里,這也拉開了鄭州城市規劃的序幕。
據此,1928年~1929年,《鄭州市新市區建設計劃草案》出臺,規劃面積35平方公里,人口28萬。1954年,河南省會遷至鄭州後,鄭州市政府重新制訂了城市總體規劃方案,規劃到1972年,人口控制在58萬,建設用地控制在63.6平方公里。
1995年,鄭州市再次編制完成《鄭州市城市總體規劃》,規劃到2010年,建設用地189平方公里。到2006年,鄭州市建成區面積已達280平方公里,遠超規劃中2010年的範圍,總體規劃不得不再次修訂。
按照鄭州都市區規劃,2020年,鄭州市人口將達1500萬,建成區面積達到1000平方公里以上。而來自河南省發展改革委的消息顯示:隨着工業化程度的不斷提高,農業大省河南已進入改革開放以來城鎮化發展最快時期,每年有150萬農村人口進入城鎮成爲市民。
“鄭州市常住人口的激進史,體現出了‘城市’變遷之迅速。尤其是1996年城市化進程加速之後,房地產成爲城市人口激進下‘借光’最多的一個行業。應該說,房地產發展、城市發展和人口發展三者是相輔相成的。人口是房地產快速發展最主要的一個因素。”河南財經政法大學教授、房地產經濟研究所所長李曉峯說。
房地產實戰專家、河南王牌企劃董事長上官同君也認爲,在中國人的傳統觀念中,都希望有自己的房子,“人口紅利”的到來使得購房動力大增。“無論怎麼調控,都控制不了人們對住房的需求,可以說,河南的城市化進程是擋不住的,同樣無法阻擋的是全省1億人口的購房熱情。”
每年200萬人變身“城市人”
十年來,中國房地產業的發展基於兩個因素,一是人口,二是城市化。在1500萬龐大人口基數背景下,鄭州房地產業將會有怎樣的發展邏輯?“人口與城市化”關係究竟有多密切?房企或許感觸最深。
建業地產首席執行官陳建業曾表示,當前,河南省地級以上城市中,鄭州城市化率已超過60%,洛陽、焦作、平頂山、新鄉、三門峽、鶴壁、濟源城市化率已超過40%,其餘地級城市的城市化率均已超過30%,進入城市化發展加速階段;縣級城市處於城市化起步階段。“因此,未來5年河南省城市化進程將快速推進”。
根據“十二五”規劃,河南省城鎮化率每年將提高1.7個百分點,按照1億人口、人均面積20平方米計算,河南省每年僅新增城鎮人口的住房需求就高達3400萬平方米。“加上改善性住房需求、投資性需求等,保守估計今後幾年河南省每年的住房需求量在6000萬平方米以上。”陳建業說。
有業內專家分析,目前河南的城市化率爲40.6%,低於平均水平,如果河南城市化率每年有1.7%的增長,意味着有將近200萬人要進城。
按照《中原經濟區規劃》,2020年,河南城鎮化率要達到56%,這意味着,未來10年,平均每年提升一個百分點,按照此增幅比率預計,每年河南新增的住宅需求在6000萬平方米左右。巨大的城市化空間將帶動市場對新增住宅的需求。
“這也恰是建業省域化發展的基礎。”陳建業介紹,至2010年底,河南建業已進入河南省全部18個地級以上城市,並實質性進入6個縣級城市,策略性進入6個縣級城市,探索性進入1個特色鄉鎮。“到2016年,建業將進入河南省50個城市,同時運作100個項目,區域人口達2億人。”
2012年,萬科、金地等房企大鱷的進駐,其實正是基於對河南城市化背景下房地產市場前景的看好。萬科集團總裁鬱亮就曾表示,目前河南房價水平比較穩定,房地產業已上升到了新的臺階,未來新增的1000萬城市化人口又爲河南房地產業帶來了極大潛力。
“人口紅利”或將支撐樓市20年
房地產業界流行着一句話:“看懂了人口也就看懂了房地產”。所以研究城市化問題還必須關注人口對城市房地產的影響。
李曉峯曾表示,“人口紅利”,是指在一個時期內,人口的生育率迅速下降,少兒與老年撫養負擔均相對較輕,總人口中勞動適齡人口比重上升,從而在老年人口比例達到較高水平之前,形成的一個勞動力資源相對比較豐富,對經濟社會發展有利的時期。
據聯合國預測數據,到2030年,中國15-64歲壯年人口將佔總人口的67%,0-14歲少年人口占17%,老年人口將佔16%;人口結構年輕程度有所下降,但在國際上依然處於前列。在近二十年內,我國仍處於收取“人口紅利”的黃金時期,人口對住房的支撐力還會延續。
“根據國際上的規律,當城市化率達到80%的時候,發展起來就會更爲緩慢。由於中國人口過多,有人認爲當中國城市化率達到70%的時候,就會逐漸緩慢。目前,中國的城市化率距離這一數字還有約23%。按照每年1%的城市化率增長,中國房地產還有二三十年的好時光。”李曉峯說道。
“中國由人口增加而帶來的城市化讓房地產業受益至少二十年,但在河南,這種受益時間可達三十年。爲什麼?河南省由於農村人口多,經濟基礎薄弱,城鎮化進程相對滯後,就目前來看落後全國平均水平十年左右。”宋向清說。
建設部政策研究中心主任、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮曾表示,對於有近1億人口的河南來說,未來還需要10~20個150萬左右人口的城市。假如能把2000萬~2500萬人口裝到城市裏面,發展成具有國際競爭力的城市,那河南的城鎮化建設纔算大踏步地向前推進了一步。這對於房地產行業來說,是巨大商機。