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房地產市場的“滬七條”實施不到一週,但效果已初顯,尤其是二手房市場,明顯出現“分化”現象:以本地購房者爲主的中心城區區域和樓盤受影響較小,而外省市購房者佔相當比例的外圍區域則受影響較大。這種“分化”實際上受“滬七條”中“二套房首付比例由60%提高到70%”和“外省市戶籍購房繳納稅收或社保滿1年調整到滿2年”這兩條的直接衝擊而成。
不同區域效應分化
“滬七條”實施後,一些以本地購房者爲主的區域和樓盤,實際受影響較小,例如德佑地產中凱店經理劉燕華就表示,門店主營的中凱城市之光以本地及港臺、外籍客戶居多,外省市客戶較少,因此新政頒佈以來的帶看情況並未出現波動,而且由於全額付款的客戶較多,二套房首付的提高也沒有明顯的影響。
但在一些外省市購房者較多的區域,“滬七條”的影響則要明顯得多。舉例來說,在普陀區真華區域,多家房產中介都表示,許多上門來看房的外省市購房者,經過一番新政介紹後,大多推遲了自己的購房計劃,原因就是繳稅不滿2年,其中一些外省市客戶向門店諮詢可否先向房東預訂房源,在繳稅期滿後再正式交易。
買賣雙方心理變化
值得一提的是,二手房市場上,賣家和買家的心態也在發生變化,甚至出現截然相反的趨勢:賣家預期房價繼續漲的不在少數,而一些買家則相信房價會下跌,採取中止簽約、繼續觀望的策略。
前段時間,樓市成交量和均價的“量價齊升”,直接導致了二手房房東惜售、漲價行爲的蔓延。“滬七條”實施後,一部分房東的出售誠意度有所提高。不過,多數賣家對於房價看漲的預期並沒有太大改變。
而買家的心態也出現了微妙的變化。據某房產中介介紹,有一套錦繡江南的二手房源,本來已以540萬元的價格基本談妥,買家已經預備交付定金,然而11月8日新政出臺後,買家雖然是本地人,不受限購收緊影響,但卻認爲政策會導致此後房價的下跌,因此決定繼續觀望,從而中止了交易。
市場影響逐漸強化
此外,年底銀行銀根鎖緊、貸款審批和放款時間延長的消息不絕於耳,也直接導致不少房東在掛牌房源時,就明確要求具有一次性付全房款能力的買傢俱有優先購買權,不少業主都想能在年底前全部收回房款。
據一家房產中介透露,其老西門門店有不少掛牌房東擔心不能及時拿到房款,比如有一套匯龍新城的房源,面積爲98平方米,掛牌價爲510萬元,房東在掛牌的時候就明確要求要尋找能夠一次性付款的賣家。時值“滬七條”落地,無論是二套房首付比例的提高,還是外地人社保年限的延長,都給買賣雙方一定的心理壓力,更加導致不少賣家想在沒有不確定因素的情況下交易房源。
業內人士指出,“滬七條”的影響不僅限於直接被限購收緊擋在市場之外的外省市購房者,對於市場心理的影響也是不可忽視的,其對市場的影響可能在未來幾周逐漸強化。不過總體而言,“滬七條”對市場的衝擊無法與2011年限購令的頒佈相提並論。(記者金志剛)